- Maximal 3 Nettokaltmieten bei Wohnraummietverhältnissen
- Zahlung in 3 gleichen Monatsraten möglich
- Geldkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden
- Rückzahlung nach einer angemessenen Prüfungs- und Abrechnungsfrist
Die Mietkaution gehört zu den wichtigsten Sicherheiten bei einem Wohnraummietvertrag. Wie hoch eine Kaution sein darf, in welchen Raten sie gezahlt werden kann, wie eine Geldkaution angelegt werden muss und unter welchen Voraussetzungen der Mieter sie nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückerhält, richtet sich insbesondere nach § 551 BGB. Dieser Beitrag erklärt das Mietkaution-Gesetz verständlich und ordnet Kautionshöhe, Ratenzahlung, Kautionskonto, Verzinsung, Abzüge und Rückzahlung ein.
Wichtig auf einen Blick
Bei Wohnraum darf die Mietsicherheit grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen. Eine Geldkaution kann in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden. Sie ist grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Für die Rückzahlung gibt es dagegen keine starre gesetzliche Frist von genau drei oder sechs Monaten.
Wichtige Begriffe zur Mietkaution
Definition
Mietkaution bezeichnet eine vom Mieter geleistete Sicherheit zur Absicherung möglicher berechtigter Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.
Praxis
Ein Mietkautionskonto dient dazu, eine Geldkaution getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters zu verwahren. Ein bestimmtes Kontomodell ist nicht in jedem Fall vorgeschrieben.
Rechtsgrundlage
§ 551 BGB regelt bei Wohnraummietverhältnissen insbesondere Höhe, Ratenzahlung, getrennte Anlage und Erträge der Mietsicherheit.
Weitere Begriffe wie Kautionszinsen, Bankbürgschaft und Kautionsversicherung werden in den folgenden Abschnitten im jeweiligen Zusammenhang erklärt. Für einen breiten Einstieg eignet sich auch der Ratgeber Mietkaution: Alles, was man wissen muss.
Was regelt § 551 BGB bei der Mietkaution?
§ 551 BGB trägt die Überschrift „Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten“. Die Vorschrift enthält bei den von ihr erfassten Wohnraummietverhältnissen Regeln zur maximalen Höhe, zur Ratenzahlung bei einer Geldkaution, zur getrennten Anlage und zu den Erträgen.
| Norm | Regelungsinhalt | Bedeutung für Mieter |
|---|---|---|
| § 551 Abs. 1 BGB | Die Mietsicherheit darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne bestimmte Betriebskosten betragen. | Die Warmmiete ist nicht automatisch die Berechnungsgrundlage. |
| § 551 Abs. 2 BGB | Bei einer Geldsumme ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. | Das Recht gilt grundsätzlich auch dann, wenn weniger als drei Monatsmieten vereinbart sind. |
| § 551 Abs. 3 BGB | Die Geldkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu. | Die gesetzliche Standardanlage knüpft an den üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist an. |
| § 551 Abs. 4 BGB | Von den Schutzregeln der Absätze 1 bis 3 darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. | Nachteilige formularvertragliche Klauseln können unwirksam sein. |
Die Vorschrift enthält außerdem eine besondere Ausnahme für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim: Für diese Fälle besteht nach § 551 Abs. 3 BGB keine gesetzliche Pflicht zur Verzinsung der Sicherheitsleistung. Die konkrete Einordnung des Mietverhältnisses ist deshalb wichtig.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Bei einer von § 551 BGB erfassten Wohnraummiete darf die Mietkaution grundsätzlich maximal drei Monatsmieten betragen. Maßgeblich ist die auf einen Monat entfallende Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Im Alltag wird diese Grundlage häufig als Nettokaltmiete bezeichnet; rechtlich sollte jedoch die konkrete Zusammensetzung des Mietzinses im Vertrag geprüft werden.
