Was darf der Vermieter von der Mietkaution abziehen?
Ein Vermieter darf die Mietkaution nicht beliebig kürzen. Ein Kautionsabzug kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn eine konkrete und rechtlich begründete Forderung aus dem Mietverhältnis besteht. Typische Fälle sind vom Mieter zu vertretende Schäden, offene Mietforderungen oder unter bestimmten Voraussetzungen ein angemessener Betrag für eine noch zu erwartende Betriebskostennachzahlung.
Zulässig sein können insbesondere: nachweisbare Schadensersatzforderungen wegen vom Mieter zu vertretender Schäden, offene und berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis sowie ein angemessener Teil der Kaution für eine zu erwartende Betriebskostennachzahlung.
Nicht automatisch zulässig sind dagegen normale Gebrauchsspuren, gewöhnliche altersbedingte Abnutzung, pauschale Renovierungskosten ohne wirksame vertragliche Grundlage oder ein unbegründeter Einbehalt der gesamten Kaution.
Entscheidend sind immer die konkrete Forderung, der Mietvertrag, der Zustand der Wohnung bei Rückgabe und die Umstände des Einzelfalls.
Erlaubte und nicht erlaubte Kautionsabzüge im Überblick
Für die Frage „Was darf der Vermieter von der Mietkaution abziehen?“ ist nicht allein entscheidend, ob dem Vermieter Kosten entstanden sind. Maßgeblich ist vielmehr, ob der Vermieter hierfür einen konkreten Anspruch gegen den Mieter hat.
| Abzug / Kostenposition | Grundsätzlich zulässig? | Wichtige Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vom Mieter verursachter Schaden | Ja, möglich | Die Beschädigung muss über die normale Abnutzung hinausgehen und der Mieter muss dafür rechtlich einzustehen haben. |
| Offene Miete | Ja, möglich | Es muss eine tatsächlich offene und berechtigte Mietforderung bestehen. |
| Andere konkrete Forderungen aus dem Mietverhältnis | Ja, möglich | Es muss ein konkreter, rechtlich begründeter Anspruch bestehen. |
| Erwartete Betriebskostennachzahlung | Ja, teilweise | Eine Nachzahlung muss nach den Umständen zu erwarten sein. Zur Sicherung darf grundsätzlich ein angemessener Teil zurückbehalten werden. |
| Normale Gebrauchsspuren | Nein | Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nach § 538 BGB grundsätzlich nicht zu vertreten. |
| Altersbedingte Abnutzung | Nein, nicht allein deshalb | Der bloße Verschleiß durch die gewöhnliche Nutzung begründet grundsätzlich keinen Schadensersatzanspruch. |
| Gesamte Kaution wegen ausstehender Nebenkostenabrechnung | Nicht automatisch | Bei einer erwarteten Nachzahlung kommt grundsätzlich nur ein angemessener Sicherungsbetrag in Betracht. |
| Renovierungskosten | Nur unter Voraussetzungen | Entscheidend ist insbesondere, ob eine wirksame Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen besteht und welche konkrete Pflicht verletzt wurde. |
| Modernisierung ohne Schadensbezug | Grundsätzlich nein | Die Kaution darf nicht einfach zur Finanzierung einer vom Vermieter gewünschten Verbesserung oder Modernisierung verwendet werden. |
Wichtig: „Ja, möglich“ bedeutet nicht, dass der Vermieter den Betrag automatisch von der Kaution abziehen darf. Auch bei einem grundsätzlich möglichen Abzug müssen Anspruch, Verantwortlichkeit und Höhe im konkreten Fall geprüft werden.
Fragen Sie bei jedem Kautionsabzug drei Dinge: Welche Forderung besteht? Warum muss der Mieter dafür haften? Und wie hoch ist der tatsächlich berechtigte Betrag?
Fehlt eine nachvollziehbare Antwort auf eine dieser Fragen, sollte der Abzug genauer geprüft werden.
Welche Abzüge von der Mietkaution sind zulässig?
Die Mietkaution dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung. Deshalb kann der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich auf die Kaution zugreifen, wenn ihm eine entsprechende Forderung gegen den Mieter zusteht.
