Mietkaution: Höhe, Regeln, Zahlung und Rückzahlung nach § 551 BGB

Mietkaution: Alles zu Höhe, Regeln, Zahlung und Rückzahlung

Die Mietkaution gehört für viele Mieterinnen und Mieter zum Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Doch wie hoch darf sie sein, wann muss sie gezahlt werden, kann sie in Raten gezahlt werden und wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Die wichtigsten gesetzlichen Regeln zur Mietkaution bei Wohnraummietverhältnissen finden sich insbesondere in § 551 BGB. Dort sind unter anderem die zulässige Höhe, die Ratenzahlung und die Anlage einer als Geldsumme überlassenen Mietsicherheit geregelt.

Für die Rückzahlung nach dem Ende des Mietverhältnisses gibt es dagegen keine starre gesetzliche Frist von beispielsweise drei oder sechs Monaten. Entscheidend sind die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere mögliche Ansprüche des Vermieters und noch ausstehende Abrechnungen.

Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Mietkaution-Regeln verständlich und zeigt, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben – von der Vereinbarung und Zahlung über die Anlage und Verzinsung bis zur Abrechnung und Rückzahlung.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Mietsicherheit. Sie soll den Vermieter gegen bestimmte berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis absichern. Dazu können beispielsweise offene Mietforderungen, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Wohnung oder bestimmte Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören.

Die Kaution ist jedoch keine zusätzliche Miete. Sie bleibt grundsätzlich ein Sicherungsmittel und muss nach dem Ende des Mietverhältnisses abgerechnet und zurückgewährt werden, soweit keine berechtigten Ansprüche des Vermieters entgegenstehen.

Die zentrale gesetzliche Vorschrift für die Höhe, Ratenzahlung und Anlage einer Geldkaution ist § 551 BGB.

§ 551 BGB im Wortlaut bei Gesetze-im-Internet

Was regelt § 551 BGB bei der Mietkaution?

§ 551 BGB trägt die Überschrift „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“ und enthält mehrere wichtige Schutzregeln für Wohnraummietverhältnisse. Die Vorschrift betrifft insbesondere die Höhe einer als Sicherheit vereinbarten Geldsumme, die Möglichkeit der Ratenzahlung sowie die getrennte Anlage und die Erträge.

Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim enthält § 551 Abs. 3 BGB eine besondere Ausnahme von der gesetzlichen Verzinsungspflicht. Die konkrete Einordnung des Mietverhältnisses sollte deshalb im Einzelfall geprüft werden.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Höhe der Mietsicherheit gesetzlich begrenzt. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf sie grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Für die Berechnung der gesetzlichen Höchstgrenze werden die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten grundsätzlich nicht berücksichtigt. In der Praxis entspricht die maßgebliche Berechnungsgrundlage daher häufig der sogenannten Nettokaltmiete. Rechtlich entscheidend ist jedoch die konkrete Zusammensetzung des Mietzinses im Vertrag.

Bei einer maßgeblichen Monatsmiete von beispielsweise 950 Euro ergibt sich folgende Rechnung:

950 Euro × 3 = 2.850 Euro

Die Mietkaution darf in diesem Beispiel grundsätzlich höchstens 2.850 Euro betragen. Die Beispiele zeigen lediglich die gesetzliche Rechenlogik. Bei mehreren Sicherheiten oder einer besonderen Vertragsgestaltung sollte der konkrete Mietvertrag insgesamt geprüft werden.

Verlangt der Vermieter eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, wie sie die gesetzliche Grenze überschreitet.

Eine wichtige Besonderheit: Nicht jede Mietsicherheit muss exakt drei Monatsmieten betragen. Die gesetzliche Regelung legt eine Höchstgrenze fest. Vermieter und Mieter können grundsätzlich auch eine niedrigere Kaution vereinbaren.

Mietkaution in drei Raten zahlen

Ist als Mietsicherheit eine Geldsumme vereinbart, steht dem Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB grundsätzlich das Recht zu, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten.

Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Das gesetzliche Ratenzahlungsrecht hängt nicht davon ab, dass der Vermieter die maximale Kaution von drei Monatsmieten verlangt. Auch wenn beispielsweise nur eine oder zwei Monatsmieten als Geldkaution vereinbart wurden, kann die geschuldete Geldsumme grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden.

Die Möglichkeit der Ratenzahlung bezieht sich auf eine als Geldsumme vereinbarte Sicherheit. Eine zum Nachteil des Mieters von § 551 BGB abweichende Vereinbarung ist nach Absatz 4 grundsätzlich unwirksam.

Mehr dazu: Mietkaution in drei Raten zahlen

Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

Bei einer Geldkaution ist die erste Rate grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren beiden Raten werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Wer die Kaution nicht sofort vollständig zahlen kann, sollte daher zunächst prüfen, ob die gesetzliche Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2 BGB anwendbar ist.

Wichtig ist außerdem, zwischen einer vereinbarten Kaution und einer freiwilligen zusätzlichen Sicherheitsleistung zu unterscheiden. Welche Sicherheit geschuldet wird, ergibt sich zunächst aus dem Mietvertrag und den gesetzlichen Vorgaben.

Welche Arten der Mietkaution gibt es?

Eine Mietkaution kann in unterschiedlichen Formen vereinbart werden. Welche Variante möglich ist, hängt vom Mietvertrag und von der Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter ab.

Barkaution beziehungsweise Geldkaution

Die klassische Geldkaution ist eine häufig vereinbarte Form der Mietsicherheit. Umgangssprachlich wird sie oft als Barkaution bezeichnet. Das bedeutet jedoch nicht zwingend, dass der Mieter das Geld in bar übergeben muss. Entscheidend ist, dass eine Geldsumme als Sicherheit geleistet wird.

Für eine als Geldsumme überlassene Kaution gelten insbesondere die Schutzvorschriften des § 551 Abs. 3 BGB zur getrennten Anlage und zu den Erträgen.

Kautionssparbuch oder verpfändetes Sparguthaben

Eine weitere Möglichkeit ist ein auf den Namen des Mieters geführtes Sparguthaben, das zugunsten des Vermieters verpfändet wird. Die konkrete Gestaltung sollte zwischen den Parteien beziehungsweise mit dem Kreditinstitut abgestimmt werden.

Entscheidend ist, dass der Vermieter dadurch eine rechtlich wirksame Sicherheit erhält und der Zugriff auf das Guthaben entsprechend der getroffenen Sicherungsvereinbarung erfolgt.

Mehr dazu: Mietkautionssparbuch und Verpfändung

Mietkautionsbürgschaft

Bei einer Mietkautionsbürgschaft stellt beispielsweise ein Kreditinstitut oder ein Versicherungsunternehmen eine Bürgschaft zugunsten des Vermieters bereit. Der Mieter zahlt dafür in der Regel laufende Kosten, muss den Kautionsbetrag aber nicht in derselben Weise als Geldsumme hinterlegen.

Eine Bürgschaft ist nicht automatisch mit einer klassischen Geldkaution gleichzusetzen. Insbesondere sollte geprüft werden, welche Kosten entstehen, welche Haftungsbedingungen gelten und ob der Vermieter diese Form der Sicherheit akzeptiert.

Mehr dazu: Mietkautionsbürgschaft – Kosten, Ablauf und Risiken

Mietkautionsversicherung

Bei einer Mietkautionsversicherung wird die Sicherheit ebenfalls nicht auf dieselbe Weise wie eine klassische Geldkaution hinterlegt. Stattdessen stellt der Anbieter dem Vermieter eine entsprechende Absicherung zur Verfügung. Dafür fallen regelmäßig Versicherungs- beziehungsweise laufende Kosten an.

Vor dem Abschluss sollte deshalb nicht nur die sofort verfügbare Liquidität betrachtet werden. Auch die laufenden Kosten, Vertragsbedingungen und mögliche Rückgriffsansprüche des Anbieters sollten geprüft werden.