Beispiel: Kautionshöhe berechnen
Liegt die maßgebliche Monatsmiete ohne die ausdrücklich ausgewiesenen Betriebskosten bei 950 Euro, ergibt sich folgende Rechnung:
950 Euro × 3 = 2.850 Euro
Die Mietkaution darf in diesem Beispiel grundsätzlich höchstens 2.850 Euro betragen. Ob zusätzliche Sicherheiten oder eine besondere Vertragsgestaltung hinzukommen, muss im Einzelfall geprüft werden.
| Maßgebliche Monatsmiete | Maximale Sicherheit | Mögliche Raten bei Geldkaution |
|---|---|---|
| 700 Euro | 2.100 Euro | 700 Euro × 3 |
| 950 Euro | 2.850 Euro | 950 Euro × 3 |
| 1.200 Euro | 3.600 Euro | 1.200 Euro × 3 |
Die Beispiele zeigen die Rechenlogik, stellen aber keine Aussage über einen konkreten Mietvertrag dar. Bei mehreren Sicherheiten sollten die Vertragsbedingungen insgesamt geprüft werden, anstatt einzelne Sicherheiten isoliert zu betrachten.
Kann man die Mietkaution in Raten zahlen?
Ja. Bei einer als Geldsumme zu leistenden Sicherheit hat der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB grundsätzlich das Recht, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; die beiden weiteren Raten werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Das gesetzliche Ratenzahlungsrecht hängt nicht davon ab, dass der Vermieter die maximale Kaution von drei Monatsmieten verlangt. Eine Geldkaution von nur einer oder zwei Monatsmieten kann grundsätzlich ebenfalls in drei gleichen Teilzahlungen geleistet werden. Eine nachteilige Vertragsklausel kann nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam sein.
Praktischer Hinweis
Teilen Sie dem Vermieter sachlich mit, dass Sie von Ihrem gesetzlichen Ratenzahlungsrecht Gebrauch machen möchten. Bewahren Sie die Überweisungsbelege für alle drei Teilzahlungen auf und achten Sie darauf, die laufende Miete unabhängig davon vollständig und pünktlich zu zahlen.
Die einzelnen Fälligkeiten und typische Formulierungen erklärt der Ratgeber Mietkaution in Raten zahlen.
Wie muss der Vermieter die Mietkaution anlegen?
Eine als Geldkaution überlassene Sicherheit muss nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt werden. Damit soll verhindert werden, dass die Kaution mit dem sonstigen Vermögen vermischt und wie frei verfügbares Geld behandelt wird.
Sofern die Vertragsparteien keine andere Anlageform vereinbaren, sieht § 551 Abs. 3 BGB die Anlage zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz vor. Daraus folgt keine allgemeine Pflicht, die Kaution zu einem bestimmten Tagesgeld- oder Spitzenzinssatz anzulegen. Die konkrete Höhe der Erträge hängt von der zulässigen Anlage und den jeweiligen Marktbedingungen ab.
Die Erträge stehen grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Bei der späteren Kautionsabrechnung sind sie daher zu berücksichtigen, soweit Erträge entstanden sind und keine berechtigten Forderungen des Vermieters entgegenstehen.
Was sollte dokumentiert werden?
- Höhe der vereinbarten Kaution und Zahlungsdatum,
- Überweisungs- oder Einzahlungsbelege,
- Schriftverkehr zur getrennten Anlage und zu den Erträgen,
- spätere Kautionsabrechnung einschließlich der berücksichtigten Erträge.
Muss die Mietkaution auf ein separates Konto?
Entscheidend ist, dass die Geldkaution vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt wird. Die konkrete Ausgestaltung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen vereinbart werden. Ein sogenanntes Mietkautionskonto oder Treuhandkonto ist daher vor allem die praktische Bezeichnung für eine getrennte Anlage; allein die Kontobezeichnung beantwortet nicht jede rechtliche Frage.
Weitere Einzelheiten zur getrennten Anlage finden Sie im Beitrag Kaution getrennt anlegen: Treuhandkonto und Schutz des Mieters.
Bekomme ich Zinsen auf die Mietkaution?
Grundsätzlich ja. Bei einer Geldkaution stehen die Erträge dem Mieter zu. Wird keine andere Anlageform vereinbart, nennt § 551 Abs. 3 BGB den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz als gesetzlichen Maßstab.
