Die Barkaution, auch Geldkaution genannt, ist eine häufig vereinbarte Form der Mietsicherheit. Der Mieter stellt dem Vermieter einen Geldbetrag zur Sicherung möglicher berechtigter Ansprüche aus dem Mietverhältnis zur Verfügung. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Regeln zur Höhe, Ratenzahlung, getrennten Anlage, Verzinsung und Rückzahlung der Barkaution und vergleicht sie mit einer Mietkautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung.
Wichtig auf einen Blick
Bei Wohnraum darf die Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen. Eine Geldkaution kann nach § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden. Sie ist nach § 551 Abs. 3 BGB grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Eine Kautionsbürgschaft muss der Vermieter nicht automatisch anstelle einer vereinbarten Barkaution akzeptieren.
Barkaution und § 551 BGB: Was ist erlaubt?
Die Barkaution ist keine zusätzliche Miete, sondern eine Sicherheit für mögliche Forderungen aus dem Mietverhältnis. Dazu können beispielsweise fällige Mietforderungen oder Schadenersatzansprüche wegen eines vom Mieter zu vertretenden Schadens gehören. Ein Anspruch auf eine Kaution besteht bei Wohnraum nicht ohne Weiteres; die Mietsicherheit muss grundsätzlich wirksam vereinbart worden sein.
Die zentralen Vorgaben zur Höhe, Zahlung und Anlage enthält § 551 BGB. Nachteiligere Vereinbarungen zulasten des Mieters sind nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Die gesetzliche Obergrenze bezieht sich auf die Miete ohne Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Eine höhere Barkaution kann daher nicht allein dadurch gerechtfertigt werden, dass die Gesamtzahlung inklusive Nebenkosten höher ist.
| Regel | Kernaussage | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| § 551 Abs. 1 BGB | Die Mietsicherheit darf bei Wohnraum höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne bestimmte Betriebskosten betragen. | Für die Berechnung ist regelmäßig die Nettokaltmiete maßgeblich, nicht die Warmmiete. |
| § 551 Abs. 2 BGB | Bei einer Geldsumme ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. | Das Ratenzahlungsrecht besteht grundsätzlich unabhängig davon, ob die vereinbarte Sicherheit ein, zwei oder drei Monatsmieten beträgt. |
| § 551 Abs. 3 BGB | Die Geldkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu. | Die Kaution soll im Insolvenzfall des Vermieters nicht mit dessen sonstigem Vermögen vermischt sein. |
| § 551 Abs. 4 BGB | Von den Absätzen 1 bis 3 darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. | Eine formularvertragliche Verschlechterung der gesetzlichen Schutzregeln ist grundsätzlich unwirksam. |
Für eine allgemeine Übersicht über das Mietkaution-Gesetz und die wichtigsten Regeln nach dem BGB können Sie den Ratgeber Mietkaution: Gesetz und Regeln laut BGB aufrufen. Die dortigen Ausführungen ersetzen keine Prüfung des konkreten Mietvertrags.
Getrennte Anlage der Barkaution und Erträge
Eine als Geldsumme geleistete Barkaution muss nach § 551 Abs. 3 BGB grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt werden. Die Trennung dient dem Schutz des Mieters: Die Kaution soll nicht wie frei verfügbares Vermögen des Vermieters behandelt werden. In der Praxis sollte deshalb nachvollziehbar dokumentiert werden, wann und in welcher Höhe die Sicherheit eingegangen ist und welcher Anlage sie zugeordnet wurde.
Das Gesetz nennt für die gesetzliche Standardanlage den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Daraus folgt keine allgemeine Pflicht, die Kaution zu einem bestimmten Tagesgeld- oder Spitzenzinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit; sie sind bei der späteren Abrechnung zu berücksichtigen.
Tipp für Mieter
Bewahren Sie den Mietvertrag, den Zahlungsbeleg der Barkaution und den gesamten Schriftverkehr zur Anlage auf. Wenn unklar ist, ob die Kaution getrennt angelegt wurde, können Sie den Vermieter sachlich um eine nachvollziehbare Auskunft bitten. Ein fehlender Nachweis führt nicht automatisch zu einem sofort fälligen Rückzahlungsanspruch, kann aber für die rechtliche Prüfung bedeutsam sein.
Mehr zur praktischen Umsetzung und zum Kautionskonto finden Sie im Beitrag Kaution getrennt anlegen: Treuhandkonto und Schutz des Mieters.
