Nach dem Auszug stellt sich für viele Mieter die Frage, wann der Vermieter die Mietkaution abrechnen und auszahlen muss. Eine feste gesetzliche Frist von drei oder sechs Monaten gibt es nicht. Dieser Ratgeber enthält einen anpassbaren Musterbrief, erklärt die 14-Tage-Frist und zeigt, wie Sie den Zugang Ihrer Aufforderung nachvollziehbar dokumentieren.
Der Vermieter darf die Kaution nicht ohne sachlichen Grund dauerhaft einbehalten. Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung steht ihm jedoch grundsätzlich eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zu. Die häufig genannten drei bis sechs Monate sind keine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist, sondern nur eine mögliche Orientierung im Einzelfall.
Wann besteht der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution?
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung darf der Vermieter zunächst prüfen, ob noch berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen. Der Anspruch des Mieters auf Freigabe beziehungsweise Rückgabe der Mietsicherheit wird nach der Rechtsprechung grundsätzlich erst fällig, wenn eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist abgelaufen ist und keine gesicherten Forderungen mehr bestehen. [6]
Eine gesetzlich festgelegte Rückzahlungsfrist von drei oder sechs Monaten gibt es nicht. In der Praxis werden drei bis sechs Monate teilweise als Orientierung genannt; entscheidend bleiben aber die Umstände des Einzelfalls, die Art der möglichen Forderung und der tatsächliche Prüfungsbedarf. Bestehen keine berechtigten Ansprüche des Vermieters mehr, ist die Kaution abzurechnen und der noch offene Betrag auszuzahlen.
Eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung kann unter bestimmten Voraussetzungen eine teilweise Zurückbehaltung rechtfertigen. Das gilt jedoch nicht pauschal für jede denkbare Nachforderung. Erforderlich ist ein konkreter und noch sicherungsfähiger Anspruch; der einbehaltene Betrag muss sich am voraussichtlichen Sicherungsbedürfnis orientieren. Bereits verjährte Betriebskostennachforderungen dürfen grundsätzlich nicht über die Kaution abgesichert werden. [6]
| Zeitraum oder Begriff | Bedeutung | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 14 Tage | Eine mögliche angemessene Frist im Aufforderungsschreiben, keine gesetzliche Rückzahlungsfrist. | § 286 BGB nur für die Voraussetzungen des Verzugs relevant |
| Drei bis sechs Monate | Keine starre gesetzliche Frist; allenfalls eine fallabhängige Orientierung für Prüfung und Abrechnung. | BGH VIII ZR 263/14 [6] |
| Sechs Monate nach § 548 BGB | Verjährung bestimmter Vermieteransprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache; nicht die allgemeine Rückzahlungsfrist der Kaution. | § 548 BGB [5] |
Sie können die Vorlage herunterladen und mit Ihren Daten ergänzen. Prüfen Sie vor dem Versand insbesondere das Ende des Mietverhältnisses, das Übergabedatum, die Kautionshöhe und die gewünschte Frist.
Musterbrief als .docx herunterladenMusterbrief zur Rückforderung der Mietkaution
Die folgende Vorlage fordert zunächst die Abrechnung und anschließend die Auszahlung des noch offenen Kautionsbetrags. Sie setzt keine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist voraus. Tragen Sie anstelle der Platzhalter Ihre tatsächlichen Angaben ein und setzen Sie nur dann ein konkretes Zahlungsdatum, wenn die Kaution nach den Umständen bereits abrechnungsreif ist.
[Ihr Vor- und Nachname]
[Ihre aktuelle Anschrift]
[PLZ Ort]
[Telefonnummer oder E-Mail-Adresse]
[Name des Vermieters oder der Hausverwaltung]
[Anschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung]
[PLZ Ort]
[Ort], den [Datum]
Betreff: Aufforderung zur Abrechnung und Rückzahlung der Mietkaution – [alte Mietadresse]
Sehr geehrte Frau [Name] / Sehr geehrter Herr [Name],
mein Mietverhältnis über die Wohnung in [alte Mietadresse, PLZ Ort] endete am [Datum des Mietvertragsendes]. Die Rückgabe beziehungsweise Übergabe der Wohnung erfolgte am [Datum der Wohnungsübergabe]. [Falls zutreffend: Im Übergabeprotokoll wurden keine über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehenden Schäden festgehalten.]