Die laufenden Prämien einer Kautionsversicherung sind grundsätzlich kein rückzahlbares Kautionsguthaben. Wird der Anbieter aufgrund einer berechtigten Forderung des Vermieters in Anspruch genommen, kann je nach Vertragsbedingungen ein Rückgriffsanspruch gegenüber dem Mieter bestehen. Eine Kautionsversicherung bedeutet daher nicht automatisch, dass der Mieter im Schadensfall endgültig von einer Zahlungspflicht befreit ist.

Kann man eine Wohnung ohne Mietkaution mieten?

Eine Wohnung kann grundsätzlich auch ohne vereinbarte Mietkaution vermietet werden. Entscheidend ist zunächst, ob und welche Mietsicherheit im Mietvertrag vereinbart wurde.

Wenn eine Kaution vereinbart wurde, kann der Mieter sie nicht einfach einseitig durch eine andere Sicherheitsform ersetzen. Eine Mietkautionsbürgschaft oder Versicherung ist deshalb nicht automatisch ein Anspruch des Mieters, sondern muss grundsätzlich entsprechend vereinbart beziehungsweise vom Vermieter akzeptiert werden.

Wer die finanzielle Belastung zu Beginn des Mietverhältnisses reduzieren möchte, sollte daher zunächst prüfen, ob die Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2 BGB genutzt werden kann. Alternativ können vereinbarte Formen der Mietsicherheit wie Bürgschaft oder Versicherung in Betracht kommen.

Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?

Für eine als Geldsumme überlassene Kaution enthält § 551 Abs. 3 BGB besondere Schutzvorschriften. Der Vermieter muss die Geldsumme grundsätzlich bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen.

Die Parteien können grundsätzlich eine andere Anlageform vereinbaren, sofern die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Die Kaution muss dabei weiterhin getrennt vom Vermögen des Vermieters gehalten werden. Die Erträge stehen grundsätzlich dem Mieter zu.

Aus der gesetzlichen Regelung folgt keine allgemeine Pflicht, die Kaution zu einem bestimmten Tagesgeld- oder Spitzenzinssatz anzulegen. Maßgeblich sind die konkrete Anlage, eine gegebenenfalls getroffene Vereinbarung und die tatsächlich entstandenen Erträge.

Muss die Mietkaution auf ein separates Konto?

Entscheidend ist die gesetzlich vorgeschriebene Trennung vom Vermögen des Vermieters. Das Gesetz schreibt nicht vor, dass jedes Mietverhältnis zwingend unter einer bestimmten Kontobezeichnung oder ausschließlich auf einem Konto mit der Bezeichnung „Mietkautionskonto“ geführt werden muss.

In der Praxis kann beispielsweise ein separates Kautionskonto beziehungsweise ein entsprechend getrennt geführtes Konto verwendet werden. Maßgeblich bleibt jedoch, dass die gesetzlichen Anforderungen an die getrennte Anlage erfüllt werden.

Ein sogenanntes Treuhandkonto kann dabei eine praktische Gestaltung der getrennten Anlage sein. Die bloße Bezeichnung eines Kontos entscheidet jedoch nicht allein über die rechtliche Ordnungsgemäßheit der Kautionsanlage.

Der Begriff Mietkautionskonto bezeichnet in der Praxis ein Konto beziehungsweise eine Anlageform, über die eine Geldkaution getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters verwahrt wird. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung des Kontos, sondern die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen an die getrennte Anlage der Kaution.

Mehr dazu: Kaution getrennt anlegen und Treuhandkonto

Wer bekommt die Zinsen aus der Mietkaution?

Bei einer verzinslich anzulegenden Geldkaution stehen die Erträge grundsätzlich dem Mieter zu. Sie erhöhen nach § 551 Abs. 3 BGB die Sicherheit.

Die konkrete Höhe der Zinserträge hängt von der tatsächlich maßgeblichen Anlage und dem jeweiligen Zinssatz ab. Deshalb sollte nicht mit einem pauschalen aktuellen Zinssatz für jedes Mietkautionskonto gerechnet werden.