Barkaution in drei Raten zahlen
Ist als Sicherheit eine Geldsumme vereinbart, kann der Mieter die Barkaution grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Dieses gesetzliche Recht aus § 551 Abs. 2 BGB darf nicht durch eine nachteilige Vertragsklausel ausgeschlossen werden.
Das Ratenzahlungsrecht hängt nicht davon ab, dass der Vermieter die maximale Kaution von drei Nettokaltmieten verlangt. Auch eine vereinbarte Geldkaution von nur einer oder zwei Monatsmieten kann grundsätzlich in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Die konkrete Fälligkeit sollte anhand des Mietbeginns und des Mietvertrags nachvollzogen werden.
| Vereinbarte Barkaution | 1. Teilzahlung | 2. Teilzahlung | 3. Teilzahlung |
|---|---|---|---|
| 1.800 Euro | 600 Euro zu Beginn des Mietverhältnisses | 600 Euro zusammen mit der folgenden Mietzahlung | 600 Euro zusammen mit der darauffolgenden Mietzahlung |
Eine weiterführende Erklärung der einzelnen Zahlungszeitpunkte bietet der Ratgeber Mietkaution in Raten zahlen.
Alternativen zur Barkaution: Bürgschaft und Kautionsversicherung
Eine Mietkautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung kann die finanzielle Belastung beim Einzug reduzieren, weil der Mieter den Kautionsbetrag nicht als Geldsumme auf ein Kautionskonto einzahlen muss. Je nach Produkt tritt eine Bank, ein Versicherer oder ein anderer Bürge unter den vertraglich festgelegten Voraussetzungen für die Mietsicherheit ein.
Die Liquidität bleibt dadurch zunächst verfügbar. Dafür fallen regelmäßig laufende Gebühren oder Prämien an. Diese Zahlungen sind im Unterschied zu einem verbleibenden Barkautionsguthaben grundsätzlich kein angespartes Guthaben, das nach dem Auszug automatisch zurückgezahlt wird. Vor dem Abschluss sollten daher Jahreskosten, Mindestlaufzeit, Kündigung, Deckungsumfang, Ausschlüsse und Rückgriffsklauseln geprüft werden.
Wichtig: Keine automatische Akzeptanzpflicht
Der Vermieter muss eine Bürgschaft nicht generell anstelle einer im Mietvertrag vereinbarten Geldkaution akzeptieren. Maßgeblich ist, welche Sicherheitsform vereinbart wurde und ob der Vermieter einer Änderung zustimmt. Eine Bürgschaft nach §§ 765 ff. BGB nimmt dem Mieter außerdem nicht die Verantwortung für eine tatsächlich bestehende Forderung. Leistet der Bürge berechtigt an den Vermieter, kann ein Rückgriff gegen den Mieter nach dem Bürgschaftsvertrag in Betracht kommen.
Grundlagen und typische Vertragsfragen erläutert der Beitrag Mietkautionsbürgschaft: Voraussetzungen, Kosten und Risiken. Für die besondere Form einer Bankbürgschaft gibt es außerdem den Ratgeber Bankbürgschaft für die Mietkaution.
Barkaution oder Kautionsbürgschaft: Der Vergleich
Keine Kautionsart ist für alle Mieter gleichermaßen optimal. Die Barkaution kann bei ausreichenden Rücklagen langfristig kostengünstig sein, während eine Bürgschaft die Liquidität beim Wohnungswechsel schont. Entscheidend sind der konkrete Mietvertrag, die Zustimmung des Vermieters, die voraussichtliche Mietdauer und die laufenden Entgelte.
| Kautionsart | Finanzielle Wirkung | Typische Vorteile | Zu prüfen |
|---|---|---|---|
| Barkaution / Geldkaution | Bis zu drei Nettokaltmieten werden vorübergehend gebunden. | Keine laufende Bürgschaftsprämie; Erträge der gesetzlichen Anlage erhöhen die Sicherheit. | Höhe, Ratenzahlung, getrennte Anlage, Abrechnung und Rückzahlung. |
| Mietkautionsbürgschaft | Der Kautionsbetrag wird grundsätzlich nicht als Geldsumme hinterlegt; laufende Kosten entstehen. | Liquidität bleibt beim Einzug zunächst verfügbar. | Akzeptanz des Vermieters, Gebühren, Laufzeit, Deckung und Rückgriff. |
| Kautionsversicherung | Versicherungsprämie statt Barkaution; die Prämie ist regelmäßig nicht rückzahlbar. | Kann bei knappem Eigenkapital eine Alternative sein, sofern der Vermieter zustimmt. | Versicherungsbedingungen, Ausschlüsse, Kündigung und Regress nach einer Leistung. |
Eine ausführliche Gegenüberstellung von Barkaution und Bürgschaft finden Sie im Beitrag Barkaution versus Mietkautionsbürgschaft. Vergleichen Sie dort nicht nur den Einzug, sondern auch die Gesamtkosten über die voraussichtliche Mietdauer.
