WG-Kaution: Rückzahlung, Auszug & Mitbewohnerwechsel
Wer die WG-Kaution zurückbekommt, hängt zuerst vom Mietvertrag ab. Bei einer Untermiete ist regelmäßig der Hauptmieter der Vertragspartner. Wer selbst als Hauptmieter gegenüber dem Vermieter auftritt, muss dagegen die Regelungen des Hauptmietvertrags und eines möglichen Mieterwechsels prüfen. Ein bloßer Auszug beendet die Pflichten gegenüber dem Vermieter nicht automatisch.
Eine starre gesetzliche Drei- oder Sechsmonatsfrist für jede WG-Kaution gibt es nicht. Die Rückzahlung hängt von der Beendigung des konkreten Mietverhältnisses, offenen Ansprüchen, Schäden und gegebenenfalls der Betriebskostenabrechnung ab.
Vertragspartner prüfen
Bei der Untermiete richtet sich der Rückzahlungsanspruch regelmäßig gegen den Hauptmieter, nicht direkt gegen den Eigentümer.
Auszug beendet Vertrag nicht automatisch
Wer gemeinsam Hauptmieter ist, bleibt ohne wirksame Vertragsänderung möglicherweise weiterhin gegenüber dem Vermieter verpflichtet.
Alles schriftlich festhalten
Betrag, Datum, Zweck, Übergang eines Anspruchs und die Zustimmung des Vermieters sollten nachvollziehbar dokumentiert werden.
Wer bekommt die WG-Kaution zurück?
Entscheidend ist, mit wem Sie den Mietvertrag abgeschlossen haben und wer die Kaution entgegengenommen hat. Haben Sie ein Zimmer von einem Hauptmieter untergemietet, besteht das Vertragsverhältnis grundsätzlich zwischen Ihnen und dem Hauptmieter. Bei einem eigenen Hauptmietvertrag ist dagegen der Vermieter der relevante Vertragspartner.
Die konkrete Zahlungsroute allein entscheidet nicht immer über den Anspruch. Auch wenn ein Mitbewohner den Betrag überwiesen oder die Zahlung an den Vermieter organisatorisch abgewickelt hat, sollten Vertrag, Quittung, Zahlungsnachweis und spätere Vereinbarungen gemeinsam betrachtet werden.
| Konstellation | Regelmäßiger Ansprechpartner | Besonderheit |
|---|---|---|
| Untermiete | Hauptmieter als Untervermieter | Der Eigentümer ist nicht automatisch Vertragspartner des Untermieters. |
| Einzelner Hauptmieter | Vermieter | Der Hauptmietvertrag und die Kautionsabrechnung des Vermieters sind maßgeblich. |
| Mehrere gemeinsame Hauptmieter | Vermieter und gegebenenfalls übrige Vertragsparteien | Ein bloßer Auszug führt nicht automatisch zur Auszahlung eines rechnerischen Kautionsanteils. |
| Mitbewohnerwechsel | Je nach Vereinbarung alter, neuer Mieter und Vermieter | Interne Kautionszahlung und Vertragswechsel müssen getrennt geprüft werden. |
Hauptmieter, Untermieter oder gemeinsamer Hauptmieter
Die Bezeichnung „WG-Kaution“ beschreibt nicht automatisch eine bestimmte rechtliche Konstruktion. Für die Rückzahlung ist es daher wichtiger, die Vertragsrollen zu klären, als lediglich auf die Wohnform WG abzustellen.
Untermieter
Der Untermieter zahlt seine Kaution regelmäßig an den Hauptmieter. Nach Beendigung des Untermietverhältnisses prüft der Hauptmieter, ob noch berechtigte Ansprüche aus der Untermiete bestehen. Ein Anspruch auf Rückzahlung richtet sich grundsätzlich gegen den Hauptmieter als Vertragspartner.
Gemeinsame Hauptmieter
Stehen mehrere Personen gemeinsam im Hauptmietvertrag, endet das Mietverhältnis mit dem Vermieter nicht schon deshalb, weil eine Person auszieht. Soll ein Mieter aus dem Vertrag ausscheiden, sollte dies ausdrücklich mit dem Vermieter geregelt werden.
