Kautionshöhe verhandeln: So drückst du eine zu hohe Kaution

Kautionshöhe verhandeln: Wie Mieter eine zu hohe Forderung reduzieren können

Du hast die Wohnung fast in der Tasche, dann kommt der Vertrag: Drei Monatsmieten Kaution. Bei 1.200 Euro Nettokaltmiete sind das 3.600 Euro – zusätzlich zu Umzug, Möbeln und möglicherweise doppelter Miete. Viele Mieter wissen nicht, dass sie diesen Betrag nicht auf einmal zahlen müssen. Andere fragen sich, ob sie die geforderte Summe überhaupt reduzieren können.

Tatsächlich gibt es bei der Mietkaution zwei unterschiedliche Möglichkeiten: Du kannst versuchen, die vereinbarte Höhe vor Vertragsabschluss herunterzuhandeln. Oder du vereinbarst eine andere Form der Sicherheitsleistung, die deine finanzielle Belastung verringert. Dabei kommt es darauf an, was gesetzlich vorgeschrieben ist und wo der Vermieter freiwillig entgegenkommen kann.

Kurz vorab: Bei Wohnraummietverträgen darf die Barkaution grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Einen gesetzlichen Anspruch auf eine niedrigere Summe hast du nicht. Du kannst aber vor der Unterschrift verhandeln. Außerdem darfst du eine vereinbarte Barkaution grundsätzlich in drei gleichen Monatsraten zahlen.

Ist die geforderte Kaution überhaupt zulässig?

Bevor du über die Höhe verhandelst, solltest du zunächst prüfen, ob die Forderung rechtlich überhaupt zulässig ist. Die Obergrenze steht in § 551 Abs. 1 BGB: Bei Wohnraummietverträgen darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen. Betriebskosten, die als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesen sind, werden dabei nicht mitgerechnet.

Entscheidend ist also die Nettokaltmiete und nicht die Warmmiete. Das macht bei höheren Nebenkosten einen erheblichen Unterschied.

Beispiel: Im Mietvertrag stehen 900 Euro Nettokaltmiete und 220 Euro monatliche Nebenkostenvorauszahlung. Die maximal zulässige Kaution beträgt 2.700 Euro. Verlangt der Vermieter dagegen 3.360 Euro, weil er drei Monatsmieten einschließlich der Nebenkosten berechnet hat, überschreitet die Forderung die gesetzliche Grenze.

Weitere Punkte, die du kennen solltest:

• Die gesetzliche Grenze gilt für Wohnraum. Bei Gewerbemietverträgen gilt die Begrenzung aus § 551 BGB nicht in gleicher Weise. Dort können die Vertragsparteien die Sicherheitsleistung grundsätzlich freier vereinbaren.
• Zusätzliche Sicherheitsleistungen sind nicht beliebig möglich. Eine zusätzliche Kaution für Haustiere oder andere mögliche Risiken darf nicht einfach dazu führen, dass die gesetzliche Höchstgrenze für die Mietsicherheit überschritten wird. Die Haftung für tatsächlich verursachte Schäden ist davon zu unterscheiden.
• Garage und Stellplatz müssen gesondert betrachtet werden. Entscheidend ist unter anderem, ob die Vermietung rechtlich Teil des Wohnraummietvertrags oder ein eigenständiges Mietverhältnis ist. Allein die Tatsache, dass Garage oder Stellplatz im selben Dokument stehen, beantwortet diese Frage nicht abschließend.

Was passiert, wenn du bereits mehr als die zulässige Kaution gezahlt hast? Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. Juni 2011 (Az. VIII ZR 91/10) entschieden, dass Mieter den über drei Monatsmieten hinausgehenden Betrag grundsätzlich als ungerechtfertigte Bereicherung zurückfordern können. Dafür muss das Mietverhältnis nicht erst beendet sein. Der Anspruch unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist. Für deren Beginn kommt es grundsätzlich auf das Ende des Jahres an, in dem der überschießende Betrag gezahlt wurde.

Am einfachsten ist es allerdings, eine unzulässige Forderung vor der Unterschrift anzusprechen. Du kannst dem Vermieter die Berechnung freundlich erklären und um eine entsprechende Korrektur bitten. Ein Hinweis auf die gesetzliche Obergrenze ist in diesem Fall keine Verhandlungstaktik, sondern die Wahrnehmung deiner Rechte.