1. Schadensersatz wegen vom Mieter zu vertretender Schäden
Ein Kautionsabzug kann gerechtfertigt sein, wenn der Mieter die Mietsache schuldhaft oder auf andere rechtlich relevante Weise über die normale vertragsgemäße Nutzung hinaus beschädigt hat und daraus ein Schadensersatzanspruch des Vermieters besteht.
Entscheidend ist deshalb nicht allein, dass eine Beschädigung vorhanden ist. Es muss geprüft werden, ob der Zustand noch als normale Abnutzung einzustufen ist und wer die rechtliche Verantwortung dafür trägt.
2. Offene Mietforderungen
Bestehen nach dem Ende des Mietverhältnisses noch berechtigte Mietforderungen, können diese grundsätzlich durch die Kaution gesichert werden. Der Vermieter darf jedoch nicht mehr einbehalten, als zur Deckung der konkreten Forderung erforderlich ist.
3. Andere konkrete Forderungen aus dem Mietverhältnis
Auch andere Ansprüche können grundsätzlich durch die Kaution gesichert sein. Voraussetzung bleibt jedoch, dass tatsächlich ein rechtlich begründeter Anspruch besteht und der entsprechende Betrag nachvollziehbar bestimmt werden kann.
4. Erwartete Betriebskostennachzahlung
Eine Besonderheit gilt für noch nicht abgerechnete Betriebskosten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Mietkaution auch solche Ansprüche sichern kann, die bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht fällig sind. Ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter grundsätzlich einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten.
Nach dem Urteil des BGH vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 kann ein angemessener Teil der Kaution wegen einer zu erwartenden Betriebskostennachzahlung einbehalten werden. Entscheidend sind die zu erwartende Forderung und die Umstände des Einzelfalls.
Welche Abzüge sind nicht automatisch zulässig?
Besonders häufig entstehen Streitigkeiten, wenn Vermieter Kosten von der Kaution abziehen, die nicht ohne Weiteres als ersatzfähige Forderung des Vermieters behandelt werden können.
| Beispiel | Warum problematisch? |
|---|---|
| Normale Gebrauchsspuren | § 538 BGB legt fest, dass Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch grundsätzlich nicht vom Mieter zu vertreten sind. |
| Gewöhnliche Laufspuren | Übliche Nutzungsspuren an Boden oder Oberflächen sind nicht allein deshalb ein ersatzfähiger Schaden. |
| Altersbedingter Verschleiß | Das normale Altern von Bodenbelägen, Armaturen oder anderen Bestandteilen der Wohnung kann nicht ohne Weiteres dem Mieter als Schaden zugerechnet werden. |
| Pauschale Renovierungskosten | Zunächst muss geprüft werden, ob überhaupt eine wirksame Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bestand. |
| Komplette Kaution wegen offener Nebenkostenabrechnung | Bei erwarteter Nachzahlung geht es grundsätzlich um einen angemessenen Sicherungsbetrag, nicht automatisch um die gesamte Kaution. |
| Modernisierung | Eine Verbesserung oder Erneuerung der Wohnung ist nicht allein deshalb ein vom Mieter zu ersetzender Schaden. |
Normale Abnutzung oder Schaden: Was darf der Vermieter abziehen?
Die wichtigste Abgrenzung beim Kautionsabzug lautet: Ist die Veränderung durch den normalen vertragsgemäßen Gebrauch entstanden oder handelt es sich um einen darüber hinausgehenden Schaden?
Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, grundsätzlich nicht zu vertreten.
| Situation | Typische Einordnung | Kautionsabzug? |
|---|---|---|
| Normale Laufspuren auf einem Boden | Gebrauchsbedingte Abnutzung | Grundsätzlich nein |
| Normale Alterung eines Bodenbelags | Verschleiß | Grundsätzlich nein |
| Übliche Möbelabdrücke | Vertragsgemäßer Gebrauch | Grundsätzlich nein |
| Erhebliche Beschädigung eines Bodenbelags | Möglicher ersatzfähiger Schaden | Kann zulässig sein |
| Zerbrochene Tür oder Sanitäreinrichtung durch unsachgemäße Behandlung | Möglicher Schadensersatzanspruch | Kann zulässig sein |
| Großflächige oder ungewöhnliche Beschädigung der Wand | Einzelfallprüfung erforderlich | Prüfen |
Die Tabelle zeigt nur die grundsätzliche rechtliche Einordnung. Gerade bei Bodenbelägen, Wänden, Türen oder Einrichtungsgegenständen kommt es auf Alter, Zustand, Ursache und Umfang der Beschädigung an.