Interne WG-Vereinbarung
Eine Vereinbarung zwischen den WG-Mitgliedern kann festlegen, wer welchen Kautionsanteil übernimmt. Sie ersetzt aber nicht automatisch die Zustimmung des Vermieters zu einem Wechsel der Vertragsparteien und entlässt den bisherigen Mieter nicht ohne Weiteres aus seiner Haftung.
Rückzahlung der Kaution bei der Untermiete
Bei einer Untermiete sollte zunächst der Untermietvertrag geprüft werden. Daraus ergibt sich, welche Räume überlassen wurden, welche Kaution vereinbart war und an wen die Zahlung geleistet wurde. Nach der Rückgabe darf der Hauptmieter angemessen prüfen, ob Schäden, Mietrückstände oder andere Ansprüche aus dem Untermietverhältnis bestehen.
Dass der Hauptmieter selbst noch auf die Rückzahlung seiner Kaution durch den Eigentümer wartet, verschiebt den eigenen Anspruch des Untermieters nicht automatisch bis zur Rückzahlung der Hauptkaution. Maßgeblich bleiben die Beendigung des Untermietverhältnisses, der Zustand der überlassenen Räume und konkrete Gegenansprüche.
Auch eine ausstehende Betriebskostenabrechnung kann im Einzelfall einen angemessenen Einbehalt rechtfertigen. Die gesamte Untermietkaution darf jedoch nicht ohne konkrete Begründung auf unbestimmte Zeit zurückbehalten werden.
Halten Sie das Ende des Untermietverhältnisses, die Rückgabe von Schlüssel und Zimmer, den Zustand der Räume sowie die Kautionszahlung schriftlich fest. Eine kurze Abrechnung des Hauptmieters kann spätere Missverständnisse reduzieren.
Dokumentation beim Auszug aus dem Untermietzimmer
- Übergabeprotokoll mit Datum und Zustand des Zimmers;
- Fotos von Zimmer, Inventar und gemeinsam genutzten Bereichen, soweit relevant;
- schriftliche Bestätigung der Schlüsselrückgabe;
- Nachweis über die gezahlte Untermietkaution;
- schriftliche Aufforderung zur Abrechnung und Auszahlung nach Ablauf einer angemessenen Prüfungszeit.
Rückzahlung der Kaution bei mehreren Hauptmietern
Haben mehrere WG-Bewohner gemeinsam den Hauptmietvertrag unterschrieben, besteht in der Regel ein gemeinsames Mietverhältnis mit dem Vermieter. Zieht eine Person aus, während der Vertrag mit den übrigen Bewohnern fortgeführt wird, endet das Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter nicht zwingend insgesamt.
Der Vermieter muss deshalb den rechnerischen Kautionsanteil des ausziehenden Mitmieters nicht automatisch sofort an diese Person auszahlen. Die Kaution kann weiterhin der Absicherung des fortbestehenden Mietverhältnisses dienen.
Wer weiterhin im Hauptmietvertrag steht, kann gegenüber dem Vermieter weiterhin vertraglich verpflichtet sein. Eine interne Vereinbarung mit den übrigen WG-Bewohnern ersetzt die Entlassung aus dem Mietvertrag nicht automatisch.
Was sollte bei der Entlassung geregelt werden?
- das Datum des Ausscheidens aus dem Mietvertrag;
- die Namen der verbleibenden und gegebenenfalls neu eintretenden Mieter;
- die Haftung für Miete, Schäden und sonstige Ansprüche ab dem Änderungsdatum;
- die Behandlung des bisher eingezahlten Kautionsanteils;
- die Frage, ob der Vermieter eine neue Kautionsvereinbarung oder eine Vertragsänderung verlangt.
Was passiert bei einem Mitbewohnerwechsel?
Zieht ein WG-Mitglied aus, während die übrigen Personen in der Wohnung bleiben, besteht der Hauptmietvertrag häufig fort. Der Vermieter muss dann nicht automatisch einen rechnerischen Anteil der Kaution an die ausziehende Person auszahlen.
