Mietkaution FAQ: Häufige Fragen zur Kaution einfach erklärt

Nicht ohne Weiteres. Die Mietkaution dient grundsätzlich als Sicherheit für berechtigte Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Eine einseitige Verwertung während des laufenden Mietverhältnisses kann insbesondere dann problematisch sein, wenn der zugrunde liegende Anspruch zwischen Mieter und Vermieter streitig ist.

Der Mieter sollte deshalb nicht allein aufgrund einer Zahlungsaufforderung davon ausgehen, dass der Vermieter die Kaution sofort verwenden darf. Entscheidend sind die konkrete Forderung, ihre Fälligkeit, eine mögliche Aufrechnung sowie die Umstände des Einzelfalls.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Verwertung einer Mietsicherheit während des laufenden Mietverhältnisses unter anderem in BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13 befasst.

Grundsätzlich kann die Zahlung einer Kaution auch durch eine dritte Person erfolgen. Allein daraus folgt jedoch nicht, dass diese Person selbst Vertragspartner des Mietverhältnisses oder Inhaber des Kautionsanspruchs wird.

Für die spätere Rückzahlung sollte deshalb eindeutig dokumentiert sein, für welches Mietverhältnis die Zahlung erfolgt ist und wer Mieter beziehungsweise Vertragspartner des Mietvertrags ist.

Besonders sinnvoll ist ein eindeutiger Verwendungszweck, beispielsweise mit Name des Mieters, Wohnungsadresse und Hinweis auf die Mietkaution.

Eine Zahlung durch Eltern oder andere Angehörige verändert grundsätzlich nicht automatisch die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag. Entscheidend bleibt, wer Mieter ist und welche Mietsicherheit im Mietvertrag vereinbart wurde.

Für spätere Streitigkeiten sollte der Zahlungsnachweis aufbewahrt werden. Aus dem Kontoauszug sollte möglichst hervorgehen, dass die Zahlung für die Kaution des konkreten Mietverhältnisses bestimmt war.

Eine Zahlung durch Angehörige ist außerdem nicht mit einer Elternbürgschaft gleichzusetzen. Bei einer Bürgschaft übernimmt die dritte Person eine eigene rechtliche Verpflichtung, während bei einer bloßen Zahlung zunächst lediglich Geld für den Mieter geleistet wird.

Bei einer als Geldsumme überlassenen Mietkaution muss die Sicherheit grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Die konkrete Anlage sollte daher nachvollziehbar sein.

Wenn unklar ist, wie die Kaution behandelt wird, kann der Mieter zunächst schriftlich nach der Art der Anlage fragen und die entsprechende Dokumentation verlangen.

Sinnvoll ist eine sachliche Anfrage mit Angabe des Mietverhältnisses, der gezahlten Kautionssumme und des Zahlungsdatums. Eine solche Dokumentation kann später wichtig werden, wenn es zu einem Streit über die Kaution kommt.

Die ausführlichen Regeln zur getrennten Anlage finden Sie im Ratgeber Mietkaution getrennt anlegen und Treuhandkonto .

Ob mehrere Sicherheiten nebeneinander verlangt werden können, hängt von der konkreten Vereinbarung und der rechtlichen Ausgestaltung der Sicherheiten ab. Eine zusätzliche Sicherheit darf nicht allein deshalb als selbstverständlich angesehen werden, weil der Vermieter sie nachträglich fordert.

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einer vereinbarten Geldkaution, einer Bürgschaft und anderen Sicherungsformen. Entscheidend ist nicht nur die Bezeichnung, sondern welche Verpflichtung tatsächlich vereinbart wurde und welchem Zweck sie dient.

Bei einer Kombination verschiedener Sicherheiten sollte deshalb der Mietvertrag beziehungsweise die konkrete Sicherungsvereinbarung insgesamt geprüft werden.

Maßgeblich ist zunächst die ursprünglich wirksam getroffene Vereinbarung. Eine bereits vereinbarte Geldkaution kann nicht allein durch eine spätere einseitige Forderung des Vermieters in eine andere Sicherungsform umgewandelt werden.

Umgekehrt kann der Mieter eine vereinbarte Geldkaution nicht ohne Weiteres eigenmächtig durch eine Bürgschaft oder Versicherung ersetzen.