Verhandlungsspielraum erkennen: Wann lässt sich die Kaution reduzieren?

Liegt die geforderte Kaution unterhalb der gesetzlichen Obergrenze, ist sie grundsätzlich zulässig. Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter weniger verlangt, hast du dann nicht. Trotzdem kannst du versuchen, die Kautionshöhe zu verhandeln. Ob das gelingt, hängt vor allem von der Situation des Vermieters und der Nachfrage nach der Wohnung ab.

• Wer vermietet die Wohnung? Private Vermieter, die nur eine oder wenige Wohnungen besitzen, entscheiden häufig selbst über die Vertragsbedingungen. Hier kann ein persönliches Gespräch helfen. Große Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen arbeiten dagegen oft mit standardisierten Vertragsbedingungen. Dort ist eine alternative Sicherheitsleistung möglicherweise einfacher durchzusetzen als eine niedrigere Kaution.
• Wie gefragt ist die Wohnung? Bei einer stark nachgefragten Wohnung mit zahlreichen Bewerbern ist der Verhandlungsspielraum meist gering. Steht das Inserat dagegen schon länger online oder möchte der Vermieter die Wohnung zeitnah vermieten, kann er eher bereit sein, über die Höhe oder Zahlungsweise zu sprechen.
• Wie zuverlässig wirkst du als Mieter? Ein regelmäßiges Einkommen, eine positive Schufa-Auskunft und nachweislich pünktliche Mietzahlungen können Vertrauen schaffen. Auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des bisherigen Vermieters kann hilfreich sein. Je besser du deine finanzielle Zuverlässigkeit belegst, desto überzeugender wird deine Bitte um eine geringere Sicherheit.
• Wann sprichst du das Thema an? Besonders sinnvoll ist der Zeitpunkt nach der grundsätzlichen Zusage, aber vor der Vertragsunterzeichnung. Dann hat der Vermieter bereits Interesse an dir als Mieter gezeigt und die Vertragsbedingungen sind noch nicht endgültig vereinbart.

Wichtig ist auch die Art, wie du das Gespräch führst. Frage nicht einfach, ob die Kaution günstiger sein kann. Erkläre stattdessen deine Situation und zeige gleichzeitig, dass du die Sicherheitsinteressen des Vermieters verstehst.

Eine passende Formulierung wäre beispielsweise: „Die Kaution in Höhe von drei Monatsmieten ist für mich zu Beginn finanziell eine große Belastung. Wäre es für Sie denkbar, eine etwas niedrigere Summe zu vereinbaren? Alternativ könnten wir auch über eine andere Form der Sicherheitsleistung sprechen.“

So signalisierst du Gesprächsbereitschaft, ohne die Interessen des Vermieters zu ignorieren.

Argumente für Mieter: So überzeugst du den Vermieter

Wenn du eine geringere Mietkaution erreichen möchtest, solltest du nicht nur deine finanzielle Belastung ansprechen. Überzeugender sind konkrete Argumente, die dem Vermieter zeigen, dass du ein zuverlässiger Vertragspartner bist.

• Regelmäßiges Einkommen nachweisen. Gehaltsabrechnungen, ein Arbeitsvertrag oder andere Einkommensnachweise zeigen, dass du die monatliche Miete dauerhaft bezahlen kannst.
• Positive Schufa-Auskunft vorlegen. Eine aktuelle Bonitätsauskunft kann dem Vermieter zusätzliche Sicherheit geben. Achte darauf, nur die erforderlichen Informationen weiterzugeben.
• Bisherige Mietzahlungen belegen. Eine Bescheinigung des bisherigen Vermieters über ein störungsfreies Mietverhältnis und pünktliche Mietzahlungen kann deine Zuverlässigkeit unterstreichen.
• Langfristiges Mietinteresse zeigen. Wenn du die Wohnung langfristig bewohnen möchtest, kannst du das im Gespräch erwähnen. Ein Vermieter hat häufig ebenfalls Interesse an einem möglichst stabilen Mietverhältnis.
• Die finanzielle Anfangsbelastung erklären. Umzugskosten, eine vorübergehende doppelte Mietzahlung oder notwendige Anschaffungen sind nachvollziehbare Gründe, weshalb eine niedrigere Anfangsbelastung hilfreich wäre.
• Eine alternative Sicherheit anbieten. Wenn du die gewünschte Kautionssumme nicht reduzieren kannst, kannst du beispielsweise eine Mietkautionsbürgschaft oder ein verpfändetes Sparguthaben vorschlagen.