Es gibt keinen pauschal gesetzlich festgelegten Prozentsatz, der für alle Mietkautionen gilt. Deshalb sollte bei einer Berechnung weder ein bestimmter Tagesgeldzins noch ein historischer oder aktueller Spitzenzinssatz automatisch unterstellt werden. Entscheidend sind die tatsächliche Anlage, die Vertragsgestaltung und die entstandenen Erträge.
Eine Ausnahme gilt für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Dort besteht nach § 551 Abs. 3 BGB keine gesetzliche Pflicht des Vermieters, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Eine vertiefte Erklärung zu Kautionszinsen bietet der Ratgeber Mietkaution-Zinsen: Wer bekommt den Ertrag?.
Wann wird die Mietkaution zurückgezahlt?
Für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es keine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist in § 551 BGB. Der Vermieter darf nach dem Ende des Mietverhältnisses prüfen, ob berechtigte Ansprüche bestehen, und die Kaution im erforderlichen Umfang abrechnen. Maßgeblich ist eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist im Einzelfall.
Wie lange diese Frist dauert, hängt unter anderem vom Zustand der Wohnung, offenen Forderungen, möglichen Schäden und der Frage ab, ob noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. Sobald die Sicherheit für berechtigte Ansprüche nicht mehr benötigt wird, ist ein verbleibendes Guthaben grundsätzlich abzurechnen und auszuzahlen.
Keine automatische Drei- oder Sechsmonatsregel
Die Aussage, die Kaution müsse immer nach drei oder sechs Monaten zurückgezahlt werden, ist zu pauschal. Ebenso wenig darf die gesamte Kaution ohne nachvollziehbaren Grund auf unbestimmte Zeit einbehalten werden. Die konkrete Dauer und Höhe des Einbehalts müssen am Einzelfall ausgerichtet werden.
Kann der Vermieter die Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution vorübergehend zurückbehalten, wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht und eine Nachforderung zu erwarten ist. Ein vollständiger Einbehalt der gesamten Kaution ist dadurch nicht automatisch gerechtfertigt. Frühere Abrechnungen, der Verbrauch und die Höhe der Vorauszahlungen können für die Einschätzung relevant sein.
Weitere Hinweise zum Einbehalt wegen einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung enthält der Beitrag Einbehalt wegen der Nebenkostenabrechnung.
Welche Abzüge von der Mietkaution sind zulässig?
Die Mietkaution dient der Sicherung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Ein Einbehalt oder Abzug kommt daher grundsätzlich nur in Betracht, wenn ein rechtlich begründeter Anspruch besteht oder die Kaution innerhalb der angemessenen Prüfungs- und Abrechnungsfrist hierfür benötigt wird. Nicht jede behauptete Forderung rechtfertigt automatisch einen Abzug.
| Möglicher Grund | Einbehalt grundsätzlich denkbar? | Worauf sollte geprüft werden? |
|---|---|---|
| Offene Mietforderung | Ja, wenn die Forderung besteht, fällig und der Höhe nach nachvollziehbar ist. | Mietkonto, Zahlungsbelege und konkrete Forderungsaufstellung. |
| Vom Mieter zu vertretender Schaden | Ja, wenn ein ersatzfähiger Schaden und ein Anspruch in entsprechender Höhe vorliegen. | Einzugs- und Auszugszustand, Fotos, Protokoll, Rechnung oder Kostenvoranschlag. |
| Normale Abnutzung | Nein, sie ist grundsätzlich mit der Miete abgegolten. | Unterscheidung zwischen vertragsgemäßer Abnutzung und darüber hinausgehendem Schaden. |
| Ausstehende Betriebskostenabrechnung | Nur ein angemessener Teil, wenn eine Nachforderung konkret zu erwarten ist. | Abrechnungszeitraum, frühere Abrechnungen und realistische Prognose. |
| Nicht zurückgegebener Schlüssel | Nur bei einem tatsächlich entstandenen und ersatzfähigen Schaden. | Schlüsselanzahl, Schließanlage, konkrete Kosten und Kausalität. |
Bei einem Kautionseinbehalt können Übergabeprotokoll, Fotos, Rechnungen, Kostenvoranschläge, Betriebskostenabrechnungen, Schriftverkehr und Zahlungsnachweise wichtig sein. Eine nachvollziehbare Abrechnung erleichtert die Prüfung, ob die Forderung besteht und ob die Höhe des Einbehalts angemessen ist.