In der Praxis kann der neue Mitbewohner den bisherigen internen Kautionsanteil übernehmen. Dafür sollte eine schriftliche Vereinbarung erstellt werden. Sie sollte Betrag, Datum, Zahlungsart und den Zweck der Zahlung nennen.
Eine Zahlung zwischen zwei WG-Mitgliedern ändert den Mietvertrag mit dem Vermieter nicht automatisch. Entscheidend ist, ob der Vermieter dem Ausscheiden des bisherigen Mieters und dem Eintritt des neuen Mieters zugestimmt hat.
| Frage | Interne Kautionsabrechnung | Vertragswechsel |
|---|---|---|
| Wer zahlt? | In der Regel der neue Mitbewohner an den ausziehenden Mitbewohner. | Die Parteien des Mietvertrags ändern sich nur durch eine wirksame Vereinbarung. |
| Was wird geregelt? | Betrag, Datum, Zweck und gegebenenfalls Abtretung des Rückzahlungsanspruchs. | Ausscheiden, Eintritt, Haftung, Mietzahlungen und Zustimmung des Vermieters. |
| Reicht eine private Vereinbarung? | Sie kann den internen Ausgleich dokumentieren. | Sie beendet die Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nicht automatisch. |
Abtretung des Kautionsrückzahlungsanspruchs
Nach § 398 BGB kann eine Forderung durch Vertrag zwischen dem bisherigen und dem neuen Gläubiger übertragen werden.
Bei einem WG-Wechsel kann daher vereinbart werden, dass der bisherige Mieter seinen späteren Kautionsrückzahlungsanspruch an den Nachfolger abtritt.
Eine Abtretung ist jedoch nicht dasselbe wie die Änderung des Mietvertrags. Sie überträgt grundsätzlich eine Forderung, entlässt den bisherigen Mieter aber nicht automatisch aus allen Pflichten gegenüber dem Vermieter. Die Wirksamkeit und Reichweite sollte deshalb anhand der konkreten Vertragsgestaltung geprüft werden.
Wer zahlt die Kaution beim Wechsel eines Mitbewohners?
Eine allgemeine gesetzliche Regel, nach der der Vermieter bei jedem Wechsel eines einzelnen WG-Mitglieds automatisch den jeweiligen Anteil auszahlen muss, gibt es nicht.
Die Antwort hängt davon ab, ob das gesamte Mietverhältnis endet, nur eine Vertragspartei wechselt oder lediglich ein interner Ausgleich vereinbart wird.
Bleibt der Hauptmietvertrag mit den verbleibenden Mietern bestehen, kann die Kaution weiterhin der Sicherung dieses fortbestehenden Mietverhältnisses dienen. Der neue Mitbewohner kann den bisherigen Anteil intern ausgleichen.
Für den Zahlungsnachweis sollten die Beteiligten Betrag, Datum, Konto oder Zahlungsart und Verwendungszweck festhalten. Nach § 368 BGB kann gegen Empfang der Leistung grundsätzlich eine schriftliche Quittung verlangt werden.
Haftung nach dem Auszug
Ein häufiger Fehler besteht darin, den bloßen Auszug mit dem Ende aller Verpflichtungen gleichzusetzen. Solange die Person Vertragspartei des Hauptmietvertrags bleibt, können Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter fortbestehen.
Ein privater Vertrag mit dem Nachmieter oder eine interne Kautionszahlung beendet diese Außenhaftung nicht automatisch.
Deshalb sollte schriftlich festgehalten werden, ob und ab welchem Datum der Vermieter den bisherigen Mieter aus dem Mietvertrag entlässt und wer künftig für die mietvertraglichen Pflichten einsteht.
Vor dem Auszug aus dem Hauptmietvertrag klären
- Hat der Vermieter dem Mieterwechsel ausdrücklich zugestimmt?
- Ab welchem Datum scheidet der bisherige Mieter aus?
- Wer haftet für bereits entstandene oder später festgestellte Schäden?