Welche Schäden kann der Vermieter von der Mietkaution abziehen?
Ein Kautionsabzug wegen eines Schadens setzt grundsätzlich voraus, dass der Vermieter einen entsprechenden Schadensersatzanspruch hat. Die konkrete Schadenshöhe darf deshalb nicht einfach pauschal festgelegt werden.
Bohrlöcher und Dübellöcher
Nicht jedes Bohr- oder Dübelloch ist automatisch ein ersatzfähiger Schaden. Zu berücksichtigen sind unter anderem Anzahl, Größe, Art und Zweck der Bohrungen sowie die konkrete Nutzung der Wohnung.
Eine ungewöhnlich umfangreiche oder unsachgemäße Beschädigung kann anders zu beurteilen sein als wenige übliche Befestigungen, die mit der normalen Nutzung einer Wohnung verbunden sind.
Beschädigte Böden
Bei Böden muss zwischen gewöhnlichen Gebrauchsspuren und erheblichen Beschädigungen unterschieden werden. Tiefe Kratzer, Brandstellen oder andere ungewöhnliche Beschädigungen können einen Schadensersatzanspruch begründen, während normale Laufspuren grundsätzlich zur vertragsgemäßen Abnutzung gehören können.
Beschädigte Türen, Fenster oder Sanitärobjekte
Auch hier kommt es auf Ursache und Umfang an. Ein Bruch oder eine erhebliche Beschädigung kann ersatzfähig sein, während normale Verschleißerscheinungen nicht ohne Weiteres dem Mieter zugerechnet werden dürfen.
„Neu für alt“ bei der Schadensberechnung
Bei der Berechnung eines Schadens kann außerdem berücksichtigt werden, ob der Vermieter durch die Erneuerung eines alten Gegenstands einen wirtschaftlichen Vorteil erhält. Der Vermieter soll durch den Schadensersatz grundsätzlich nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde.
Deshalb kann bei älteren Gegenständen deren Alter, Zustand und verbleibende Nutzungsdauer für die Höhe des Anspruchs relevant sein.
Schönheitsreparaturen: Darf der Vermieter Renovierungskosten abziehen?
Renovierungskosten sind nicht automatisch ein zulässiger Kautionsabzug. Entscheidend ist zunächst, ob den Mieter überhaupt eine wirksame Pflicht zu Schönheitsreparaturen getroffen hat.
Bei Formularmietverträgen hat der Bundesgerichtshof zahlreiche Anforderungen an Schönheitsreparaturklauseln entwickelt. Eine Klausel kann insbesondere dann unwirksam sein, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
| Renovierungssituation | Bewertung |
|---|---|
| Wirksame vertragliche Verpflichtung + konkrete fällige Pflicht | Kautionsabzug kann möglich sein |
| Unwirksame Schönheitsreparaturklausel | Nicht allein wegen der Klausel abziehen |
| Starre Renovierungsfristen ohne ausreichende Flexibilität | Wirksamkeit prüfen |
| Normale Abnutzung ohne wirksame Renovierungspflicht | Grundsätzlich kein automatischer Abzug |
Der BGH hat beispielsweise in seiner Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln klargestellt, dass die konkrete Vertragsgestaltung entscheidend ist. Deshalb sollte ein Vermieter einen Renovierungsabzug nicht allein mit dem Argument begründen, die Wohnung müsse nach dem Auszug „wieder frisch gestrichen“ werden.
Betriebskosten und Nebenkosten: Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung ist ein besonderer Fall. Der Anspruch auf eine mögliche Nachzahlung steht möglicherweise erst später fest, trotzdem kann die Kaution unter bestimmten Voraussetzungen als Sicherheit dienen.
Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 entschieden, dass die Kaution auch noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung sichern kann. Dazu gehören mögliche Nachforderungen aus einer späteren Betriebskostenabrechnung.
