Sicherheit für den Hauptmieter
Als Hauptmieter tragen Sie das volle Risiko gegenüber dem Eigentümer. Daher ist es üblich, eine Kaution in Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten zu verlangen. Wichtig: Lassen Sie sich die Kaution per Überweisung zahlen, um einen klaren Nachweis zu haben. Ein detailliertes Übergabeprotokoll ist dabei Ihre Lebensversicherung.
💡 Jürgens Experten-Rat
„Wussten Sie, dass auch bei einer Zwischenmiete Zinsen anfallen können? Nutzen Sie einen Zinsrechner für Mietkaution, um fair zu bleiben. Auch wenn die Beträge bei kurzen Zeiträumen klein sind, schafft Transparenz Vertrauen zwischen Haupt- ve Untermieter.“
Deshalb nehmen fast alle Hauptmieter die gleiche Kautionshöhe wie beim eigenen Vermieter. Das ist nicht nur total üblich, sondern auch verdammt logisch.
Schließlich bleibst du ja selbst beim Eigentümer derjenige, der geradestehen muss. Nimmst du weniger, trägst du das ganze Risiko komplett allein – und das will keiner.
Am cleversten ist es, wenn du dir die Kaution schon vor Schlüsselübergabe auf ein eigenes, getrenntes Kautionskonto überweisen lässt. Bar auf die Hand?
Eher nicht. Bargeld hinterlässt null Nachweis, und wenn’s später Streit gibt, stehst du mit leeren Händen da und kannst nichts beweisen.
Ein richtig ausführliches Übergabeprotokoll ist Pflicht. Nicht nur den Zustand der Wohnung penibel aufschreiben, sondern auch ganz klar vermerken: „Zwischenmieter hat Kaution i.H.v.
1.200 € per Überweisung vom 15. März 2025 geleistet – Kontoauszug liegt diesem Protokoll bei.“ So hast du später ein richtig starkes Stück Papier in der Hand, falls es wirklich mal eskaliert.
Jetzt kommt der Knackpunkt: Wenn du die Kaution teilweise oder ganz einbehalten willst, liegt die Beweislast bei dir – und zwar komplett. Willst du wegen ein paar Kratzern im Parkett 400 Euro abziehen?
Dann musst du nachweisen, dass die Dinger beim Einzug noch nicht da waren und dass es sich nicht um ganz normale Abnutzung handelt. Ohne vernünftige Vorher-Nachher-Fotos kommst du vor Gericht nicht weit.
Viele machen genau hier den klassischen Fehler und denken: „Das sieht doch jedes Kind, dass das vorher makellos war.“ Tut es aber leider nicht. Ein Richter will Belege sehen – alte Fotos, vielleicht eine Zeugenaussage, Handwerkerrechnungen oder Gutachten.
Deshalb: Schon beim Einzug des Zwischenmieters alles sammeln, was du später mal brauchen könntest. Besser zu viel als zu wenig.
Im Zwischenmietvertrag sollte drinstehen, wofür die Kaution überhaupt haftet – und zwar möglichst präzise. Zum Beispiel so: „Die Kaution dient der Absicherung sämtlicher Ansprüche aus diesem Zwischenmietverhältnis, insbesondere offener Miet- und Nebenkostenforderungen sowie Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.“ Klingt vielleicht etwas bürokratisch, aber genau das schützt dich im Ernstfall richtig gut.
Wenn der Zwischenmieter dann auszieht, machst du am besten wieder ein detailliertes Übergabeprotokoll – idealerweise zusammen mit deinem eigenen Vermieter. Dann steht schwarz auf weiß, was noch zurückgebaut werden muss und was schon erledigt ist. Erst wenn die Wohnung tipptopp ist und die letzte Betriebskostenabrechnung auf dem Tisch liegt, kommt die Kaution zurück.
Ein Tipp aus zig eigenen Erlebnissen und Erzählungen von Freunden: Lass dir niemals die komplette Summe auf einmal zurücküberweisen, bevor du wirklich alles durchgecheckt hast. Viele halten erstmal die Hälfte zurück und zahlen den Rest erst nach der Nebenkostenabrechnung aus. In der Praxis, das ist völlig legal, solange du einen nachvollziehbaren Grund nennst und nicht monatelang rumsitzt.
Am Ende läuft alles auf eine simple, aber goldene Regel hinaus: Dokumentiere wirklich alles – und zwar lieber dreimal als einmal zu wenig. Im Klartext: je besser deine Mappe mit Belegen gefüllt ist, desto entspannter kannst du bleiben, wenn’s mal richtig Ärger gibt.