- Wer trägt offene Miet-, Betriebs- oder sonstige Zahlungsansprüche?
- Wird der Kautionsrückzahlungsanspruch abgetreten oder nur intern ausgeglichen?
- Ist der Zahlungs- und Übergabenachweis vollständig?
Wie lange darf die WG-Kaution einbehalten werden?
Eine häufig genannte „Kaution-WG-Frist“ von drei oder sechs Monaten ist keine starre gesetzliche Frist für jeden Fall.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter beziehungsweise bei der Untermiete der Hauptmieter eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit haben.
Geprüft werden können insbesondere Schäden, Mietrückstände und andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Eine noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnung kann unter Umständen einen angemessenen Einbehalt rechtfertigen.
Der Einbehalt muss sich jedoch am voraussichtlichen Anspruch orientieren. Eine pauschale Einbehaltung der gesamten Kaution auf unbestimmte Zeit ist nicht allein deshalb gerechtfertigt, weil eine Abrechnung noch aussteht.
Die sechsmonatige Verjährungsregel des § 548 BGB für bestimmte Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache ist nicht mit einer pauschalen Kautionsrückzahlungsfrist gleichzusetzen.
| Situation | Rechtliche Einordnung | Dokumentation |
|---|---|---|
| Keine offenen Forderungen erkennbar | Abrechnung und Rückzahlung nach angemessener Prüfung; keine starre Tagesfrist. | Übergabe, Schlüsselrückgabe und schriftliche Nachfrage. |
| Konkreter Schaden wird geprüft | Einbehalt kann für die konkrete Forderung relevant sein; Grundlage und Höhe sollten nachvollziehbar bleiben. | Fotos, Protokoll, Schriftverkehr und Nachweise. |
| Betriebskostenabrechnung steht aus | Bei erwarteter Nachzahlung kann ein angemessener Teil vorübergehend einbehalten werden. | Abrechnungszeitraum, erwartete Nachzahlung und Höhe des Einbehalts erfragen. |
| WG-Mitglied zieht aus, Vertrag läuft weiter | Der Vermieter muss einen internen Anteil nicht automatisch sofort auszahlen. | Entlassung, Vertragsänderung und internen Kautionsausgleich schriftlich sichern. |
Einbehalt wegen einer offenen Betriebskostenabrechnung
Eine noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnung kann einen Kautionseinbehalt rechtfertigen, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Der Bundesgerichtshof erkennt an, dass die Kaution auch der Sicherung bestimmter noch nicht fälliger Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses dienen kann.
Der Einbehalt muss jedoch auf den voraussichtlich erforderlichen und angemessenen Betrag begrenzt bleiben.
Die bloße Möglichkeit, dass irgendwann eine Nachzahlung entstehen könnte, rechtfertigt nicht automatisch die vollständige Blockierung der Kaution.
Die zwölfmonatige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB ist außerdem keine allgemeine Kautionsrückzahlungsfrist.
Bitten Sie um eine nachvollziehbare Erklärung, welche Forderung gesichert werden soll, für welchen Zeitraum sie erwartet wird und welcher Kautionsbetrag dafür vorläufig einbehalten wird.
Was tun bei Streit über die Kaution?
Wenn die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht abgerechnet oder zurückgezahlt wird, sollte zunächst schriftlich eine nachvollziehbare Abrechnung beziehungsweise Rückzahlung verlangt werden.
Setzen Sie eine angemessene Frist und bewahren Sie Kopie sowie Zustellnachweis auf.
Macht der Vermieter oder Hauptmieter Gegenansprüche geltend, sollten diese nach Grund, Betrag und Nachweisen aufgeschlüsselt werden.
Kurze Vorlage zur Kautionsabrechnung
Betreff: Bitte um Abrechnung und Rückzahlung der Mietkaution
Guten Tag,
das Mietverhältnis beziehungsweise Untermietverhältnis über [Adresse/Zimmer] endete am [Datum]. Die Räume und Schlüssel wurden am [Datum] zurückgegeben.