Welche Kautionsart passt zu meiner Situation?
Die Entscheidung sollte nicht allein nach dem verfügbaren Betrag am Tag des Einzugs getroffen werden. Fragen Sie sich, ob Sie die Barkaution aus eigenen Mitteln oder in den gesetzlich zulässigen Raten zahlen können, wie lange das Mietverhältnis voraussichtlich dauert und ob die laufenden Kosten einer Bürgschaft den zusätzlichen finanziellen Spielraum rechtfertigen.
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Vertrag prüfen
Welche Sicherheitsform ist im Mietvertrag vereinbart? Gibt es ein ausdrückliches Wahlrecht oder braucht eine alternative Sicherheit die Zustimmung des Vermieters?
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Gesamtkosten vergleichen
Stellen Sie der einmaligen Barkaution die laufenden Prämien und möglichen Gebühren einer Bürgschaft oder Kautionsversicherung gegenüber.
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Nachweise sichern
Dokumentieren Sie Vertrag, Zahlungen, Bürgschaftsurkunde, Übergabe und spätere Abrechnung, damit die gewählte Sicherheitsform nachvollziehbar bleibt.
Rückzahlung der Barkaution nach dem Mietende
Nach dem Ende des Mietverhältnisses gibt es keine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist von genau drei oder sechs Monaten. Der Vermieter darf zunächst prüfen, ob berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen, und die Kaution im erforderlichen Umfang abrechnen. Maßgeblich ist eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist im Einzelfall.
Ist nur ein begrenzter Betrag für eine konkret zu erwartende Forderung erforderlich, darf die gesamte Kaution nicht ohne Weiteres auf unbestimmte Zeit einbehalten werden. Bei einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann ein angemessener Teil als Sicherheit relevant sein. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die vollständige Kaution bis zum Ablauf jeder denkbaren Abrechnungsfrist blockiert werden darf.
Kaution nach dem Auszug: sachlich nachfassen
Fragen Sie nach dem Auszug schriftlich nach dem Stand der Kautionsabrechnung. Bitten Sie um eine nachvollziehbare Aufstellung, falls Beträge einbehalten oder abgezogen werden. Eine pauschale Zusage wie „die Kaution kommt nach sechs Monaten“ ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Weitere Hinweise zur Kaution-Rückzahlung finden Sie in den Ratgebern Wann bekommt man die Mietkaution zurück? und Kaution-Rückzahlung: Frist und Vorgehen.
Was passiert bei Verkauf oder Eigentümerwechsel?
Wird die vermietete Wohnung verkauft, ist die Barkaution nicht automatisch verloren. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, kann der bisherige Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein.
Mieter sollten bei einem Eigentümerwechsel den Nachweis über die ursprünglich geleistete Kaution, die Abrechnungen und die Mitteilungen der beteiligten Vermieter aufbewahren. Eine Zahlung an einen neuen Vermieter sollte erst nach nachvollziehbarer Information über die Empfangsberechtigung erfolgen.
Für angrenzende Fragen zur Sicherung und Rückzahlung der Mietsicherheit finden Sie weitere Hinweise im Ratgeber zur Mietkaution bei der Zwangsversteigerung.
Dokumentation: Welche Unterlagen sollten Mieter aufbewahren?
Eine vollständige Dokumentation erleichtert die spätere Kautionsabrechnung. Besonders wichtig sind der unterschriebene Mietvertrag, der Zahlungsbeleg oder die Kontoüberweisung, Nachrichten zur Anlage der Kaution, das Einzugs- und Auszugsprotokoll sowie Fotos des Zustands bei der Übergabe. Bei einer Bürgschaft gehören außerdem die Urkunde, die Versicherungsbedingungen und die Nachweise über laufende Prämien in die Unterlagen.
Kurze Checkliste
- Höhe der vereinbarten Sicherheit und Berechnungsgrundlage notieren.
- Zahlung oder jede einzelne Rate mit Datum und Betrag belegen.
- Bei einer Barkaution die Kommunikation zur getrennten Anlage aufbewahren.