Ist eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter grundsätzlich einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung einbehalten. Der BGH hat ausdrücklich nicht gesagt, dass deshalb automatisch die gesamte Kaution zurückbehalten werden darf.
Beispiel
Beträgt die Kaution 2.000 Euro und sprechen die bisherigen Betriebskostenabrechnungen sowie die konkrete Abrechnungssituation dafür, dass eine Nachzahlung von ungefähr 300 Euro zu erwarten ist, kann ein Sicherungseinbehalt in entsprechender angemessener Höhe in Betracht kommen.
Ein pauschaler Einbehalt der gesamten 2.000 Euro lässt sich allein mit dem Hinweis „Die Nebenkostenabrechnung ist noch nicht fertig“ dagegen nicht automatisch begründen.
Die konkrete Höhe hängt jedoch von den Umständen des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Es gibt keine allgemeine gesetzliche Prozentregel für den Kautionseinbehalt.
Wie hoch darf der Kautionsabzug sein?
Für Kautionsabzüge gibt es grundsätzlich keine allgemeine Pauschale wie „10 Prozent der Kaution“ oder „eine Monatsmiete“. Die Höhe muss sich vielmehr an der konkreten gesicherten Forderung orientieren.
| Grund des Einbehalts | Wie wird die Höhe bestimmt? |
|---|---|
| Schaden | Nach dem tatsächlich ersatzfähigen Schaden und den relevanten Umständen der Schadensberechnung. |
| Offene Miete | Nach der tatsächlich offenen und berechtigten Mietforderung. |
| Betriebskosten | Nach der voraussichtlich zu erwartenden Nachzahlung und einem dafür angemessenen Sicherungsbetrag. |
| Schönheitsreparaturen | Nur bei bestehender und wirksamer Verpflichtung sowie nach der konkreten geschuldeten Leistung bzw. dem rechtlich ersatzfähigen Schaden. |
Die Mietkaution ist keine zusätzliche Einnahme des Vermieters. Sie dient als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Ein Abzug sollte deshalb immer einer konkreten Forderung zugeordnet werden können.
Wie muss der Vermieter den Kautionsabzug nachvollziehbar abrechnen?
Für den Mieter muss erkennbar sein, warum ein Teil der Kaution einbehalten wurde und wie sich der Betrag zusammensetzt.
Eine sinnvolle Kautionsabrechnung sollte deshalb möglichst konkret zwischen einzelnen Forderungen und dem verbleibenden Kautionsguthaben unterscheiden.
Eine nachvollziehbare Abrechnung sollte insbesondere erkennen lassen:
- welche konkrete Forderung geltend gemacht wird,
- welcher Sachverhalt den Anspruch begründen soll,
- welcher Betrag hierfür angesetzt wird,
- wie sich der Betrag rechnerisch zusammensetzt,
- welcher Teil der Kaution einbehalten wird,
- welcher Betrag als Kautionsguthaben verbleibt.
Bei einem behaupteten Schaden können beispielsweise Fotos, ein Übergabeprotokoll, eine Rechnung oder ein nachvollziehbarer Kostenvoranschlag für die Einordnung relevant sein. Welche Nachweise im konkreten Fall erforderlich sind, hängt vom geltend gemachten Anspruch ab.
Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution behalten?
Eine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist von genau drei oder sechs Monaten gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hängt die angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist von den Umständen des jeweiligen Mietverhältnisses ab.
Der Vermieter darf daher grundsätzlich eine angemessene Zeit benötigen, um mögliche Schäden, offene Forderungen und die Kautionsabrechnung zu prüfen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass die gesamte Kaution unbegrenzt ohne konkreten Sicherungsgrund einbehalten werden darf.
6 Monate sind keine allgemeine Kautionsrückzahlungsfrist
Häufig wird im Zusammenhang mit der Mietkaution von einer „Sechsmonatsfrist“ gesprochen. Dabei ist Vorsicht geboten: § 548 Abs. 1 BGB regelt eine sechsmonatige Verjährungsfrist für bestimmte Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Das ist nicht dasselbe wie eine allgemeine Frist für die Rückzahlung der Kaution.
