Kaution bei Zwischenmiete: Regeln, Fristen und Inventar
Eine Zwischenmiete sollte nicht nur die Mietdauer und den Einzug regeln, sondern auch die Kaution bei Zwischenmiete. Wer als Hauptmieter vorübergehend ein Zimmer oder eine Wohnung untervermietet, bleibt gegenüber dem eigenen Vermieter grundsätzlich für den Hauptmietvertrag verantwortlich. Gleichzeitig entstehen im Verhältnis zum Zwischenmieter eigene Rechte und Pflichten. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Kaution vereinbart, nachgewiesen, abgesichert und nach dem Ende der Zwischenmiete abgerechnet wird.
Besonders bei möblierten Zwischenmieten kommt es auf eine saubere Dokumentation an. Die Kautionszahlung, der Zustand von Räumen und Inventar, vorhandene Vorschäden sowie die Bedingungen der Rückzahlung sollten im Untermietvertrag und in einem Übergabeprotokoll nachvollziehbar festgehalten werden.
Wichtig auf einen Blick
Bei einer typischen Wohnraum-Zwischenmiete gelten für eine Geldkaution grundsätzlich die Regeln des § 551 BGB. Die gesetzliche Grenze, die Ratenzahlung und die getrennte Anlage müssen jedoch immer anhand der konkreten Wohnform geprüft werden. Für bestimmte gesetzliche Ausnahmen, etwa einzelne Sonderformen der vorübergehenden oder möblierten Überlassung, kann eine andere Bewertung gelten.
Welche Vertragsverhältnisse bestehen bei einer Zwischenmiete?
Bei einer Zwischenmiete bestehen regelmäßig zwei rechtlich getrennte Ebenen. Der Hauptmieter bleibt Vertragspartner des Eigentümers oder Hauptvermieters. Gegenüber dem Zwischenmieter tritt er dagegen als Untervermieter auf. Die Kaution des Hauptmieters gegenüber dem Eigentümer und die Kaution des Zwischenmieters gegenüber dem Hauptmieter sichern daher nicht denselben Vertrag.
Der Hauptmieter darf seine eigene Kaution nicht einfach in gleicher Höhe an den Zwischenmieter weiterreichen. Maßgeblich sind das konkrete Untermietverhältnis, die vereinbarte Miete, der Nutzungsumfang und die gesetzlichen Grenzen, die auf diese Vertragsform Anwendung finden. Bei einer Zwischenmiete einzelner Räume ist deshalb zu prüfen, ob die gesamte Kaution des Hauptmietvertrags überhaupt eine sachgerechte Grundlage für die Untermietkaution sein kann.
Hauptmietvertrag
Der Hauptmieter schuldet dem Eigentümer die Pflichten aus dem Hauptmietvertrag. Dazu kann auch die Verantwortung für Schäden gehören, die im Verhältnis zum Eigentümer dem Hauptmieter zugerechnet werden.
Untermietvertrag
Der Zwischenmieter schuldet dem Hauptmieter die vereinbarte Miete und haftet im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen für eigene Pflichtverletzungen oder schuldhaft verursachte Schäden.
Eine ausführliche Einordnung von Kautionshöhe und Rückzahlung bei Untervermietung finden Sie im Ratgeber Kaution bei Untermiete: Höhe und Rückzahlung.
Wie hoch darf die Kaution bei einer Zwischenmiete sein?
Für eine typische Wohnraum-Zwischenmiete ist zunächst § 551 Abs. 1 BGB zu prüfen. Danach darf die als Sicherheit vereinbarte Geldkaution grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Nettokaltmiete betragen. Ausgewiesene Betriebskostenvorauszahlungen werden dabei grundsätzlich nicht als Nettokaltmiete behandelt.
Diese Aussage gilt nicht losgelöst von der konkreten Wohnform. § 551 BGB betrifft die Mietsicherheit bei Wohnraum; gesetzliche Ausnahmen nach den Vorschriften zur Wohnraummiete können bei bestimmten Sonderkonstellationen relevant sein. Eine Zwischenmiete für nur vorübergehenden Gebrauch oder ein möbliertes Zimmer in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung kann deshalb eine gesonderte Prüfung erfordern.