Mehr zur Prüfung einzelner Abzüge finden Sie im Beitrag Kaution-Abzug: Was darf der Vermieter abziehen?.
Welche Alternativen gibt es zur klassischen Mietkaution?
Neben der klassischen Barkaution können je nach Vereinbarung auch eine Bankbürgschaft, eine Mietkautionsbürgschaft oder eine Kautionsversicherung in Betracht kommen. Eine alternative Sicherungsform kann für Mieter interessant sein, die ihr verfügbares Kapital beim Einzug nicht als Geldkaution binden möchten.
Der Vermieter muss eine vom Mieter gewünschte Alternative jedoch nicht automatisch anstelle einer vereinbarten Geldkaution akzeptieren. Entscheidend sind der Mietvertrag und eine gegebenenfalls gesonderte Zustimmung. Laufende Prämien einer Kautionsversicherung sind außerdem grundsätzlich kein rückzahlbares Kautionsguthaben. Bei einer berechtigten Inanspruchnahme kann je nach Vertrag ein Rückgriff gegen den Mieter erfolgen.
| Sicherungsform | Kosten | Liquidität | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Geldkaution | Keine laufende Bürgschaftsprämie; Anlage kann Erträge bringen. | Das eingezahlte Kapital ist grundsätzlich als Sicherheit gebunden. | Getrennte Anlage und Erträge nach § 551 Abs. 3 BGB. |
| Bankbürgschaft | Abhängig von Bank, Bürgschaftshöhe und Vertragsbedingungen. | Eigenes Kapital bleibt grundsätzlich verfügbar. | Akzeptanz und Umfang müssen vertraglich geklärt sein. |
| Kautionsversicherung | Laufende Prämie abhängig von Anbieter, Tarif und Kautionssumme. | Eigenes Kapital bleibt grundsätzlich verfügbar. | Prämien werden nach Vertragsende nicht automatisch als Kaution zurückgezahlt. |
Weitere Einzelheiten zu Voraussetzungen, Kosten und Risiken erklärt der Ratgeber Mietkautionsbürgschaft. Informationen zur besonderen Bankbürgschaft finden Sie außerdem unter Bankbürgschaft für die Mietkaution.
Gilt § 551 BGB auch für Gewerberäume?
Grundsätzlich nein. § 551 BGB betrifft die dort geregelten Mietsicherheiten im Bereich der Wohnraummiete. Bei einem Gewerberaummietvertrag gelten andere rechtliche Rahmenbedingungen. Hinsichtlich Höhe und Ausgestaltung besteht dort grundsätzlich ein größerer vertraglicher Gestaltungsspielraum. Die Wohnraumschutzregeln können deshalb nicht ohne Weiteres auf Gewerbemietverträge übertragen werden.
Die konkrete Gewerbemiete, die Sicherheiten und mögliche Folgen einer Insolvenz sollten anhand des Vertrags und der jeweiligen Nutzung geprüft werden. Weitere Hinweise bietet der Beitrag Gewerbemiete: Kaution und Insolvenz.
Was gilt bei einem Studenten- oder Jugendwohnheim?
Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim enthält § 551 BGB eine besondere Regelung. Die gesetzliche Ausnahme betrifft insbesondere die Verzinsung der Sicherheitsleistung: Nach § 551 Abs. 3 BGB besteht dort keine gesetzliche Pflicht des Vermieters, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Bei der Höchstgrenze und der konkreten Vertragsgestaltung ist dagegen die Einordnung des Mietverhältnisses maßgeblich. Bei Studenten und Auszubildenden können ergänzend Fragen zur Bürgschaft oder zur Rückzahlung relevant sein; dazu finden Sie weitere Hinweise im Beitrag Mietkaution für Studenten und Azubis.
