Mietkaution FAQ: Häufige Fragen zur Kaution einfach erklärt

In den meisten Fällen ist dies nicht vorgesehen. Die Kaution sollte der Mieter aktiv und eigenständig überweisen, nicht der Vermieter per Lastschrifteinzug abbuchen. Wird die Zahlung nicht nachweislich vom Mieter veranlasst, kann im Streitfall unklar bleiben, ob die Kaution überhaupt wirksam geleistet wurde. Es empfiehlt sich daher, den Betrag per Überweisung auf das dafür vorgesehene Kautionskonto zu zahlen und den Verwendungszweck eindeutig zu benennen.

Kurzantwort: Die gesetzliche Obergrenze liegt bei drei Nettokaltmieten ohne Nebenkosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Ein höherer vereinbarter Betrag ist in Höhe des übersteigenden Anteils unwirksam, unabhängig davon, ob der Mietvertrag unterschrieben wurde. Bereits gezahlte Beträge oberhalb dieser Grenze können zurückgefordert werden, da insoweit kein wirksamer Anspruch des Vermieters besteht.

Ohne Zahlungsbeleg liegt die Beweislast zunächst beim Mieter. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Anspruch verloren ist. Kontoauszüge aus der fraglichen Zeit, Zeugenaussagen, schriftliche Kommunikation oder auch Chatverläufe können als Nachweis dienen. In der Praxis lässt sich eine tatsächlich geleistete Kaution häufig auch über solche Indizien belegen.

Kurzantwort: Ja. Nach § 551 Abs. 3 BGB ist die Kaution vom Vermieter marktüblich zu verzinsen, in der Praxis meist orientiert am Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Kautionssumme.

Nur dann, wenn er nachweisen kann, dass der Schaden tatsächlich vom Mieter verursacht wurde und über die normale, vertragsgemäße Abnutzung hinausgeht. Gewöhnlicher Verschleiß fällt in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Maßgeblich ist zudem, ob im Mietvertrag wirksame Regelungen zu Schönheitsreparaturen bestehen, da unwirksame Klauseln keinen Abzug rechtfertigen.

Kurzantwort: Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine starr im Gesetz verankerte Frist. Nach ständiger Rechtsprechung gilt jedoch ein Zeitraum von etwa drei bis sechs Monaten nach der Wohnungsübergabe als angemessene Prüfungsfrist, insbesondere im Hinblick auf noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen.

Nein. Ein Mangel wie Schimmelbildung berechtigt nicht dazu, die Kaution einseitig zu kürzen. Der richtige Weg ist, den Mangel schriftlich beim Vermieter anzuzeigen und gegebenenfalls eine Mietminderung von der laufenden Miete vorzunehmen (§ 536 BGB).

Das ist zulässig, allerdings nur, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt oder eine Nachzahlung konkret zu erwarten ist. Nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 BGB) sind Nachforderungen des Vermieters in der Regel ausgeschlossen.

Kurzantwort: Ja. Nach § 551 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Recht, die Kaution in bis zu drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen; die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Ein Abzug ist nur bei tatsächlich nachweisbaren Schäden oder erheblicher Substanzbeeinträchtigung möglich. Die bloße vertragswidrige Tierhaltung rechtfertigt ohne konkreten Schaden keinen Kautionsabzug.

Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass die Kaution getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters angelegt wird (§ 551 Abs. 3 BGB), insolvenzfest und verzinst. Die Einzahlung auf das private Girokonto des Vermieters ist unzulässig.

Nein. Eine Pflicht zur Renovierung besteht nur bei wirksamen vertraglichen Regelungen zu Schönheitsreparaturen. Fehlt eine solche Regelung oder ist sie unwirksam, gilt der Grundsatz, dass unrenoviert übergebene Wohnungen beim Auszug grundsätzlich nicht gestrichen werden müssen.

Der übliche Weg ist zunächst eine schriftliche Mahnung mit klarer Fristsetzung. Bleibt diese erfolglos, sollte ein Mieterverein oder Rechtsanwalt eingeschaltet werden, um gegebenenfalls gerichtliche Schritte einzuleiten.

Kurzantwort: Nein. Ein Einbehalt ist nur bei tatsächlich eingetretenem und nachgewiesenem Schaden zulässig. Der Vermieter muss den Schaden konkret beziffern und belegen können.