Die Bezeichnung einer Zahlung ist nicht allein entscheidend. Wird ein Betrag wirtschaftlich als Sicherheit für Ansprüche aus dem Untermietverhältnis verlangt, kann er trotz einer Bezeichnung als „Depot“, „Sicherheitsbetrag“ oder „Schutzleistung“ als Kaution einzuordnen sein.
| Berechnungsbestandteil | Beispiel | Einordnung |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete für Zimmer oder Wohnung | 600 Euro monatlich | Das Dreifache entspricht grundsätzlich 1.800 Euro als gesetzlicher Höchstgrenze, sofern § 551 BGB anwendbar ist. |
| Ausgewiesene Betriebskostenvorauszahlung | 150 Euro zusätzlich | Sie wird grundsätzlich nicht zur Nettokaltmiete addiert, wenn sie tatsächlich als Vorauszahlung ausgewiesen ist. |
| Möblierungs- oder sonstiger Zuschlag | Gesondert im Vertrag genannt | Die konkrete Vertragsgestaltung und die rechtliche Einordnung müssen geprüft werden; ein Zuschlag wird nicht automatisch außerhalb jeder Kautionsberechnung angesetzt. |
Zahlung, Raten und Nachweis der Zwischenmietkaution
Eine Überweisung ist bei einer Zwischenmiete häufig die praktischste Zahlungsart. Aus dem Kontoauszug können Betrag, Datum und Empfänger in der Regel leichter nachvollzogen werden. Wird die Kaution bar gezahlt, sollte der Hauptmieter eine unterschriebene Quittung mit Betrag, Zahlungsdatum, Zweck und Namen beider Parteien ausstellen.
Ist § 551 BGB auf das konkrete Wohnraummietverhältnis anwendbar, darf der Mieter die Geldkaution nach § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; abweichende Vereinbarungen dürfen das gesetzliche Ratenzahlungsrecht nicht zu Lasten des Mieters ausschließen.
Ein pauschaler Ausschluss der Ratenzahlung sollte daher nicht unkritisch unterschrieben werden. Zugleich muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Zwischenmiete unter eine gesetzliche Sonderregel fällt, bei der § 551 BGB nicht oder nur eingeschränkt anwendbar ist.
| Zahlungsart | Vorteil | Wichtiger Nachweis | Rechtlicher Hinweis |
|---|---|---|---|
| Überweisung | Nachvollziehbarer Zahlungsweg | Kontoauszug oder Zahlungsbestätigung | Verwendungszweck sollte Mietadresse und Kaution nennen. |
| Barzahlung | Sofortige Übergabe möglich | Unterschriebene Quittung mit Datum und Betrag | Ohne Quittung kann der Zahlungsnachweis später erheblich schwieriger sein. |
| Drei Teilzahlungen | Liquiditätsschonende gesetzliche Option | Vertrag und einzelne Zahlungsbelege | Voraussetzung ist grundsätzlich die Anwendbarkeit des § 551 Abs. 2 BGB. |
Weitere Hinweise zum Beweis einer Barkaution ohne Quittung bietet der Ratgeber Barkaution ohne Quittung nachweisen.
Anlage, Trennung und Zinsen der Kaution
Nach § 551 Abs. 3 BGB ist eine Geldkaution, soweit die Vorschrift auf das konkrete Mietverhältnis Anwendung findet, getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen. Bei einer Zwischenmiete ist der Hauptmieter gegenüber dem Zwischenmieter grundsätzlich die Person, die die Kaution erhält und die Abwicklung schuldet.
Die Erträge stehen nach § 551 Abs. 3 BGB grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Das Gesetz knüpft die Anlage an den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Eine pauschale Orientierung an variablen Bankangeboten ist daher kein gesetzlicher Standard.
Die vertragliche Regelung sollte deshalb festhalten, wer die Kaution entgegennimmt, wie sie getrennt verwahrt wird und wie Erträge bei der Rückzahlung berücksichtigt werden. Der Hauptmieter darf die Zwischenmietkaution nicht ohne Weiteres mit seinem eigenen Vermögen vermischen.
§ 551 Abs. 4 BGB beachten
§ 551 Abs. 4 BGB erklärt Vereinbarungen für unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorgaben der Absätze 1 bis 3 abweichen. Bei einer Zwischenmiete sollte deshalb nicht nur die Kautionshöhe, sondern auch die Ratenzahlung, die Anlage und die Erträge geprüft werden.
Lesen Sie ergänzend den Beitrag Wem gehören die Zinsen der Mietkaution?.
Übergabeprotokoll und Inventarliste bei möblierter Zwischenmiete
Bei einer möblierten Zwischenmiete reicht der allgemeine Satz „ordnungsgemäß übergeben“ häufig nicht aus. Räume, Möbel, Elektrogeräte, Schlüssel, Zählerstände und bereits vorhandene Schäden sollten so konkret beschrieben werden, dass der Zustand beim Einzug später nachvollzogen werden kann.
Eine Inventarliste ist besonders hilfreich, wenn mehrere Gegenstände mitvermietet werden. Sie sollte die Bezeichnung, den Zustand, erkennbare Gebrauchsspuren und – soweit sinnvoll – das ungefähre Alter des Gegenstands nennen. Übersichts- und Detailfotos können die schriftliche Dokumentation ergänzen.