Vermeide dagegen übertriebene Versprechen oder Argumente, die du nicht belegen kannst. Auch Aussagen wie „Ich werde garantiert keine Probleme verursachen“ überzeugen einen Vermieter weniger als nachvollziehbare Nachweise deiner Zahlungsfähigkeit.

Außerdem solltest du zwischen einer freiwilligen Verhandlung und einem gesetzlichen Anspruch unterscheiden: Hält sich der Vermieter an die zulässige Kautionshöhe, kannst du um eine Reduzierung bitten, sie aber nicht verlangen. Bei der gesetzlichen Ratenzahlung sieht das anders aus. Dieses Recht steht dir unabhängig davon zu, ob der Vermieter damit einverstanden ist.

Wie verhandle ich die Mietkaution? Ein Beispiel für das Gespräch

Du musst das Thema nicht kompliziert machen. Eine kurze, freundliche Nachricht reicht häufig aus, um herauszufinden, ob der Vermieter zu einer anderen Vereinbarung bereit ist.

Eine solche Nachricht ist besonders dann sinnvoll, wenn du bereits eine Zusage erhalten hast. Du zeigst damit, dass du die Wohnung wirklich möchtest und nicht grundsätzlich die Vertragsbedingungen infrage stellst.

Mein Tipp: Beginne mit einer konkreten Bitte, beispielsweise einer Reduzierung von drei auf zwei Nettokaltmieten. Falls der Vermieter ablehnt, kannst du immer noch über die Zahlungsweise oder eine andere Sicherheitsform sprechen. So bleibt das Gespräch konstruktiv.

Alternativen anbieten: Ratenzahlung, Bürgschaft und mehr

Nicht immer lässt sich die Kautionshöhe selbst reduzieren. Manchmal ist es deshalb sinnvoller, über die Zahlungsweise oder eine andere Form der Sicherheitsleistung zu sprechen. Damit kannst du deine finanzielle Belastung beim Einzug verringern, ohne dass der Vermieter vollständig auf seine Absicherung verzichten muss.

1. Mietkaution in drei Raten zahlen

Die Ratenzahlung ist die wichtigste Alternative zur einmaligen Zahlung, denn dafür brauchst du keine Zustimmung des Vermieters. Nach § 551 Abs. 2 BGB hast du bei einer Barkaution das gesetzliche Recht, den Betrag in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten.

Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren Raten zahlst du zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Eine Vertragsklausel, die dieses Recht zu deinem Nachteil ausschließt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Beispiel: Bei einer Kaution von 3.600 Euro musst du nicht den gesamten Betrag auf einmal aufbringen. Du zahlst drei Monate lang jeweils 1.200 Euro. Das verschafft dir gerade in der finanziell anspruchsvollen Umzugsphase mehr Spielraum.

Alle Einzelheiten dazu erklären wir in unserem Beitrag zur Kaution in drei Raten.

2. Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung

Bei einer Mietkautionsbürgschaft hinterlegt nicht der Mieter den gesamten Kautionsbetrag als Bargeld. Stattdessen stellt eine Bank oder ein Versicherungsunternehmen eine Bürgschaftsurkunde aus, die dem Vermieter als Sicherheit dient.

Du zahlst dafür in der Regel eine jährliche Gebühr. Das Geld für die Barkaution bleibt zunächst auf deinem Konto und steht dir für andere Ausgaben zur Verfügung. Allerdings entstehen laufende Kosten, und die gezahlten Beiträge bekommst du normalerweise nicht zurück.

Wichtig: Du hast grundsätzlich keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Bürgschaft anstelle einer vereinbarten Barkaution akzeptiert. Er kann den Vorschlag ablehnen. Außerdem solltest du prüfen, welche Forderungen die Bürgschaft abdeckt und unter welchen Bedingungen der Anbieter später Geld von dir zurückfordern kann.

Welche Anbieter es gibt, wie hoch die Kosten ausfallen und worauf du bei den Vertragsbedingungen achten solltest, erfährst du in unserem Bürgschaftsvergleich.

3. Verpfändetes Sparbuch oder Guthaben

Eine weitere Möglichkeit ist ein Sparbuch oder Bankguthaben, das zugunsten des Vermieters verpfändet wird. Das Geld bleibt grundsätzlich auf deinem Konto beziehungsweise Sparbuch, wird aber als Sicherheit für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis gebunden.