Ich bitte Sie, die von mir geleistete Mietkaution in Höhe von [Betrag] Euro abzurechnen.
Soweit keine berechtigten und durch die Kaution gesicherten Ansprüche mehr bestehen, bitte ich Sie, den noch offenen Kautionsbetrag einschließlich der auf die Kaution entfallenden Erträge – soweit § 551 Abs. 3 BGB anwendbar ist – bis zum [konkretes Datum] auf folgendes Konto zu überweisen:
Kontoinhaber: [Ihr Name]
IBAN: [Ihre IBAN]
BIC: [Ihre BIC, sofern erforderlich]
Sollten Sie einen Betrag einbehalten, bitte ich um eine nachvollziehbare Abrechnung mit Angabe des jeweiligen Grundes und der Höhe. Sollte die Abrechnung beziehungsweise Auszahlung bis zum genannten Datum nicht erfolgen, behalte ich mir vor, meine Ansprüche weiter geltend zu machen.
Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift bei postalischem Versand]
[Ihr Name in Druckbuchstaben]
Anlage: Kopie des Übergabeprotokolls vom [Datum], sofern vorhandenLegen Sie dem Schreiben möglichst eine Kopie des Übergabeprotokolls bei. Für einen späteren Streit sollten Sie außerdem eine Kopie des vollständigen Schreibens und einen Nachweis über dessen Zugang aufbewahren. Ein Zustellnachweis dokumentiert nicht in jeder Konstellation automatisch den konkreten Inhalt des Umschlags.
In fünf Schritten die Mietkaution zurückfordern
Die Rückforderung Ihrer Mietkaution lässt sich strukturiert vorbereiten. Entscheidend ist, zwischen der tatsächlichen Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs, einer freiwillig gesetzten Bearbeitungsfrist und einem möglichen Verzug des Vermieters zu unterscheiden.
- Anspruch und Unterlagen prüfen: Stellen Sie sicher, dass das Mietverhältnis beendet und die Wohnung zurückgegeben wurde. Prüfen Sie Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Kautionsnachweis sowie offene Miet- oder Betriebskostenforderungen. Der Vermieter darf berechtigte, noch sicherungsfähige Ansprüche berücksichtigen.
- Musterbrief vollständig ausfüllen: Tragen Sie die alte Mietadresse, das Vertragsende, das Übergabedatum, die Kautionshöhe, Ihre Bankverbindung und ein konkretes Fristdatum ein. Formulieren Sie bei einem möglichen Einbehalt zugleich die Bitte um eine nachvollziehbare Abrechnung.
- Zugang dokumentierbar herstellen: Wählen Sie eine Zustellungsart, mit der Sie den Zugang möglichst zuverlässig nachweisen können. Bewahren Sie die unterschriebene Kopie, das Versanddokument und gegebenenfalls die Bestätigung des Zustellers auf.
- Frist abwarten und Zahlung prüfen: Kontrollieren Sie nach Zugang des Schreibens den Zahlungseingang. Bei einer Teilzahlung sollten Sie die Abrechnung mit dem tatsächlich ausgezahlten Betrag abgleichen.
- Bei ausbleibender Zahlung weitere Schritte prüfen: Erfolgt trotz bestehender Fälligkeit keine Abrechnung oder Auszahlung, können eine erneute Aufforderung, ein gerichtlicher Mahnbescheid oder eine Klage in Betracht kommen. Ob und ab wann Verzug vorliegt, richtet sich insbesondere nach § 286 BGB und den Umständen des Einzelfalls.
Die 14-Tage-Frist richtig einordnen
Die im Musterbrief vorgeschlagene 14-Tage-Frist ist keine gesetzlich vorgeschriebene Rückzahlungsfrist für die Mietkaution. Sie kann als angemessene Frist für die Bearbeitung einer konkreten Zahlungsaufforderung dienen, sofern der Rückzahlungsanspruch nach der Prüfungs- und Abrechnungsphase bereits fällig ist.