Und glaub mir: Irgendwann gibt’s Ärger. Meistens genau dann, wenn du es am allerwenigsten erwartest.
Kurze Fristen für die Rückzahlung vereinbaren
| Merkmal | Hauptmieter (Vermieter) | Zwischenmieter (Mieter) | Gesetz |
|---|---|---|---|
| Kautionshöhe | Max. 3 Nettokaltmieten | Höchstens wie im Vertrag vereinbart | § 551 BGB |
| Auszahlungsfrist | Bis zu 6 Monate (oder vertraglich kürzer) | Fällig nach Auszug/Nebenkostenabrechnung | § 551 Abs. 3 BGB |
| Haftung für Schäden | Beweislast für Abnutzung und neue Mängel | Nur für fahrlässige Beschädigung | § 538 BGB |
| Kautionskonto | Muss getrennt geführt werden | Anspruch auf Nachweis | § 551 Abs. 3 BGB |
Du hast die Kaution sauber kassiert, das Übergabeprotokoll ist unterschrieben und liegt sicher in der Schublade – da denkst du dir wahrscheinlich: „Erledigt, jetzt kann nichts mehr schiefgehen.“ Weit gefehlt. Genau in diesem Moment beginnt bei vielen der eigentliche Ärger: Der Zwischenmieter zieht aus und will sein Geld zurück – möglichst gestern.
Im Mietvertrag steht dazu meistens … gar nichts. In der Praxis, dann greift automatisch § 551 BGB ins Spiel: Du hast sechs Monate Zeit, nachdem das Mietverhältnis geendet hat.
Sechs Monate! Für viele Untermieter fühlt sich das an wie eine Ewigkeit. Und für dich als Hauptmieter ist das ein ziemlich großes Risiko.
Stell dir mal vor: Dein Nachmieter ist im August raus, du gibst die Wohnung im Oktober an den eigentlichen Vermieter zurück, die Nebenkostenabrechnung flattert erst im Dezember ins Haus. Und plötzlich sitzt der Zwischenmieter im Januar immer noch auf seinem Geld, wird langsam richtig grantig, schreibt Mahnungen, droht mit Anwalt – und du stehst da und denkst dir nur: „Moment, ich hab doch noch gar nicht alles beisammen!“
Genau aus diesem Grund lohnt es sich wirklich, schon im Untermietvertrag eine deutlich kürzere Frist festzulegen. Drei Monate sind schon viel besser als sechs, zwei Monate sind noch realistischer – und die allermeisten Gerichte akzeptieren so etwas problemlos, solange es nicht völlig absurd kurz ist (zwei Wochen wären dann doch zu sportlich). Am besten schreibst du einfach rein: „Die Kaution ist innerhalb von zwei Monaten nach Beendigung des Untermietverhältnisses und ordnungsgemäßer Rückgabe der Wohnung in vollem Umfang zurückzuzahlen.“
Klingt unspektakulär, hat aber eine richtig große Wirkung. Ehrlich gesagt, denn sobald ihr das vertraglich so geregelt habt, kannst du dich nicht mehr auf die gesetzlichen sechs Monate berufen – die kürzere Frist gilt dann vorrangig. Und wehe, du hältst dich selbst nicht dran: Plötzlich bist du derjenige, der beweisen muss, warum es so lange gedauert hat.
Ein Kumpel von mir hat das mal richtig schlau hingekriegt. Er hat mit seinem Zwischenmieter vier Wochen nach Übergabe vereinbart – und gleichzeitig reingeschrieben, dass die Kaution erst zurückkommt, wenn die endgültige Abrechnung vom Hauptvermieter da ist und keine offenen Schäden mehr vorliegen. Der Untermieter hat zwar erstmal rumgemeckert, aber weil alles schwarz auf weiß stand, hat er sich dann doch nicht getraut, sofort loszuklagen.
So eine kurze Frist hat übrigens noch einen zweiten, richtig guten Nebeneffekt: Sie bringt dich selbst dazu, zügig zu handeln. Du kümmerst dich plötzlich viel schneller um die Übergabe, machst von jedem kleinen Macken Foto, hängst nicht ewig mit der Abrechnung rum. Im Klartext: am Ende haben beide Seiten weniger Stress.