Räume und Inventar gemeinsam prüfen, Fotos erstellen und auffällige Stellen in der Liste beschreiben.
Schlüsselanzahl, Zählerstände, Kautionszahlung und übergebene Gegenstände schriftlich bestätigen lassen.
Inventar und Räume anhand der Einzugsdokumentation erneut prüfen und Abweichungen konkret festhalten.
Der Ratgeber Mängel bei Einzug dokumentieren zeigt, warum Vorschäden für die spätere Kautionsabrechnung wichtig sein können.
Schäden, Abzüge und normale Abnutzung
Die Kaution sichert berechtigte Ansprüche aus dem konkreten Untermietverhältnis. Dazu können offene Mietforderungen oder Schadensersatzansprüche wegen vom Zwischenmieter zu vertretender Beschädigungen gehören. Ein Abzug setzt jedoch einen konkreten Anspruch voraus; eine pauschale „Sicherheitsreserve“ ohne nachvollziehbaren Grund reicht nicht ohne Weiteres aus.
§ 538 BGB stellt klar, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, grundsätzlich nicht zu vertreten hat. Ein älteres Sofa mit üblichen Gebrauchsspuren oder eine normale Abnutzung an Boden und Wänden ist deshalb nicht automatisch ein ersatzfähiger Schaden.
Normale Abnutzung
- Übliche Gebrauchsspuren durch vertragsgemäße Nutzung
- Altersbedingte Veränderungen im gewöhnlichen Umfang
- Keine automatische Ersatzpflicht allein wegen der Abnutzung
Möglicher ersatzfähiger Schaden
- Konkrete Beschädigung über die normale Abnutzung hinaus
- Zurechenbare Pflichtverletzung oder unsachgemäße Behandlung
- Nachvollziehbarer Anspruch in erforderlicher Höhe
Vor einem Einbehalt sollte der Hauptmieter Ursache, Zeitpunkt, Umfang und Kosten des Schadens dokumentieren. Rechnungen, Kostenvoranschläge, Fotos und die Inventarliste können die Kautionsabrechnung nachvollziehbarer machen. Eine pauschale Reparaturforderung ohne Bezug zum konkreten Schaden ist rechtlich angreifbar.
Eine ergänzende Übersicht bietet der Ratgeber Normale Abnutzung oder Schaden: Wer zahlt?.
Rückzahlung der Kaution nach dem Ende der Zwischenmiete
Nach Ende der Zwischenmiete richtet sich der Rückzahlungsanspruch grundsätzlich gegen den Hauptmieter als Vertragspartner des Zwischenmieters. Der Hauptmieter kann die Auszahlung nicht allein deshalb unbegrenzt aufschieben, weil er selbst seine Kaution vom Eigentümer noch nicht zurückerhalten hat. Die beiden Vertragsverhältnisse sind getrennt zu betrachten.
Eine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Es gilt keine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist, die unabhängig vom Einzelfall immer nach demselben Zeitraum greifen würde. Sie ist weder pauschal auf 14 Tage noch allgemein auf drei oder sechs Monate festgelegt. Der Hauptmieter darf eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist im Einzelfall benötigen, um Schäden, offene Mietforderungen und sonstige Ansprüche zu prüfen.
Auch eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung kann relevant sein. Unter den Voraussetzungen des Einzelfalls kann ein angemessener Teil der Kaution zur Sicherung einer zu erwartenden Nachforderung zurückbehalten werden. Die komplette Kaution darf jedoch nicht automatisch bis zur nächsten Abrechnung einbehalten werden, wenn dafür kein entsprechender Sicherungsbedarf besteht.
Beispiel für einen angemessenen Teileinbehalt
Wenn aus den bisherigen Abrechnungen und dem Verbrauch eine konkrete Nachforderung von voraussichtlich 300 Euro zu erwarten ist, kann ein entsprechender Sicherungsbetrag relevant sein. Ob und in welcher Höhe ein Einbehalt zulässig ist, hängt von den tatsächlichen Umständen ab. Ein vollständiger Einbehalt der gesamten Kaution ist nicht allein wegen einer offenen Abrechnung automatisch gerechtfertigt.
Wer nach angemessener Zeit noch keine Abrechnung erhält, sollte den Hauptmieter schriftlich zur Kautionsabrechnung und Auszahlung des nicht mehr benötigten Betrags auffordern. Das Auszugsdatum, die geleistete Kaution, die Bankverbindung und eine angemessene Antwortfrist sollten im Schreiben genannt werden. Einen Musterbrief zur Rückforderung finden Sie unter Musterbrief Mietkaution zurückfordern.
