Mietkautionsdepot mit ETFs: Zulässigkeit, Risiken und Vereinbarung

Was erlaubt § 551 BGB bei der Kautionsanlage?

Für Wohnraummietverhältnisse enthält § 551 Abs. 3 BGB einen gesetzlichen Regelfall: Hat der Mieter eine Geldsumme als Sicherheit überlassen, muss der Vermieter diese bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen.

Das Gesetz lässt daneben ausdrücklich eine andere Möglichkeit zu. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Damit wird eine alternative Gestaltung der Kautionsanlage grundsätzlich ermöglicht. Die Vorschrift sagt jedoch nicht, dass jede beliebige Anlage automatisch als geeignete Kautionsanlage anzusehen ist.

Entscheidend ist außerdem, dass die Kaution auch bei einer vereinbarten anderen Anlageform vom Vermögen des Vermieters getrennt bleibt. Die Erträge stehen nach § 551 Abs. 3 BGB grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Sind Aktien oder ETFs als Mietkaution automatisch erlaubt?

Nein. Aus der Formulierung „andere Anlageform“ in § 551 Abs. 3 BGB lässt sich kein allgemeiner Anspruch des Mieters auf eine bestimmte Aktie oder einen bestimmten ETF ableiten.

Die Möglichkeit einer anderen Anlageform setzt vielmehr eine entsprechende Vereinbarung der Vertragsparteien voraus. In der mietrechtlichen Fachliteratur wird zudem darauf hingewiesen, dass die konkrete Anlageform näher bestimmt werden sollte. Eine bloße allgemeine Bezeichnung wie „Aktien“ oder „Fonds“ kann für die praktische Umsetzung zu unbestimmt sein.

Deshalb sollte beispielsweise nicht lediglich festgehalten werden, dass „die Kaution in ETFs angelegt wird“. Besser ist eine klare Regelung darüber, welche Anlage vorgesehen ist, wer die Anlageentscheidung trifft, wem die Wertpapiere rechtlich zugeordnet sind und wie die Sicherung des Vermieters ausgestaltet wird.

Kautionskonto oder Mietkautionsdepot?

Ein klassisches Kautionskonto ist rechtlich und organisatorisch näher am gesetzlichen Regelfall. Ein Depot mit Aktien oder ETFs kann dagegen zusätzliche Fragen aufwerfen, weil der Wert der Anlage schwanken kann und die Parteien die Sicherungs- und Verfügungsrechte genauer festlegen müssen.

Welche Risiken haben Aktien und ETFs?

Der wichtigste Unterschied zu einer klassischen Geldanlage ist das Markt- beziehungsweise Kursrisiko. Der Wert einer Aktie oder eines ETF kann sich jederzeit verändern. Auch ein breit gestreuter ETF reduziert zwar das Risiko einzelner Unternehmen, beseitigt aber nicht das allgemeine Risiko fallender Kapitalmärkte.

Beispiel: Werden 3.000 Euro in Wertpapieren angelegt und beträgt der Depotwert später nur noch 2.400 Euro, fehlen gegenüber dem ursprünglichen Betrag 600 Euro. Aus diesem Beispiel folgt jedoch nicht automatisch, dass der Mieter diese Differenz ausgleichen muss. Ebenso wenig folgt automatisch, dass der Vermieter den Verlust tragen muss. Entscheidend sind die konkrete rechtliche Gestaltung, die vereinbarte Anlageform und die Regelungen über das Kursrisiko.

Gerade bei einem kurzen oder nicht planbaren Anlagezeitraum kann ein Kursverlust problematisch werden. Ein ETF darf deshalb nicht mit einer garantierten Verzinsung oder einer wertstabilen Kautionsanlage gleichgesetzt werden.

Wer trägt Kursverluste bei einem Mietkautionsdepot?