Wenn du hingegen gar nichts vereinbarst und der Zwischenmieter nach drei Monaten schon richtig ungeduldig wird – obwohl du immer noch auf die Nebenkostenabrechnung wartest -, wird die Stimmung schnell richtig mies. Viele greifen dann tatsächlich zum Anwalt.
Wenn man genau hinschaut, und rate mal, wer am Ende meistens die Verfahrenskosten zahlen darf, obwohl die Kaution eigentlich berechtigt einbehalten wurde, aber einfach zu spät zurückkam? Genau: du als Hauptmieter.
Mein ganz praktischer Rat daher: Regel das vorher, bevor der erste Stress überhaupt entsteht. Zwei bis drei Monate sind fair, machbar und halten die Wogen deutlich niedriger. Schreib es klar und deutlich rein, lass beide unterschreiben – und du kannst nachts wieder deutlich besser schlafen.
Haftung für Inventar bei Zwischenmiete
Profi-Tipp für Hauptmieter: Inventarliste
Verlasse dich nicht auf mündliche Absprachen. Erstelle für alle Einrichtungsgegenstände eine separate Inventarliste, in der das ungefähre Alter, der Anschaffungswert und der Zustand (inkl. Fotos) festgehalten werden. Lass den Zwischenmieter dieses Dokument bei der Übergabe separat unterzeichnen.
Die Kaution liegt brav auf dem Treuhandkonto, das Übergabeprotokoll ist brav unterschrieben – und trotzdem kann einem später richtig die Hölle heißgemacht werden. Viele Zwischenmieter glauben nämlich ganz fest: „Die Möbel und die ganze Küche gehören doch dem Hauptmieter, da bin ich fein raus.“ Großer Irrtum. Genau da liegt nämlich eine der fiesesten Fallen, in die man tappen kann.
Stell dir mal vor: Du ziehst als Zwischenmieter in die komplett eingerichtete Bude rein. Im Mietvertrag steht irgendwo so ein harmlos klingender Satz wie „Der Mieter verpflichtet sich zum erhaltungsgemäßen Zustand der Einrichtungsgegenstände“. Klingt erstmal ganz okay – bis dann plötzlich der Kühlschrank ein riesiges Loch im Gefrierfach hat oder der schöne Esstisch aussieht, als hätte jemand mit ’nem Schraubenzieher darauf rumgekratzt.
Der Hauptmieter kommt zurück und sagt trocken: „So hab ich das nicht übergeben.“ Und jetzt beginnt das große Beweisspiel. Wer muss eigentlich nachweisen, dass der Schaden erst während deiner Zeit entstanden ist? Wenn man genau hinschaut, in der Regel bist du das – vor allem, wenn im Übergabeprotokoll einfach nur steht „Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand“ oder die Möbel nicht mal ansatzweise einzeln aufgeführt wurden.
Wenn ihr Glück hattet, habt ihr bei der Übergabe wirklich jedes Teil genau unter die Lupe genommen und die kleinen Macken sofort notiert. „Kleiner Kratzer links vorne am Couchtisch bereits vorhanden“ – solche lapidaren Sätze können später richtig viel Geld sparen.
Ohne ein wirklich detailliertes Übergabeprotokoll wird’s hingegen schnell richtig ungemütlich. In der Praxis, dann kann der Hauptmieter einfach behaupten, alles sei tipptopp gewesen, und du stehst da und kannst nichts entgegensetzen.
Ich hab mal einen echten Fall miterlebt: Ein Zwischenmieter hat die Waschmaschine irgendwie geschrottet – kaputtes Flusensieb, nichts Weltbewegendes. Der Hauptmieter wollte hinterher trotzdem 380 Euro von der Kaution einbehalten.
Und weil im Protokoll stand „Waschmaschine funktioniert einwandfrei“, hatte der Zwischenmieter keinerlei Argumente. Am Ende hat er tatsächlich gezahlt – obwohl er Stein und Bein geschworen hat, das Sieb sei schon vorher hinüber gewesen.
Mein ganz praktischer Rat daher: Fotografier dir alles. Wirklich alles. Jedes einzelne Regalbrett, jede Schranktür, jede Ecke vom Ceranfeld.
Mach richtig fiese Nahaufnahmen von Kratzern, Flecken, abgeschürften Kanten. Und dann schickst du die Bilder am besten noch am selben Tag per E—Mail an den Hauptmieter mit dem Betreff „Zustand bei Übergabe — Fotos im Anhang“. Ja, das ist mega lästig. Aber später ist es Gold wert.