Es gibt keinen pauschal gesetzlich festgelegten Zinssatz, der für jede Mietkaution gilt. Deshalb sollte bei einer Berechnung weder automatisch ein bestimmter Tagesgeldzins noch ein historischer oder aktueller Spitzenzinssatz unterstellt werden. Maßgeblich sind vielmehr die konkrete Anlage, eine gegebenenfalls getroffene Vereinbarung und die tatsächlich entstandenen Erträge.

Eine besondere Ausnahme besteht für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Für diesen Wohnraum besteht nach § 551 Abs. 3 BGB keine gesetzliche Pflicht des Vermieters zur Verzinsung der Sicherheitsleistung.

Wer die historische Entwicklung der für Mietkautionen relevanten Zinssätze nachvollziehen möchte, findet die entsprechenden Daten in unserer separaten Übersicht:

Mietkaution Zinssatz Tabelle: historische Entwicklung und Einordnung

Wie wird die Mietkaution während des Mietverhältnisses verwaltet?

Die Verwaltung einer Geldkaution lässt sich vereinfacht in mehrere Schritte einteilen. Entscheidend ist, dass die Sicherheit entsprechend der gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben behandelt wird.

Diese Schritte machen deutlich, dass die Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht einfach wie eine zusätzliche Einnahme des Vermieters behandelt werden darf. Ihre Funktion bleibt die Sicherung möglicher berechtigter Ansprüche.

Wann bekommt man die Mietkaution zurück?

Nach dem Ende des Mietverhältnisses entsteht der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution nicht zwingend sofort am Tag der Wohnungsübergabe. Der Vermieter benötigt grundsätzlich eine angemessene Zeit, um zu prüfen, ob noch berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen und die Kaution abzurechnen.

Eine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist von drei oder sechs Monaten gibt es nicht. Wie lange der Vermieter die Kaution behalten darf, hängt unter anderem davon ab, ob Schäden, offene Forderungen oder noch nicht abgerechnete Betriebskosten zu berücksichtigen sind.

Der Bundesgerichtshof erkennt eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist des Vermieters an. Bei der Beurteilung kommt es auf die Umstände des jeweiligen Mietverhältnisses an.

Deshalb sollte die Aussage „Die Kaution muss nach drei Monaten zurückgezahlt werden“ ebenso vermieden werden wie die pauschale Aussage „Der Vermieter darf sechs Monate warten“.

Sobald die Kaution für berechtigte Ansprüche nicht mehr benötigt wird, ist ein verbleibendes Guthaben grundsätzlich abzurechnen und auszuzahlen.

Mehr dazu: Mietkaution Rückzahlung – Frist und Rechte

Wie lange darf der Vermieter die Kaution wegen der Nebenkosten behalten?

Eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung kann dazu führen, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution vorübergehend zurückbehält.

Der Bundesgerichtshof hat anerkannt, dass ein entsprechender Einbehalt möglich sein kann, wenn noch mit einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung zu rechnen ist. Der Vermieter darf deshalb nicht automatisch die gesamte Kaution allein wegen einer noch offenen Abrechnung einbehalten.

Entscheidend sind insbesondere die zu erwartende Nachforderung und die konkreten Umstände des Mietverhältnisses. Für die Einschätzung können beispielsweise frühere Betriebskostenabrechnungen, die Höhe der Vorauszahlungen und der bisherige Verbrauch relevant sein.

Mehr dazu: Kaution wegen der Nebenkostenabrechnung einbehalten

Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?

Die Kaution darf nicht beliebig einbehalten werden. Der Vermieter benötigt grundsätzlich einen berechtigten Anspruch, der durch die Kaution gesichert werden soll.

In Betracht kommen beispielsweise:

• offene Mietforderungen,
• berechtigte Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache,
• bestimmte offene Forderungen aus dem Mietverhältnis,
• unter den jeweiligen Voraussetzungen noch zu erwartende Betriebskostennachforderungen.