Diese Frage gehört zu den wichtigsten Punkten einer Vereinbarung über eine wertpapierbasierte Kautionsanlage. Eine allgemeingültige Regel, wonach der Mieter bei jeder Wertminderung automatisch nachzahlen muss, ergibt sich nicht allein aus § 551 BGB.

Umgekehrt sollte ein Vertrag nicht ohne Prüfung voraussetzen, dass der Vermieter sämtliche Marktverluste trägt. Bei einer individuellen Anlagevereinbarung muss insbesondere berücksichtigt werden, welchem Zweck die Kaution dient und wie die vereinbarte Anlage rechtlich strukturiert ist.

Die Fachliteratur weist darauf hin, dass die Parteien Regelungen für den Fall von Kursverlusten treffen können. Gleichzeitig können problematische oder unangemessene formularvertragliche Risikozuweisungen rechtlich unwirksam sein. Eine individuell entwickelte Kautionsklausel sollte daher nicht ohne rechtliche Prüfung übernommen werden.

Was muss für ein Mietkautionsdepot schriftlich geregelt werden?

Die Bezeichnung „Mietkautionsdepot“ allein beschreibt noch keine ausreichende rechtliche Konstruktion. Je stärker die Anlage vom gesetzlichen Regelfall abweicht, desto wichtiger ist eine klare Vereinbarung über die einzelnen Rechte und Pflichten.

Eine Vereinbarung sollte außerdem berücksichtigen, dass die Kaution ihrem Sicherungszweck entsprechend getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters behandelt werden muss. § 551 Abs. 3 BGB verlangt diese Trennung ausdrücklich auch dann, wenn eine andere Anlageform vereinbart wurde.

Muss der Vermieter einem ETF-Mietkautionsdepot zustimmen?

Grundsätzlich setzt eine andere Anlageform nach § 551 Abs. 3 BGB eine Vereinbarung der Vertragsparteien voraus. Der Mieter kann daher nicht allein aufgrund der gesetzlichen Vorschrift verlangen, dass der Vermieter einen bestimmten ETF oder ein bestimmtes Depot akzeptiert.

Auch wenn der Mieter eine bestimmte Wertpapieranlage für wirtschaftlich sinnvoll hält, kann der Vermieter Bedenken hinsichtlich Kursrisiken, Verwaltung, Sicherung und späterer Abwicklung haben. Eine solche Ablehnung bedeutet nicht automatisch, dass der Vermieter die Kaution rechtswidrig behandelt.

Umgekehrt darf der Vermieter eine abweichende Anlageform nicht einfach einseitig als Ersatz für die gesetzliche Kautionsanlage bestimmen. Die andere Anlageform beruht gerade auf einer entsprechenden Vereinbarung.

Trennung vom Vermietervermögen und Sicherung

Die getrennte Anlage ist ein wesentlicher Bestandteil der gesetzlichen Regelung. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die als Sicherheit überlassene Geldsumme vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden. Dies gilt nach dem Wortlaut der Vorschrift auch dann, wenn die Vertragsparteien eine andere Anlageform vereinbaren.

Der Bundesgerichtshof hat außerdem anerkannt, dass der Mieter die Zahlung der Kaution davon abhängig machen kann, dass ein insolvenzfestes Kautionskonto benannt wird. Die Entscheidung BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 betrifft allerdings den konkreten Sachverhalt einer Kautionsanlage und ist nicht als pauschale Bestätigung jeder denkbaren ETF- oder Depotkonstruktion zu verstehen.

Für ein Wertpapierdepot muss deshalb konkret geprüft werden, wie die rechtliche Zuordnung der Wertpapiere, die Sicherungsrechte und der Zugriff im Sicherungsfall ausgestaltet sind.

Mietkaution durch Verpfändung von Wertpapieren

Von einer anderen Anlageform der Barkaution ist die Verpfändung von Wertpapieren als Sicherheit zu unterscheiden. Wertpapiere können grundsätzlich als Mietsicherheit eingesetzt werden; in der mietrechtlichen Praxis spielt diese Gestaltung allerdings eine eher geringe Rolle.