Und wenn im Mietvertrag steht „Der Mieter haftet für Beschädigungen an den Einrichtungsgegenständen“, dann weißt du sofort: Hier wird nicht gescherzt. Solche Klauseln sind gang und gäbe und halten vor Gericht fast immer stand. Da solltest du dir vorher echt überlegen, ob du Lust hast, für fremde Möbel die Hand ins Feuer zu legen – oder ob du nicht doch lieber was Teilmöbliertes nimmst.
Noch so ein fieser kleiner Punkt: Viele Hauptmieter versuchen später, ganz normale Abnutzung als Schaden zu verkaufen. „Der Sessel ist durchgesessen“ – obwohl du zwei Jahre lang jeden Abend genau da drin gehockt hast.
Normale Abnutzung musst du aber nicht ersetzen, das steht ganz klar in § 538 BGB. Nur hilft dir das leider herzlich wenig, wenn du keine vernünftigen Beweise vom Zustand bei Einzug hast.
Wer also auf Nummer sicher gehen will, der macht das Übergabeprotokoll so pingelig wie nur irgend möglich. Frag nach dem ungefähren Alter und dem Anschaffungswert der größeren Sachen. Und wehe, es fehlt die Unterschrift von beiden Seiten – dann taugt das ganze Papier meist nur noch halb so viel.
Am Schluss gewinnt fast immer der, der die besseren Unterlagen vorlegen kann. Mit einem richtig wasserdichten Übergabeprotokoll plus einem Haufen aussagekräftiger Fotos schläfst du nachts deutlich ruhiger – fast so ruhig wie bei der Kaution selbst. Ohne diese Beweise kann es richtig teuer werden – selbst wenn du eigentlich gar nichts kaputt gemacht hast.
Häufige Fragen (FAQ) zur Zwischenmiete
Wie hoch sollte die Kaution bei einer Zwischenmiete sein?
Die meisten Hauptmieter verlangen exakt dieselbe Summe, die sie selbst beim Vermieter hinterlegt haben. Das ist die einfachste und sicherste Variante, weil du ja selbst voll haftest. Weniger zu nehmen bedeutet, dass du den Rest aus eigener Tasche zahlen müsstest, falls etwas passiert – das macht keiner freiwillig.
Darf ich die Kaution bar entgegennehmen?
Bar ist möglich, aber richtig riskant. Ohne Überweisung und Kontoauszug hast du später null Beweis, dass Geld überhaupt geflossen ist. Bei Streit stehst du dann ziemlich dumm da – deshalb fast immer per Überweisung auf getrenntes Kautionskonto.
Was muss unbedingt im Übergabeprotokoll stehen?
Neben dem genauen Zustand der Wohnung muss drinstehen, dass und wann der Zwischenmieter wie viel Kaution gezahlt hat – idealerweise mit Verweis auf den Kontoauszug. Beim Auszug dann wieder alles dokumentieren, am besten mit dem Hauptvermieter zusammen. Je detaillierter, desto besser deine Position später.
Kann ich Kratzer oder Flecken von der Kaution abziehen?
Ja, aber nur, wenn du beweisen kannst, dass der Schaden neu ist und nicht normale Abnutzung. Ohne Vorher-Fotos oder andere Belege (alte Bilder, Zeugen) wird das vor Gericht meistens nichts. Viele scheitern genau daran und bekommen am Ende gar nichts abgezogen.
Wie lange darf ich die Kaution nach Auszug einbehalten?
Im Vertrag kannst du kurze Fristen vereinbaren, z. B. 4–6 Wochen. Ohne Vereinbarung gilt die gesetzliche Regel: angemessene Prüfungsfrist, meist 3–6 Monate. Viele halten in der Praxis erstmal die Hälfte zurück, bis die Nebenkostenabrechnung kommt – das ist meistens okay, solange du begründen kannst, warum.
Muss ich die Kaution auf ein extra Konto legen?
Ja, das ist sehr empfehlenswert und bei normalen Mietverhältnissen sogar Pflicht. Bei Zwischenmiete gilt das Gleiche: getrenntes Konto, keine Vermischung mit deinem Privatgeld. So vermeidest du im Streitfall den Vorwurf, du hättest das Geld „verbraucht“.
Rechtlicher Hinweis: Die hier bereitgestellten Informationen dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Prüfung übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Im Einzelfall wird empfohlen, einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Mieterverein zu konsultieren.