Eine Anlage in risikobehafteten Wertpapieren ist ohne eine ausdrückliche, einvernehmliche Sondervereinbarung zwischen Mieter und Vermieter unzulässig, da der Gesetzgeber eine risikoarme Anlage vorschreibt.

Nein. Die Prüfungsfrist für die Rückzahlung beginnt erst mit der tatsächlichen Übergabe der Wohnung an den Vermieter zu laufen.

Ja, allerdings nur in Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten (z. B. Ersatzschlüssel oder nötiger Austausch der Schließanlage aus Sicherheitsgründen).

Fehlt ein Protokoll, liegt die Beweislast für behauptete Schäden voll beim Vermieter. Er muss beweisen, dass der Schaden während der Mietzeit durch den Mieter entstanden ist.

Nein. Die Kaution geht kraft Gesetzes auf den neuen Eigentümer über (§ 566a BGB). Der Erwerber haftet für die spätere Rückzahlung.

Nein. Bei ordnungsgemäßer Getrennthaltung hat der Mieter im Insolvenzfall ein Aussonderungsrecht (§ 47 InsO). Die Kaution gehört nicht zur Insolvenzmasse.

Nein, der Vermieter kann die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht einseitig erhöhen – auch nicht nach einer Mieterhöhung. Der Anspruch ist auf die bei Vertragsschluss vereinbarte Summe beschränkt (§ 551 BGB).

Nein, sie muss streng getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Eine Vermischung ist ein Verstoß gegen § 551 Abs. 3 BGB.

Nur wenn der Vermieter damit einverstanden ist oder dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Vermieter muss eine Bürgschaft oder Kautionsversicherung gesetzlich keineswegs akzeptieren.

Die Kaution sowie der spätere Rückzahlungsanspruch gehen auf die Erben bzw. die nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintretenden Personen über (§ 563, § 1922 BGB).

Ja, wenn die Mietschulden unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind, ist eine Verrechnung nach Mietende zulässig (§ 387 BGB).

Ja, die gesetzlichen Regelungen des § 551 BGB gelten uneingeschränkt auch für befristete Mietverhältnisse.

Ja. Solange die Wohnung nicht offiziell an den Vermieter zurückgegeben wurde (§ 546 BGB), ist der Rückzahlungsanspruch der Kaution noch gar nicht fällig.

Der Mieter muss sich an die ausstellende Bank wenden, um ein Aufgebotsverfahren einzuleiten und eine Ersatzurkunde zu erhalten.

Nur wenn eine wirksame Renovierungsklausel vorliegt und der Mieter seiner Pflicht trotz Fristsetzung nicht nachgekommen ist.

Nein, die Kaution darf nicht eigenmächtig mit den letzten Mietzahlungen verrechnet werden („Abwohnen“ ist unzulässig).

Für den Mieter ist sie kein Einkommen; beim Vermieter stellt sie keine steuerpflichtige Einnahme dar, da sie treuhänderisch verwahrt wird.

Der Mieter sollte zwingend eine schriftliche Quittung verlangen, die den genauen Betrag, das Datum und den Verwendungszweck bestätigt.

Nein, die Kaution sichert Ansprüche des Vermieters, nicht etwa Gegenansprüche des Mieters.

Eine Erhöhung der Nettokaltmiete im laufenden Mietverhältnis berechtigt nicht dazu, die Mietkaution nachträglich anzupassen.

Nur, wenn der Schaden durch unsachgemäße Bedienung oder Verschulden des Mieters entstanden ist.

Ja, in Höhe der nachgewiesenen Kosten für Ersatzschlüssel oder den notwendigen Austausch der Schließanlage.

Der Mieter kann die Einzahlung auf ein getrenntes Konto verlangen und weitere Kautionsraten bis zum Nachweis zurückbehalten.

Ja, in Höhe eines angemessenen Betrags für die strittige Forderung darf ein Teil der Kaution vorübergehend einbehalten werden.

Ja, Kautionsvereinbarungen können grundsätzlich auch mündlich getroffen werden, schriftliche Absprachen sind aus Beweisgründen jedoch üblich.

Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung zurückbehalten und den Rest auszahlen.