Ein pauschaler Einbehalt ohne nachvollziehbaren Grund ist nicht dasselbe wie eine ordnungsgemäße Kautionsabrechnung. Der Vermieter sollte die geltend gemachten Forderungen nachvollziehbar darlegen und die Kaution entsprechend abrechnen.

Bei einem Kautionseinbehalt können insbesondere Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand der Wohnung, Rechnungen, Kostenvoranschläge, Betriebskostenabrechnungen, Schriftverkehr und Zahlungsnachweise relevant sein. Diese Unterlagen können helfen, zu prüfen, ob eine Forderung tatsächlich besteht und ob die Höhe des Einbehalts nachvollziehbar und angemessen ist.

Mehr dazu: Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?

Mietkaution und Schäden in der Wohnung

Nach dem Auszug kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatzansprüche mit der Kaution verrechnen. Dabei muss jedoch zwischen einem ersatzfähigen Schaden und der normalen Abnutzung der Wohnung unterschieden werden.

Nicht jede Gebrauchsspur berechtigt automatisch zu einem Abzug. Entscheidend sind unter anderem der Zustand der Wohnung bei Rückgabe, die konkrete Beschädigung, die vertraglichen Pflichten und die gesetzlichen Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs.

Bei der Prüfung können insbesondere das Übergabeprotokoll, Fotos vom Zustand der Wohnung, der Zustand bei Einzug und Auszug sowie Rechnungen oder Kostenvoranschläge eine wichtige Rolle spielen. Sie ersetzen zwar nicht die rechtliche Prüfung eines konkreten Anspruchs, können aber helfen, den behaupteten Schaden und dessen Umfang nachvollziehbar zu dokumentieren.

Besonders bei Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten kommt es auf die konkrete Vertragsgestaltung und die Rechtsprechung zu entsprechenden Klauseln an.

Mehr dazu: Normale Abnutzung oder Schaden – wer muss zahlen?

Mehr dazu: Schönheitsreparaturen und Mietkaution

Darf man die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?

Grundsätzlich sollte die letzte Monatsmiete nicht einfach mit der Kaution „abgewohnt“ werden. Die Mietkaution dient der Sicherung möglicher Ansprüche und ersetzt nicht automatisch die laufende Mietzahlung.

Der Mieter sollte die vereinbarte Miete deshalb auch während der letzten Monate des Mietverhältnisses vollständig und fristgerecht zahlen, sofern keine andere rechtlich wirksame Vereinbarung oder besondere Rechtslage besteht.

Mehr dazu: Kaution mit der letzten Miete verrechnen – ist das erlaubt?

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, bleibt das Mietverhältnis grundsätzlich bestehen. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.

Für die Mietkaution enthält § 566a BGB eine besondere Regelung. Danach tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus der Sicherheitsleistung ergeben.

Bei einem Eigentümerwechsel sollten Mieter daher insbesondere dokumentieren, welche Kaution ursprünglich geleistet wurde und welche Informationen zur Anlage beziehungsweise Abrechnung vorliegen.

Mehr dazu: Mietkaution bei Eigentümerwechsel und Hausverkauf

Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Wenn die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Abrechnungsfrist nicht abgerechnet beziehungsweise zurückgezahlt wurde, sollte der Mieter zunächst schriftlich eine nachvollziehbare Abrechnung und die Auszahlung eines eventuell bestehenden Guthabens verlangen.

Sinnvoll sind dabei insbesondere:

• eine schriftliche Aufforderung zur Kautionsabrechnung,
• eine angemessene Frist zur Reaktion,
• die Dokumentation der Wohnungsübergabe,
• Nachweise über die geleistete Kaution,
• gegebenenfalls die Prüfung der vom Vermieter geltend gemachten Gegenforderungen.

Erst wenn die konkrete Situation feststeht, lässt sich beurteilen, ob der Vermieter tatsächlich mit der Rückzahlung in Verzug ist und welche weiteren rechtlichen Schritte sinnvoll sind.

Mehr dazu: Vermieter zahlt die Mietkaution nicht zurück – was tun?