Der Vermieter erhält dadurch eine Zugriffsmöglichkeit, wenn die vereinbarten Voraussetzungen für eine Verwertung vorliegen. Für dich hat das den Vorteil, dass du kein separates Bargeld direkt an den Vermieter überweisen musst. Allerdings kannst du über das verpfändete Guthaben während der Laufzeit nicht frei verfügen.

Ob der Vermieter diese Lösung akzeptiert, sollte vor Vertragsabschluss geklärt werden. Weitere Informationen findest du unter Mietkaution verpfänden.

4. Bürgschaft durch Eltern oder andere Personen

Gerade bei Studenten, Auszubildenden und Berufseinsteigern kann eine Bürgschaft durch die Eltern eine mögliche Alternative sein. Eine dritte Person verpflichtet sich dabei, unter den vereinbarten Bedingungen für bestimmte Forderungen des Vermieters einzustehen.

Allerdings ist eine private Bürgschaft nicht automatisch risikofrei. Je nach Ausgestaltung kann der Bürge erheblich finanziell haften. Deshalb sollten Umfang, Dauer und Bedingungen der Bürgschaft genau geprüft werden.

Auch hier gilt: Der Vermieter muss eine solche Lösung nicht anstelle einer vereinbarten Barkaution akzeptieren. Eine entsprechende Vereinbarung sollte deshalb vor der Unterschrift getroffen und schriftlich festgehalten werden.

Wie eine Elternbürgschaft funktioniert und welche Risiken damit verbunden sind, erklären wir in unserem Beitrag zur Elternbürgschaft mit Vorlage.

5. Staatliche Unterstützung durch das Jobcenter

Wenn du Bürgergeld beziehungsweise entsprechende Leistungen beziehst und die Mietkaution nicht selbst aufbringen kannst, kommt unter bestimmten Voraussetzungen eine Unterstützung durch das Jobcenter infrage.

Nach § 22 Abs. 6 SGB II können notwendige Aufwendungen für eine Mietkaution oder Genossenschaftsanteile unter bestimmten Voraussetzungen als Darlehen übernommen werden. In der Regel ist dafür eine vorherige Zusicherung des zuständigen Jobcenters erforderlich.

Wichtig ist deshalb, die Kostenübernahme vor Abschluss des Mietvertrags zu klären. Eine automatische Bewilligung gibt es nicht. Weitere Informationen findest du in unserem Beitrag zur Kaution vom Jobcenter.

Unabhängig davon, für welche Lösung du dich entscheidest: Lass jede Abweichung von der ursprünglichen Vereinbarung schriftlich festhalten. Das kann direkt im Mietvertrag oder in einem unterschriebenen Nachtrag geschehen. Eine mündliche Zusage bei der Wohnungsbesichtigung reicht als verlässlicher Nachweis nicht aus.

Fazit: So gehst du bei der Mietkaution am besten vor

Wenn dir die geforderte Mietkaution zu hoch erscheint, solltest du zuerst prüfen, ob sie überhaupt zulässig ist. Bei Wohnraum liegt die gesetzliche Obergrenze grundsätzlich bei drei Nettokaltmieten. Alles darüber ist rechtlich angreifbar.

Liegt die Forderung innerhalb dieser Grenze, kannst du vor der Vertragsunterzeichnung versuchen, mit dem Vermieter eine niedrigere Summe auszuhandeln. Gute Bonitätsnachweise, ein regelmäßiges Einkommen und ein bisher störungsfreies Mietverhältnis können dabei helfen.

Kommt eine Reduzierung nicht infrage, musst du die Kaution trotzdem nicht auf einmal zahlen: Die gesetzliche Ratenzahlung in drei gleichen Monatsbeträgen steht dir zu. Zusätzlich kannst du eine Bürgschaft oder ein verpfändetes Sparguthaben als alternative Sicherheitsleistung vorschlagen.

Am besten gehst du in drei Schritten vor: Prüfe zuerst die gesetzliche Höhe, sprich anschließend freundlich über eine Reduzierung und vereinbare bei Bedarf eine passende Alternative. So kannst du deine finanzielle Belastung beim Einzug verringern, ohne unnötige Konflikte mit dem Vermieter zu riskieren.

Stand: 06.11.2026