Geben Sie im Schreiben möglichst ein kalendarisch bestimmtes Datum an. So vermeiden Sie Unklarheiten darüber, wann die von Ihnen gesetzte Frist endet. Die Frist sollte erst nach dem Zugang des Schreibens laufen; der Versandtag allein ist nicht entscheidend.
Ob nach Ablauf der Frist Verzug eintritt, richtet sich nach den Voraussetzungen des § 286 BGB. Eine 14-Tage-Frist führt daher nicht automatisch in jedem Fall zum Verzug. Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen vor, können Verzugszinsen nach § 288 BGB in Betracht kommen. Das Gesetz sieht für Geldschulden grundsätzlich fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz vor; dieser Satz betrifft jedoch nur die Zeit des Verzugs. [3] [4]
Welche Abzüge von der Mietkaution sind zulässig?
Der Vermieter darf die Kaution nicht beliebig kürzen. Eine Verrechnung kommt grundsätzlich nur mit konkreten und berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis in Betracht. Dazu können beispielsweise offene Mietzahlungen, berechtigte Betriebskostennachforderungen oder Schäden gehören, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen.
Bei einem Einbehalt sollte der Vermieter den Grund und die Höhe nachvollziehbar abrechnen. Eine allgemeine, nicht begründete Aussage wie „Schäden“ oder „Nebenkosten“ reicht für eine transparente Kautionsabrechnung regelmäßig nicht aus. Ob ein konkreter Abzug zulässig ist, hängt von der jeweiligen Forderung, den Belegen, dem Mietvertrag und den Umständen des Einzelfalls ab.
Die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 BGB betrifft insbesondere Vermieteransprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Sie ist keine allgemeine Frist, innerhalb derer die Mietkaution zwingend ausgezahlt werden muss. [5]
Zugang des Schreibens nachvollziehbar dokumentieren
Für eine spätere Auseinandersetzung kann es sinnvoll sein, den Zugang der Rückzahlungsaufforderung beim Vermieter möglichst zuverlässig zu dokumentieren. Ein Einschreiben mit Rückschein ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Auch eine E-Mail ist nicht automatisch unwirksam; schwieriger kann jedoch der Nachweis sein, dass sie tatsächlich zugegangen ist und welchen Inhalt sie hatte.
Ein Einwurf-Einschreiben kann den Einwurf beziehungsweise Zugang eines Schriftstücks dokumentieren, beweist den konkreten Inhalt des Umschlags jedoch nicht in jeder Konstellation. Wenn der Inhalt besonders beweissicher dokumentiert werden soll, kann je nach Situation die Zustellung durch einen Boten oder durch einen Gerichtsvollzieher in Betracht kommen. Eine bestimmte Versandart ist nicht pauschal für jeden Fall die beste Lösung.
Bewahren Sie deshalb stets eine Kopie des versendeten Schreibens, das Übergabeprotokoll und den jeweiligen Zustell- oder Einlieferungsnachweis gemeinsam auf.
Häufig gestellte Fragen zur Rückforderung der Mietkaution
Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?
Eine feste gesetzliche Frist von drei oder sechs Monaten gibt es nicht. Dem Vermieter steht grundsätzlich eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist zu. In der Praxis werden drei bis sechs Monate teilweise als Orientierung genannt, die konkrete Dauer hängt jedoch vom Einzelfall ab. Bestehen noch berechtigte und durch die Kaution gesicherte Forderungen oder steht eine Betriebskostenabrechnung aus, kann dies die Rückzahlung beeinflussen.
Ist eine E-Mail zur Rückforderung der Kaution ausreichend?
Eine gesetzliche Pflicht, die Rückforderung ausschließlich per Einschreiben zu versenden, besteht grundsätzlich nicht. Entscheidend ist, ob der Zugang der Aufforderung und im Streitfall möglichst auch ihr Inhalt nachgewiesen werden können. Eine E-Mail kann daher als Kontaktaufnahme sinnvoll sein, sollte bei einem streitigen Vorgang aber durch eine besser dokumentierbare Zustellung ergänzt werden.