Welche Unterlagen sollte man zur Mietkaution aufbewahren?

Eine gute Dokumentation kann spätere Streitigkeiten erheblich erleichtern. Mieter sollten insbesondere folgende Unterlagen aufbewahren:

• Mietvertrag und Kautionsvereinbarung,
• Nachweis über die Zahlung der Kaution,
• Übergabeprotokoll,
• Fotos des Zustands der Wohnung bei Einzug und Auszug,
• Schriftverkehr mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung,
• Kautionsabrechnung,
• Betriebskostenabrechnungen, soweit sie für einen Einbehalt relevant sind.

Insbesondere bei Streit über Schäden können zeitnah erstellte Fotos und ein sorgfältig ausgefülltes Übergabeprotokoll wichtige Beweismittel sein.

Was ist bei einer Mietkaution ohne schriftliche Quittung wichtig?

Wer die Kaution in Geld geleistet hat, sollte den Zahlungsnachweis aufbewahren. Bei einer Überweisung kann beispielsweise der Kontoauszug als Nachweis dienen. Bei einer Barzahlung sollte der Mieter nach Möglichkeit eine schriftliche Quittung verlangen.

Fehlt ein Zahlungsnachweis, bedeutet dies nicht automatisch, dass die Kaution rechtlich nicht existiert. Die Frage, ob und wie die Zahlung bewiesen werden kann, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab.

Mehr dazu: Mietkaution bar bezahlt ohne Quittung – wie lässt sich die Zahlung beweisen?

Was gilt bei Gewerberaummietverträgen?

§ 551 BGB gilt grundsätzlich für Wohnraummietverhältnisse und ist nicht entsprechend auf Gewerberaum anzuwenden. Die für Wohnraum geltende Begrenzung der Mietsicherheit auf grundsätzlich drei Monatsmieten kann deshalb nicht ohne Weiteres auf einen Gewerbemietvertrag übertragen werden.

Bei Gewerberaum besteht hinsichtlich Höhe und Ausgestaltung einer Mietsicherheit grundsätzlich ein größerer vertraglicher Gestaltungsspielraum. Maßgeblich sind insbesondere der konkrete Gewerbemietvertrag und die allgemeinen gesetzlichen Grenzen.

Wer einen Gewerbemietvertrag abschließt, sollte deshalb insbesondere prüfen, welche Höhe der Mietsicherheit vereinbart wurde, welche Form der Sicherheit vorgesehen ist und unter welchen Voraussetzungen sie nach Vertragsende zurückzugeben beziehungsweise abzurechnen ist.

Mehr dazu: Gewerbemiete – Kaution und Insolvenz

Was gilt bei Studenten- und Jugendwohnheimen?

Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim enthält § 551 Abs. 3 BGB eine besondere Regelung zur Verzinsung. Die gesetzliche Pflicht zur Verzinsung der Sicherheitsleistung besteht bei entsprechendem Wohnraum nicht.

Die übrige rechtliche Einordnung hängt von den konkreten Voraussetzungen des Mietverhältnisses und den anwendbaren Regelungen ab. Für Studierende und Auszubildende können ergänzend Fragen zu Bürgschaft, Ratenzahlung und Rückzahlung relevant sein.

Mehr dazu: Mietkaution für Studenten und Azubis

Checkliste zur Mietkaution

Eine kompakte Übersicht für die Wohnungsübergabe finden Sie in der Checkliste zur Mietkaution.

Häufige Fragen zur Mietkaution

Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?

Bei Wohnraummietverhältnissen darf die als Sicherheit vereinbarte Geldsumme grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB).

Kann ich die Mietkaution in drei Raten zahlen?

Ja. Wenn als Sicherheit eine Geldsumme vereinbart wurde, ist der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB grundsätzlich berechtigt, diese in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Gilt das Ratenzahlungsrecht auch bei einer Kaution von weniger als drei Monatsmieten?