Bitte teilen Sie mir mit, wie die von mir gezahlte Kaution in Höhe von [Betrag] Euro abgerechnet wird, und zahlen Sie einen nicht mehr benötigten Betrag auf folgendes Konto aus: [IBAN].
Falls Sie Gegenansprüche geltend machen, bitte ich um eine konkrete Aufstellung nach Grund und Betrag.
Mit freundlichen Grüßen
[Name]
Bei größeren Beträgen, einer bestrittenen Abtretung oder einer unklaren Vertragspartei kann die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht sinnvoll sein.
Muster für eine interne Kautionsvereinbarung
Das folgende Muster kann als redaktionelle Orientierung für einen Kautionsausgleich zwischen ausscheidendem und neuem WG-Mitglied dienen. Es ersetzt keine Zustimmung des Vermieters und sollte an den konkreten Haupt- oder Untermietvertrag angepasst werden.
Vereinbarung über Kautionsausgleich und gegebenenfalls Abtretung
Vereinbarung über Kautionsausgleich und gegebenenfalls Abtretung
Zwischen [Name des bisherigen Mieters], [Anschrift], und [Name des neuen Mitbewohners], [Anschrift], wird folgende Vereinbarung getroffen:
Der neue Mitbewohner zahlt an den bisherigen Mitbewohner am [Datum] einen Betrag von [Betrag] Euro. Die Zahlung betrifft den internen Kautionsanteil für das Mietobjekt [Adresse].
Soweit rechtlich möglich und vom Mietvertrag gedeckt, tritt der bisherige Mitbewohner den auf ihn entfallenden Anspruch auf Rückzahlung der beim Vermieter hinterlegten Kaution an den neuen Mitbewohner ab.
Die Parteien unterscheiden diese interne Vereinbarung ausdrücklich von einem Wechsel der Vertragsparteien gegenüber dem Vermieter.
Mit der Zahlung ist [genau beschreiben: der interne Ausgleich erfüllt / ein Anspruch in bestimmtem Umfang übertragen].
Weitere Ansprüche wegen späterer Abzüge, Nachforderungen oder Schäden werden nur übernommen, soweit dies ausdrücklich und wirksam vereinbart ist.
Ort, Datum: [Ort, Datum]
Unterschrift bisheriger Mitbewohner: [Unterschrift]
Unterschrift neuer Mitbewohner: [Unterschrift]
Bei einer Abtretung eines Kautionsrückzahlungsanspruchs ist die konkrete Vertragslage zu prüfen. Eine pauschale Klausel kann unklar sein, wenn sie nicht zwischen dem internen Ausgleich, der Außenhaftung gegenüber dem Vermieter und einer möglichen späteren Kautionsabrechnung unterscheidet.
Checklisten für WG-Auszug und Mitbewohnerwechsel
Vertrag und Rollen
- Hauptmietvertrag oder Untermietvertrag vollständig lesen;
- Vertragspartner und Empfänger der Kaution feststellen;
- prüfen, ob der Vermieter einem Mieterwechsel zustimmen muss;
- klären, ob der bisherige Mieter aus der Außenhaftung entlassen wird;
- festhalten, ob Hauptmietvertrag, Untermietvertrag oder interne WG-Vereinbarung vorliegt.
Zahlung und Abtretung
- Betrag, Datum, Zahlungsart und Verwendungszweck dokumentieren;
- schriftliche Quittung oder Empfangsbestätigung verlangen;
- bei einer Abtretung Forderung, Parteien und Umfang eindeutig benennen;
- Vereinbarung von allen Beteiligten unterschreiben lassen;
- Zahlungsnachweis zusammen mit dem Mietvertrag aufbewahren.
Übergabe und spätere Rückzahlung
- Auszugsdatum und Rückgabe der Schlüssel festhalten;
- Zustand von Zimmern und Gemeinschaftsräumen dokumentieren;
- Fotos und unterschriebenes Übergabeprotokoll aufbewahren;
- Abrechnung der Kaution schriftlich anfordern;
- keine starre Drei- oder Sechsmonatsfrist voraussetzen;
- bei einem Einbehalt Grund, Zeitraum und voraussichtliche Höhe erfragen.