- Bei einer Bürgschaft Gebühren, Laufzeit, Deckung und Rückgriffsklauseln prüfen.
- Übergabeprotokolle, Fotos und die spätere Kautionsabrechnung sichern.
Häufige Fragen zur Barkaution
Wie hoch darf eine Barkaution maximal sein?
Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit bei Wohnraum höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen. Bei einer klassischen Nettokaltmiete entspricht das regelmäßig dem Dreifachen der Nettokaltmiete. Die Warmmiete ist deshalb nicht ohne Weiteres die Berechnungsgrundlage.
Kann der Vermieter auch Betriebskosten in die Kautionsberechnung einbeziehen?
In die gesetzliche Höchstgrenze werden die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten nach § 551 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht einbezogen. Entscheidend ist, wie die Miete und die Betriebskosten im Vertrag ausgewiesen sind. Eine pauschale Berechnung anhand der Warmmiete kann daher zu hoch sein.
Darf ich die Barkaution in drei Raten zahlen?
Ja. § 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter bei einer als Geldsumme zu leistenden Sicherheit grundsätzlich das Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Das Recht hängt nicht davon ab, ob die Kaution ein, zwei oder drei Monatsmieten beträgt.
Wie muss der Vermieter die Barkaution anlegen?
Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die Geldkaution grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt werden. Als gesetzliche Standardanlage nennt die Vorschrift den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Eine andere Anlageform kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen vereinbart werden.
Muss der Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft akzeptieren?
Nein, eine Bürgschaft muss nicht generell anstelle einer im Mietvertrag vereinbarten Barkaution akzeptiert werden. Maßgeblich sind die Vereinbarung im Mietvertrag und eine gegebenenfalls nachträgliche Zustimmung des Vermieters. Eine Bürgschaft nach §§ 765 ff. BGB kann die Sicherheitsform ändern, beseitigt aber nicht automatisch die Verpflichtung des Mieters für berechtigte Forderungen einzustehen.
Was passiert mit der Barkaution bei einem Verkauf der Wohnung?
Nach § 566a BGB tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, kann der bisherige Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein. Deshalb sollten alle Nachweise zur Kaution aufbewahrt werden.
Wann bekommt man die Barkaution nach dem Auszug zurück?
Eine starre gesetzliche Frist von genau drei oder sechs Monaten gibt es nicht. Der Vermieter darf eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist nutzen, um berechtigte Forderungen zu prüfen. Sobald die Sicherheit nicht mehr benötigt wird, ist ein verbleibendes Guthaben grundsätzlich abzurechnen und auszuzahlen. Die konkrete Dauer hängt vom Einzelfall ab.
Darf ich die Barkaution mit der letzten Miete verrechnen?
Die Kaution dient als Sicherheit und darf nicht ohne Weiteres einseitig als letzte Mietzahlung verwendet werden. Die laufende Miete ist grundsätzlich bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen. Eine Verrechnung sollte nur nach rechtlicher Prüfung und bei einer tragfähigen Vereinbarung oder einem tatsächlich durchsetzbaren Gegenanspruch erfolgen; andernfalls kann ein Zahlungsrückstand entstehen.
Rechtsquellen und weiterführende Ratgeber
Rechtsquellen
Die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen finden Sie im amtlichen Portal § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten sowie in § 566a BGB – Mietsicherheit bei Veräußerung des Wohnraums. Für die Bürgschaft sind ergänzend die §§ 765 ff. BGB relevant. Die Anwendung dieser Vorschriften hängt vom konkreten Mietvertrag und Sachverhalt ab.
Weiterführende Ratgeber
Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information zum deutschen Mietrecht dar und ist keine Rechtsberatung. Ob eine Barkaution ordnungsgemäß vereinbart, angelegt, abgerechnet oder zurückgefordert wurde, hängt von den Umständen des Einzelfalls und den Vertragsunterlagen ab. Bei einer konkreten Auseinandersetzung können ein Mieterverein oder eine im Mietrecht qualifizierte Rechtsanwältin beziehungsweise ein qualifizierter Rechtsanwalt weiterhelfen.
Rechtlicher Hinweis: Die Informationen in diesem Beitrag dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen insbesondere keine individuelle Prüfung des Mietvertrags oder der konkreten Umstände des Einzelfalls. Bei rechtlichen Streitigkeiten kann es sinnvoll sein, einen Mieterverein oder eine im Mietrecht qualifizierte Rechtsanwältin bzw. einen qualifizierten Rechtsanwalt zu konsultieren.