Ja. Das gesetzliche Ratenzahlungsrecht nach § 551 Abs. 2 BGB setzt grundsätzlich voraus, dass eine Geldsumme als Mietsicherheit vereinbart wurde. Es setzt nicht voraus, dass die maximal zulässigen drei Monatsmieten als Kaution verlangt werden. Auch eine vereinbarte Kaution von nur einer oder zwei Monatsmieten kann grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden.

Muss der Vermieter eine Mietkaution verzinsen?

Eine als Geldsumme überlassene Kaution ist nach § 551 Abs. 3 BGB grundsätzlich entsprechend den dort genannten Vorgaben anzulegen. Die Erträge stehen grundsätzlich dem Mieter zu. Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim sieht § 551 Abs. 3 BGB eine Ausnahme von der gesetzlichen Verzinsungspflicht vor.

Gibt es einen festen Zinssatz für jede Mietkaution?

Nein. § 551 Abs. 3 BGB legt keinen pauschalen festen Prozentsatz fest, der für jede Mietkaution gilt. Sofern keine andere Anlageform vereinbart wurde, nennt das Gesetz den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz als Maßstab. Die tatsächlich entstehenden Erträge hängen von der zulässigen Anlage und den jeweiligen Bedingungen ab.

Was ist ein Mietkautionskonto?

Ein Mietkautionskonto bezeichnet in der Praxis eine getrennte Anlage der Geldkaution. Rechtlich entscheidend ist nach § 551 Abs. 3 BGB, dass die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt bei einem Kreditinstitut angelegt wird. Die konkrete Kontobezeichnung allein entscheidet nicht über die Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen.

Wann bekomme ich meine Mietkaution zurück?

Es gibt keine starre gesetzliche Drei- oder Sechsmonatsfrist. Der Vermieter darf eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist benötigen, bevor die Kaution vollständig zurückzuzahlen ist. Sobald die Sicherheit für berechtigte Ansprüche nicht mehr benötigt wird, ist ein verbleibendes Guthaben grundsätzlich abzurechnen und auszuzahlen.

Darf der Vermieter wegen einer offenen Betriebskostenabrechnung Geld zurückbehalten?

Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, wenn noch mit einer Betriebskostennachforderung zu rechnen ist. Ein pauschaler Einbehalt der gesamten Kaution ist damit nicht automatisch gerechtfertigt.

Darf der Vermieter die gesamte Kaution wegen eines Schadens behalten?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob tatsächlich ein berechtigter Anspruch besteht und in welcher Höhe dieser Anspruch besteht. Ein einzelner Schaden bedeutet daher nicht ohne Weiteres, dass die gesamte Kaution einbehalten werden darf.

Darf der Vermieter wegen eines nicht zurückgegebenen Schlüssels Geld von der Kaution abziehen?

Ein Abzug kommt nicht allein deshalb automatisch in Betracht, weil ein Schlüssel fehlt. Entscheidend ist, ob durch den fehlenden Schlüssel tatsächlich ein ersatzfähiger Schaden entstanden ist und welcher konkrete Aufwand erforderlich ist. Bei einer Schließanlage können beispielsweise die konkrete technische Situation und die tatsächlich entstandenen Kosten relevant sein.

Darf ich die letzte Miete mit der Kaution verrechnen?

Die Kaution ist grundsätzlich als Sicherheit gedacht und ersetzt nicht die laufende Mietzahlung. Mieter sollten deshalb die letzte Miete nicht eigenmächtig mit der Kaution verrechnen.

Kann der Vermieter eine höhere Kaution als drei Monatsmieten verlangen?

Bei Wohnraummietverhältnissen ist die gesetzliche Obergrenze nach § 551 Abs. 1 BGB grundsätzlich auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne bestimmte Betriebskosten begrenzt. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Muss der Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft akzeptieren?

Nicht jede Form einer Bürgschaft muss automatisch anstelle einer vereinbarten Geldkaution akzeptiert werden. Entscheidend ist insbesondere, was im Mietvertrag vereinbart wurde und ob die alternative Sicherheitsform zwischen den Parteien vereinbart worden ist.

Muss der Vermieter eine Kautionsversicherung akzeptieren?