Kautionsabrechnung / Rückzahlung: angemessene, vom Einzelfall abhängige Prüfungs- und Abrechnungsfrist.
§ 548 BGB: sechs Monate Verjährung für bestimmte Ersatzansprüche des Vermieters.
Betriebskosten: Hier gelten zusätzlich die besonderen Regeln der Betriebskostenabrechnung.
Warum ist das Übergabeprotokoll bei Kautionsabzügen wichtig?
Ein Übergabeprotokoll kann bei einem späteren Streit über einen Kautionsabzug ein wichtiges Beweismittel sein. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Rückgabe und kann mit dem Zustand bei Einzug verglichen werden.
Besonders hilfreich sind konkrete Angaben zu Art, Ort und Umfang eines Mangels. Statt lediglich „Parkett beschädigt“ zu schreiben, kann beispielsweise dokumentiert werden: „Drei Kratzer im Parkett, jeweils etwa fünf Zentimeter lang, im Bereich des linken Fensters.“
Fotos, Videos, Einzugsprotokoll, Schriftverkehr und gegebenenfalls Rechnungen oder Kostenvoranschläge können die Dokumentation ergänzen.
Kautionsabzug prüfen: Diese 8 Punkte sollten Mieter kontrollieren
Wenn der Vermieter nach dem Auszug einen Teil der Mietkaution einbehält, sollten Mieter nicht nur den Gesamtbetrag prüfen. Entscheidend ist, ob jeder einzelne Abzug rechtlich und rechnerisch nachvollziehbar ist.
- 1. Abzugsgrund: Welche konkrete Forderung nennt der Vermieter?
- 2. Schaden oder Abnutzung: Handelt es sich wirklich um einen Schaden oder lediglich um normale Gebrauchsspuren?
- 3. Verantwortlichkeit: Muss der Mieter für den konkreten Zustand rechtlich einstehen?
- 4. Mietvertrag: Gibt es eine wirksame Regelung, beispielsweise zu Schönheitsreparaturen?
- 5. Höhe: Ist der geforderte Betrag auf die konkrete Forderung bezogen und nachvollziehbar?
- 6. Nebenkosten: Falls wegen einer noch offenen Betriebskostenabrechnung Geld einbehalten wird: Ist eine Nachzahlung tatsächlich zu erwarten und ist der Sicherungsbetrag angemessen?
- 7. Nachweise: Sind Übergabeprotokoll, Fotos, Kommunikation und sonstige Unterlagen gesichert?
- 8. Restkaution: Wurde der nach den berechtigten Abzügen verbleibende Betrag korrekt berechnet?
Häufige Fragen zum Kautionsabzug
Was darf der Vermieter von der Mietkaution abziehen?
Grundsätzlich kommen konkrete und berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis in Betracht, insbesondere Schadensersatz wegen vom Mieter zu vertretender Schäden, offene Mietforderungen und unter bestimmten Voraussetzungen ein angemessener Betrag für eine zu erwartende Betriebskostennachzahlung.
Was darf der Vermieter nicht von der Mietkaution abziehen?
Normale Gebrauchsspuren und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch sind nach § 538 BGB grundsätzlich nicht vom Mieter zu vertreten. Auch pauschale Renovierungs- oder Modernisierungskosten können nicht allein deshalb von der Kaution abgezogen werden, weil die Wohnung nach dem Auszug erneuert werden soll.
Darf der Vermieter normale Abnutzung von der Kaution abziehen?
Grundsätzlich nein. § 538 BGB bestimmt, dass Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, vom Mieter grundsätzlich nicht zu vertreten sind.
Darf der Vermieter wegen eines Schadens die gesamte Kaution behalten?
Nicht automatisch. Entscheidend ist die konkrete berechtigte Forderung und deren Höhe. Ein behaupteter Schaden bedeutet nicht ohne Weiteres, dass die gesamte Kaution einbehalten werden darf.
Darf der Vermieter wegen der Nebenkosten einen Teil der Kaution behalten?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Wenn eine Betriebskostennachzahlung zu erwarten ist, kann grundsätzlich ein angemessener Teil der Kaution zur Sicherung dieser Forderung einbehalten werden. Der BGH hat dies in seinem Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 bestätigt.