Was passiert, wenn der Vermieter nach der Fristsetzung nicht zahlt?
Zahlt der Vermieter nach einer berechtigten Aufforderung nicht, können weitere rechtliche Schritte in Betracht kommen. Ob und ab wann Verzug eintritt, richtet sich nach § 286 BGB. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können außerdem Verzugszinsen nach § 288 BGB verlangt werden. Je nach Höhe und Sachverhalt kommen eine weitere Zahlungsaufforderung, ein gerichtlicher Mahnbescheid oder eine Klage in Betracht.
Muss der Vermieter Zinsen auf die Mietkaution zahlen?
Bei einer Geldkaution für Wohnraum ist § 551 Abs. 3 BGB zu beachten. Danach muss der Vermieter die Geldsumme grundsätzlich bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen, soweit keine andere Anlageform vereinbart wurde. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht nach § 551 Abs. 3 Satz 4 BGB keine gesetzliche Pflicht zur Verzinsung. [1]
Kann der Vermieter einfach Beträge von der Kaution abziehen?
Der Vermieter darf die Kaution nicht beliebig kürzen. Eine Verrechnung kommt grundsätzlich nur mit konkreten und berechtigten Forderungen aus dem Mietverhältnis in Betracht, beispielsweise wegen ausstehender Mietzahlungen, berechtigter Betriebskostennachforderungen oder Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen. Bei einem Einbehalt sollte der Vermieter den Grund und die Höhe nachvollziehbar abrechnen.
Was bedeutet die sechsmonatige Frist nach § 548 BGB?
Die sechsmonatige Frist des § 548 BGB betrifft insbesondere die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Sie darf nicht mit einer allgemeinen sechsmonatigen Rückzahlungsfrist für die Mietkaution verwechselt werden. Wann die Kaution abzurechnen und zurückzuzahlen ist, richtet sich nach der Fälligkeit des Rückgabeanspruchs, der angemessenen Prüfungsfrist und möglichen gesicherten Forderungen.
Rechtsgrundlagen und Rechtsprechung
Bei der Rückforderung der Mietkaution sind insbesondere die folgenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches und die hierzu entwickelte Rechtsprechung relevant:
Regelt unter anderem die zulässige Höhe der Mietsicherheit, das Recht auf drei gleiche Teilzahlungen, die getrennte Anlage einer Geldkaution und die Behandlung der Erträge. Die gesetzliche Anlageform bezieht sich auf den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz; eine andere Anlageform kann vereinbart werden.
Regelt die Pflicht des Mieters, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
§ 286 BGB regelt die Voraussetzungen des Verzugs, insbesondere Fälligkeit und Mahnung. § 288 BGB bestimmt die gesetzlichen Verzugszinsen für die Zeit, in der Verzug tatsächlich besteht.
Regelt insbesondere die sechsmonatige Verjährung bestimmter Vermieteransprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Die Vorschrift begründet keine allgemeine sechsmonatige Rückzahlungsfrist für die Kaution.
Der Bundesgerichtshof befasst sich mit der Fälligkeit des Anspruchs auf Rückgabe einer Mietsicherheit nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist und mit der Frage, ob bereits verjährte Betriebskostennachforderungen aus der Kaution befriedigt werden dürfen.
Die Informationen beziehen sich auf deutsches Wohnraummietrecht und den Rechtsstand zum angegebenen Aktualisierungsdatum. Einzelfälle können insbesondere wegen des Mietvertrags, der Übergabedokumentation, offener Betriebskosten und der konkreten Kautionsabrechnung anders zu bewerten sein.
Weiterführende Ratgeber
Referenzen
Rechtlicher Hinweis: Die Informationen in diesem Beitrag dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen insbesondere keine individuelle Prüfung des Mietvertrags oder der konkreten Umstände des Einzelfalls. Bei rechtlichen Streitigkeiten kann es sinnvoll sein, einen Mieterverein oder eine im Mietrecht qualifizierte Rechtsanwältin bzw. einen qualifizierten Rechtsanwalt zu konsultieren.