Häufige Fragen zur Kaution in der WG
Wann muss meine WG-Kaution zurückgezahlt werden?
Eine einheitliche gesetzliche Frist von drei oder sechs Monaten gibt es nicht. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss dem Vermieter beziehungsweise Hauptmieter eine angemessene Zeit zur Prüfung und Abrechnung verbleiben. Entscheidend sind unter anderem Schäden, offene Forderungen und eine mögliche Betriebskostenabrechnung.
Darf der Hauptmieter meine gesamte Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?
Nicht automatisch. Ein Einbehalt wegen einer zu erwartenden Betriebskostennachzahlung muss sich an den Umständen des Einzelfalls und am voraussichtlichen Anspruch orientieren. Die gesamte Kaution darf nicht pauschal auf unbestimmte Zeit einbehalten werden.
Wer zahlt meine Kaution zurück, wenn ich Untermieter war?
Bei einem Untermietvertrag ist grundsätzlich der Hauptmieter Ihr Vertragspartner. Deshalb richtet sich der Anspruch auf Rückzahlung der an ihn gezahlten Kaution grundsätzlich gegen den Hauptmieter und nicht unmittelbar gegen den Eigentümer.
Was passiert mit der Kaution, wenn ein Mitbewohner auszieht?
Das hängt davon ab, ob das Mietverhältnis mit dem Vermieter endet oder nur eine einzelne Vertragspartei wechselt. Bei einem fortbestehenden Mietvertrag muss der Vermieter einen rechnerischen Kautionsanteil nicht automatisch auszahlen. Häufig wird ein interner Ausgleich vereinbart.
Kann der neue Mitbewohner meinen Kautionsanteil übernehmen?
Eine interne Vereinbarung kann grundsätzlich getroffen werden. Sie sollte schriftlich dokumentieren, welchen Betrag der neue Mitbewohner zahlt und ob zusätzlich ein Anspruch auf Rückzahlung der beim Vermieter hinterlegten Kaution abgetreten wird.
Reicht eine Abtretungserklärung für den Mieterwechsel aus?
Nein. Eine Abtretung nach § 398 BGB betrifft grundsätzlich eine Forderung und ist nicht dasselbe wie die Änderung des Mietvertrags. Wer vollständig aus dem Mietvertrag ausscheiden möchte, sollte diesen Punkt ausdrücklich mit dem Vermieter regeln.
Was muss ich bei der Kautionsübergabe an den Nachmieter beachten?
Halten Sie Betrag, Datum, Zahlungsart und Zweck der Zahlung schriftlich fest. Wenn ein Anspruch auf Rückzahlung der beim Vermieter hinterlegten Kaution übertragen werden soll, sollte dies ausdrücklich vereinbart werden. Bewahren Sie Vereinbarung und Zahlungsnachweis auf.
Bin ich nach meinem Auszug automatisch nicht mehr für Schäden verantwortlich?
Nicht zwingend. Entscheidend ist, ob Sie weiterhin Vertragspartei des Mietvertrags sind. Ein bloßer Auszug beendet den Mietvertrag nicht automatisch. Deshalb sollte ein Ausscheiden aus dem Mietvertrag ausdrücklich mit dem Vermieter vereinbart und dokumentiert werden.
Ist eine Abtretung des Kautionsanspruchs bei einem Mitbewohnerwechsel möglich?
Ein Anspruch auf Rückzahlung einer Kaution kann grundsätzlich Gegenstand einer vertraglichen Vereinbarung sein. Ob und in welchem Umfang eine Abtretung wirksam ist, hängt jedoch von der konkreten Vereinbarung, dem Mietvertrag und den Umständen des Einzelfalls ab.
Was sollte ich beim Auszug aus einer WG dokumentieren?
Sinnvoll sind ein Übergabeprotokoll, Fotos des Zimmers beziehungsweise der Wohnung, eine Dokumentation der Schlüsselrückgabe, Zahlungsbelege und schriftliche Vereinbarungen über die Kaution.