FAQ zur Mietkaution
Wie hoch darf eine Mietkaution maximal sein?
Bei einer von § 551 BGB erfassten Wohnraummiete darf die Sicherheit grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen. Die Warmmiete ist daher nicht automatisch die Berechnungsgrundlage.
Kann ich die Mietkaution in drei Raten zahlen?
Ja. Bei einer Geldkaution haben Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB grundsätzlich das Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen.
Muss die Mietkaution verzinst werden?
Grundsätzlich sieht § 551 Abs. 3 BGB eine Verzinsung nach dem dort genannten gesetzlichen Maßstab vor, sofern keine andere Anlageform vereinbart wurde. Maßgeblich ist der übliche Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Eine Ausnahme gilt für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Was ist ein Mietkautionskonto?
Ein Mietkautionskonto bezeichnet in der Praxis eine getrennte Anlage der Geldkaution. Rechtlich entscheidend ist nach § 551 Abs. 3 BGB, dass die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt bei einem Kreditinstitut angelegt wird. Die konkrete Kontobezeichnung allein entscheidet nicht über die Einhaltung aller gesetzlichen Anforderungen.
Wann bekomme ich meine Mietkaution zurück?
Es gibt keine starre gesetzliche Frist. Der Vermieter darf eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist benötigen, bevor die Kaution vollständig zurückzuzahlen ist. Sobald die Sicherheit für berechtigte Ansprüche nicht mehr benötigt wird, ist ein verbleibendes Guthaben grundsätzlich abzurechnen und auszuzahlen.
Darf der Vermieter die Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?
Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein angemessener Teil der Kaution zurückbehalten werden, wenn eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung zu einer Nachforderung führen kann. Ein vollständiger Einbehalt der gesamten Kaution ist dadurch nicht automatisch gerechtfertigt.
Darf der Vermieter die gesamte Kaution wegen eines Schadens einbehalten?
Nicht automatisch. Entscheidend ist, ob ein berechtigter Anspruch besteht, ob der Mieter für den Schaden einzustehen hat und welcher Betrag zur Sicherung dieses Anspruchs tatsächlich erforderlich ist. Normale Abnutzung ist von einem ersatzfähigen Schaden zu unterscheiden.
Muss der Vermieter eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung akzeptieren?
Nein, eine alternative Sicherungsform muss der Vermieter nicht automatisch anstelle einer vereinbarten Geldkaution akzeptieren. Maßgeblich sind der Mietvertrag und eine gegebenenfalls gesonderte Zustimmung. Laufende Prämien einer Kautionsversicherung sind außerdem grundsätzlich kein rückzahlbares Kautionsguthaben.
Rechtsquellen und weiterführende Ratgeber
Amtliche Rechtsquellen
Die zentrale Vorschrift ist § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten. Für die allgemeine Unterscheidung zwischen vertragsgemäßer Abnutzung und Schaden ist außerdem § 538 BGB relevant. Die gesetzlichen Regeln zur Betriebskostenabrechnung finden sich in § 556 BGB. Für Bürgschaften sind ergänzend §§ 765 ff. BGB zu beachten.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information zum deutschen Mietrecht dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Kaution wirksam vereinbart, richtig berechnet, ordnungsgemäß angelegt oder vollständig zurückzuzahlen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls und den Vertragsunterlagen ab. Bei einer konkreten Auseinandersetzung können ein Mieterverein oder eine im Mietrecht qualifizierte Rechtsanwältin beziehungsweise ein qualifizierter Rechtsanwalt weiterhelfen.
Rechtlicher Hinweis: Die Informationen in diesem Beitrag dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen insbesondere keine individuelle Prüfung des Mietvertrags oder der konkreten Umstände des Einzelfalls. Bei rechtlichen Streitigkeiten kann es sinnvoll sein, einen Mieterverein oder eine im Mietrecht qualifizierte Rechtsanwältin bzw. einen qualifizierten Rechtsanwalt zu konsultieren.