Nein. Eine Kautionsversicherung muss grundsätzlich nicht automatisch anstelle einer vereinbarten Geldkaution akzeptiert werden. Maßgeblich sind der Mietvertrag und eine gegebenenfalls gesonderte Vereinbarung. Bei einer Kautionsversicherung sind außerdem die laufenden Prämien zu beachten. Diese sind grundsätzlich kein rückzahlbares Kautionsguthaben.

Was passiert mit der Kaution bei einer Inanspruchnahme der Kautionsversicherung?

Wird der Versicherer wegen einer berechtigten Forderung des Vermieters in Anspruch genommen, kann je nach Vertragsbedingungen ein Rückgriffsanspruch gegenüber dem Mieter bestehen. Die Versicherung bedeutet daher nicht automatisch, dass der Mieter wirtschaftlich endgültig von der entsprechenden Forderung befreit ist.

Was passiert mit der Kaution bei einem Eigentümerwechsel?

Bei einem Eigentümerwechsel gelten die gesetzlichen Regelungen zum Übergang des Mietverhältnisses und der Mietsicherheit. Für die Kaution ist insbesondere § 566a BGB relevant.

Gilt die Drei-Monatsmieten-Grenze auch für Gewerberaum?

Nein, die Begrenzung des § 551 BGB ist grundsätzlich auf Wohnraummietverhältnisse zugeschnitten. Bei Gewerberaum besteht hinsichtlich Höhe und Ausgestaltung der Mietsicherheit grundsätzlich ein größerer vertraglicher Gestaltungsspielraum.

Rechtliche Grundlagen zur Mietkaution

Die wichtigsten gesetzlichen Vorschriften im Zusammenhang mit der Mietkaution sind unter anderem:

• § 551 BGB – Begrenzung, Ratenzahlung und Anlage von Mietsicherheiten
• § 538 BGB – Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
• § 548 BGB – Verjährung bestimmter Ersatzansprüche des Vermieters
• § 556 BGB – Betriebskosten und Betriebskostenabrechnung
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 566a BGB – Mietsicherheit bei Veräußerung des Mietobjekts
• §§ 765 ff. BGB – Bürgschaft
• § 288 BGB – Verzugszinsen, soweit die Voraussetzungen des Verzugs vorliegen

Weiterführende Ratgeber zur Mietkaution

Fazit: Die wichtigsten Mietkaution-Regeln

Die Mietkaution ist eine gesetzlich begrenzte Mietsicherheit. Bei Wohnraummietverhältnissen darf eine als Sicherheit vereinbarte Geldsumme grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne bestimmte Betriebskosten betragen. Wird eine Geldkaution vereinbart, kann der Mieter sie grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Dieses Ratenzahlungsrecht besteht grundsätzlich auch dann, wenn weniger als drei Monatsmieten als Kaution vereinbart wurden.

Der Vermieter muss eine als Geldsumme überlassene Kaution grundsätzlich getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Die daraus entstehenden Erträge stehen dem Mieter zu. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter prüfen, ob noch berechtigte Forderungen bestehen, und die Kaution entsprechend abrechnen.

Für die Rückzahlung gibt es keine starre gesetzliche Frist von drei oder sechs Monaten. Entscheidend sind die konkreten Umstände, insbesondere mögliche Schäden, offene Forderungen und noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen. Bei einer noch offenen Betriebskostenabrechnung kann unter bestimmten Voraussetzungen ein angemessener Teil der Kaution zurückbehalten werden; ein pauschaler Einbehalt der gesamten Kaution ist dadurch nicht automatisch gerechtfertigt.

Auch bei einem Kautionseinbehalt wegen Schäden kommt es auf den konkreten Anspruch und dessen Höhe an. Normale Abnutzung ist grundsätzlich von einem ersatzfähigen Schaden zu unterscheiden. Eine sorgfältige Dokumentation von Kautionszahlung, Wohnungszustand, Übergabe und Schriftverkehr kann deshalb für beide Vertragsparteien hilfreich sein.