Darf der Vermieter wegen der Nebenkosten die gesamte Kaution einbehalten?
Eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung rechtfertigt nicht automatisch den Einbehalt der gesamten Kaution. Maßgeblich ist der voraussichtlich offene Betrag und die Angemessenheit des Sicherungseinbehalts.
Darf der Vermieter Renovierungskosten von der Kaution abziehen?
Nicht automatisch. Zunächst muss geprüft werden, ob eine wirksame Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bestand und welche konkrete Pflicht sich aus dem Mietvertrag ergibt. Eine allgemeine Renovierungspflicht kann nicht allein mit dem Auszug begründet werden.
Sind Bohrlöcher automatisch ein Grund für einen Kautionsabzug?
Nein. Ob Bohr- oder Dübellöcher einen ersatzfähigen Schaden darstellen, hängt unter anderem von Anzahl, Größe, Art und Umfang der Befestigungen sowie den Umständen des Mietverhältnisses ab.
Wie hoch darf ein Kautionsabzug sein?
Es gibt keine allgemeine Pauschale. Der Abzug muss sich grundsätzlich an der konkreten berechtigten Forderung orientieren. Bei erwarteten Betriebskosten ist insbesondere ein angemessener Sicherungsbetrag maßgeblich.
Was kann ich tun, wenn ein Kautionsabzug nicht nachvollziehbar ist?
Sie können eine nachvollziehbare Erläuterung der einzelnen Abzüge und der zugrunde liegenden Forderungen verlangen. Sinnvoll ist außerdem, Mietvertrag, Einzugs- und Übergabeprotokoll, Fotos, Videos und die Kommunikation mit dem Vermieter zu sichern. Bei einem größeren oder streitigen Betrag kann eine individuelle rechtliche Prüfung sinnvoll sein.
Für die nächste Wohnung vorbeugen
Ein unbegründeter Kautionsabzug ist ärgerlich – und bei höheren Beträgen lohnt sich häufig rechtlicher Widerstand. Ob anwaltliche Mahnung, Mieterverein oder gerichtliches Mahnverfahren: Die Kosten einer rechtlichen Auseinandersetzung tragen Sie in der Regel zunächst selbst. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrecht-Schutz kann anwaltliche Beratung und Gerichtskosten übernehmen – nicht nur für den aktuellen Streit, sondern auch für künftige Auseinandersetzungen mit Vermieter oder Hausverwaltung.
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Der Vermieter darf die Mietkaution nicht nach Belieben kürzen. Ein Kautionsabzug muss grundsätzlich auf einer konkreten Forderung aus dem Mietverhältnis beruhen.
Vom Mieter zu vertretende Schäden, offene Mietforderungen und bestimmte andere Ansprüche können einen Abzug rechtfertigen. Bei einer zu erwartenden Betriebskostennachzahlung kann außerdem ein angemessener Teil der Kaution zurückbehalten werden.
Normale Abnutzung ist dagegen grundsätzlich kein ersatzfähiger Schaden. Ebenso sollte eine Renovierung oder Modernisierung nicht pauschal über die Kaution abgerechnet werden. Entscheidend sind immer Anspruch, Verantwortlichkeit und Höhe.
§ 538 BGB – Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
§ 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche
BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05: Die Mietkaution kann auch noch nicht fällige Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung sichern. Bei einer zu erwartenden Betriebskostennachzahlung kann deshalb ein angemessener Teil der Kaution bis zur Abrechnung einbehalten werden.
BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05: Fragen zu Schönheitsreparaturen und Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Renovierungsarbeiten hängen insbesondere von der konkreten vertraglichen Verpflichtung und deren Wirksamkeit ab.
BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 337/21: Auch bei Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen sind die Voraussetzungen des konkreten Anspruchs und die Art der Schadensberechnung entscheidend.
Die genannten Entscheidungen zeigen zugleich, dass bei Kautionsabzügen regelmäßig nicht allein die Bezeichnung eines Kostenpostens entscheidend ist. Maßgeblich sind Anspruchsgrund, Verantwortlichkeit, Vertragslage und konkrete Schadenshöhe.