Bei einer Verpfändung geht es nicht lediglich darum, Geld aus der Kaution in Aktien oder ETFs zu investieren. Vielmehr wird ein Sicherungsrecht an den Wertpapieren geschaffen. Welche Voraussetzungen hierfür im konkreten Fall erfüllt sein müssen, hängt unter anderem von der Art der Wertpapiere und der konkreten rechtlichen Gestaltung ab.

Deshalb sollte ein „verpfändetes ETF-Depot“ nicht mit einem gewöhnlichen Depot gleichgesetzt werden. Vor allem muss klar sein, wer Eigentümer der Wertpapiere ist, welches Sicherungsrecht der Vermieter erhält und unter welchen Voraussetzungen darüber verfügt oder verwertet werden darf.

Wem gehören Gewinne, Dividenden und andere Erträge?

§ 551 Abs. 3 BGB bestimmt ausdrücklich, dass die Erträge der Kautionsanlage dem Mieter zustehen und die Sicherheit erhöhen. Das gilt nach dem Gesetz sowohl für die gesetzliche Anlageform als auch für eine vereinbarte andere Anlageform.

Bei Wertpapieren können allerdings unterschiedliche Arten von Erträgen entstehen, beispielsweise Ausschüttungen, Dividenden oder Wertsteigerungen. Deshalb sollte die konkrete Vereinbarung festlegen, wie diese wirtschaftlich und technisch behandelt werden.

Ein Vermieter kann sich nicht allein deshalb einen wirtschaftlichen Vorteil aus der Wertentwicklung der Kaution vorbehalten, weil eine besondere Anlageform vereinbart wurde. Ein Urteil des AG Köln aus dem Jahr 2022 behandelte beispielsweise eine Wertsteigerung eines Aktiendepots und stellte auf den Anspruch des Mieters auf die Kautionserträge ab. Die Entscheidung ist jedoch eine amtsgerichtliche Entscheidung und sollte nicht mit einer allgemein verbindlichen BGH-Rechtsprechung gleichgesetzt werden.

Praktische Prüfliste für Mieter und Vermieter

Bei einer größeren Kaution, einer selbst entwickelten Verpfändungsvereinbarung oder einer Konstruktion mit mehreren Beteiligten kann eine individuelle Prüfung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin beziehungsweise einen Fachanwalt für Mietrecht sinnvoll sein.

Die rechtliche Prüfung einer Kautionsvereinbarung ist außerdem von der Frage zu unterscheiden, ob ein bestimmter ETF oder eine Aktie als Geldanlage wirtschaftlich geeignet ist. Die Auswahl konkreter Wertpapiere ist keine mietrechtliche Entscheidung.

Fazit: ETF-Kaution nur mit klarer Vereinbarung

§ 551 Abs. 3 BGB ermöglicht den Vertragsparteien, eine andere Anlageform als den gesetzlichen Regelfall zu vereinbaren. Deshalb ist eine wertpapierbasierte Kautionsanlage nicht von vornherein ausgeschlossen. Daraus folgt aber weder ein Anspruch des Mieters auf einen ETF noch eine gesetzliche Aussage, dass Aktien oder ETFs für Mietkautionen generell geeignet oder sicher sind.

Entscheidend sind vielmehr die konkrete Vereinbarung, die Trennung vom Vermietervermögen, die Zuordnung der Wertpapiere, die Sicherungsrechte, die Behandlung der Erträge sowie der Umgang mit Wertschwankungen.

Besonders wichtig ist deshalb eine realistische rechtliche Abgrenzung: Eine höhere mögliche Rendite ist nicht der rechtliche Zweck der Mietkaution. Die Kaution dient in erster Linie der Sicherung berechtigter Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Eine alternative Anlageform sollte daher nur auf einer klaren Vereinbarung und einer nachvollziehbaren Sicherungsstruktur beruhen.

Häufige Fragen zur Mietkaution in Aktien oder ETFs