Wer die Sicherungsform ändern möchte, sollte deshalb eine klare schriftliche Vereinbarung treffen. Dabei sollte auch geregelt werden, wann eine bisherige Sicherheit freigegeben wird.

Informationen zur Bürgschaft finden Sie im Ratgeber zur Mietkautionsbürgschaft .

Die fehlende Angabe eines bestimmten Kontos bedeutet nicht automatisch, dass keine wirksame Kautionsvereinbarung besteht. Entscheidend sind der Mietvertrag, die Zahlung und die tatsächliche Behandlung der Kaution.

Bei einer Geldkaution ist insbesondere relevant, dass die gesetzlich vorgeschriebene getrennte Anlage vom Vermögen des Vermieters eingehalten wird.

Mieter sollten deshalb den Mietvertrag, den Zahlungsbeleg und den Schriftverkehr zur Kaution gemeinsam aufbewahren. So lässt sich später leichter nachvollziehen, welche Summe für welches Mietverhältnis gezahlt wurde.

Ein bloßer Hinweis auf eine angebliche Forderung reicht nicht automatisch für einen beliebigen Kautionseinbehalt aus. Entscheidend ist, ob tatsächlich ein Anspruch besteht und ob die Kaution zur Sicherung dieses Anspruchs benötigt wird.

Bei einer streitigen Forderung sollten deshalb insbesondere die zugrunde liegende Forderung, ihre Höhe, die Fälligkeit und die rechtliche Grundlage geprüft werden.

Der Vermieter sollte einen Kautionseinbehalt nachvollziehbar begründen. Der Mieter kann eine konkrete Aufstellung der geltend gemachten Forderungen verlangen.

Bei umfangreichen oder rechtlich schwierigen Forderungen kann eine individuelle Prüfung durch einen Mieterverein oder eine im Mietrecht tätige Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt sinnvoll sein.

Zunächst sollten sämtliche Zahlungsnachweise zusammengestellt werden. Bei einer Überweisung kommen insbesondere Kontoauszüge, Überweisungsbestätigungen und der ursprüngliche Zahlungsauftrag in Betracht.

Auch der Mietvertrag, Schriftverkehr mit dem Vermieter, Kautionsabrechnungen oder frühere Schreiben können für die Dokumentation relevant sein.

Entscheidend ist letztlich, ob sich die Zahlung anhand der vorhandenen Beweismittel nachvollziehbar belegen lässt. Fehlt ein einzelner Zahlungsbeleg, bedeutet dies nicht automatisch, dass die Kaution nicht gezahlt wurde.

Bei einer Barzahlung ist die Beweissituation häufig schwieriger. Dazu gibt es den ausführlichen Ratgeber Kaution bar bezahlt ohne Quittung .

Bei einem Kautionseinbehalt sollte für den Mieter nachvollziehbar sein, welche Forderungen berücksichtigt wurden und wie sich der verbleibende Kautionsbetrag berechnet.

Eine sachliche schriftliche Anfrage kann daher insbesondere nach den einzelnen Forderungen, den jeweiligen Beträgen und der zugrunde liegenden Berechnung fragen.

Je nach Art der Forderung können beispielsweise Rechnungen, Kostenvoranschläge, Abrechnungen oder andere Nachweise für die Prüfung relevant sein.

Für den detaillierten Aufbau einer Kautionsabrechnung siehe: Kautionsabrechnung Muster und Berechnung .

Bei einer Geldkaution für Wohnraum verlangt § 551 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine getrennte Anlage vom sonstigen Vermögen des Vermieters.

Entscheidend ist deshalb nicht allein die Bezeichnung des Kontos. Maßgeblich ist, ob die Kaution rechtlich und tatsächlich vom Vermögen des Vermieters getrennt gehalten wird.

Bestehen Zweifel an der ordnungsgemäßen Anlage, sollte der Mieter die Situation zunächst dokumentieren und den Vermieter schriftlich um eine nachvollziehbare Auskunft bitten.

Die ausführlichen gesetzlichen Anforderungen werden im Ratgeber zur getrennten Kautionsanlage erläutert.