Ergänzende Informationen zum zeitlichen Ablauf enthält der Ratgeber Kaution Rückzahlung: Frist und Vorgehen.
Betriebskosten und Kautionsabrechnung
Bei einer Zwischenmiete muss geprüft werden, welche Betriebskosten im Untermietvertrag vereinbart wurden. Handelt es sich um Vorauszahlungen, kann nach dem Abrechnungszeitraum eine Nachforderung oder ein Guthaben entstehen. Bei einer Betriebskostenpauschale gelten andere Abwicklungsregeln als bei einer Vorauszahlung.
Für einen Kautionseinbehalt reicht es nicht aus, lediglich allgemein auf eine spätere Abrechnung hinzuweisen. Der Hauptmieter sollte erklären können, warum eine Nachforderung konkret zu erwarten ist und welcher Betrag voraussichtlich zur Sicherung benötigt wird.
| Prüffrage | Relevante Unterlagen | Folge für die Kaution |
|---|---|---|
| Vorauszahlung oder Pauschale? | Untermietvertrag und Abrechnungsklausel | Die rechtliche Abwicklung kann unterschiedlich sein. |
| Ist eine Nachforderung konkret zu erwarten? | Vorjahreswerte, Verbrauch, Abrechnungszeitraum und Vorauszahlungen | Ein angemessener Teilbetrag kann unter Umständen als Sicherheit dienen. |
| Wie hoch ist der voraussichtliche Betrag? | Nachvollziehbare Berechnung oder bisherige Abrechnungen | Der Einbehalt sollte sich am tatsächlichen Sicherungsbedarf orientieren. |
Weitere Einzelheiten erläutert der Beitrag Einbehalt wegen der Nebenkostenabrechnung.
Was sollte zur Kaution im Untermietvertrag stehen?
Eine klare Kautionsklausel sollte die Höhe, die Zahlungsweise, den Sicherungszweck und die Abrechnung nach Ende der Zwischenmiete festhalten. Bei einer möblierten Zwischenmiete empfiehlt sich außerdem ein ausdrücklicher Verweis auf Inventarliste und Übergabeprotokoll.
Eine mögliche Formulierung kann als Orientierung dienen:
„Die vereinbarte Kaution dient der Sicherung berechtigter Ansprüche aus dem Zwischenmietverhältnis. Die Zahlung und der Zustand der Räume sowie des mitvermieteten Inventars werden bei der Übergabe dokumentiert. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird die Kaution nach angemessener Prüfung und Abrechnung etwaiger Ansprüche zurückgezahlt. Ein berechtigter Einbehalt wird unter Angabe von Grund und Betrag nachvollziehbar mitgeteilt.“
Die Klausel ersetzt keine Prüfung des konkreten Vertrags. Nach § 551 Abs. 4 BGB sind Vereinbarungen unwirksam, die bei anwendbarem Wohnraummietrecht zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Vorgaben zur Kautionshöhe, Ratenzahlung oder Anlage abweichen.
Checkliste: Was Hauptmieter bei der Zwischenmiete beachten sollten
Eine systematische Abwicklung hilft, die Kaution bei Zwischenmiete später nachvollziehbar abzurechnen. Die folgenden Schritte ersetzen keine individuelle Rechtsberatung, bilden aber eine praxistaugliche Dokumentationsstruktur.
- Vertrag prüfen: Mietdauer, Kautionshöhe, Zahlungsweise, Betriebskosten und Inventar eindeutig vereinbaren.
- Zahlung nachweisen: Überweisung dokumentieren oder bei Barzahlung eine unterschriebene Quittung ausstellen.
- Einzug dokumentieren: Räume, Vorschäden, Zählerstände, Schlüssel und Inventar gemeinsam festhalten.
- Auszug abgleichen: Zustand und Inventar mit der Einzugsdokumentation vergleichen und Abweichungen konkret beschreiben.
- Ansprüche belegen: Schäden, Ursache, Kosten und Verantwortlichkeit nachvollziehbar dokumentieren.
- Abrechnung erstellen: Rückzahlung und jeden Einbehalt nach Grund und Betrag aufschlüsseln.
- Prüfungsfrist beachten: Keine starre automatische Frist annehmen, aber die Kaution auch nicht ohne konkreten Sicherungsbedarf zurückhalten.
- Schriftlich kommunizieren: Übergabe, Abrechnung und Rückzahlung mit nachweisbarem Schriftverkehr begleiten.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag vermittelt allgemeine Informationen zur Kaution bei Zwischenmiete und ersetzt keine Prüfung des konkreten Haupt- oder Untermietvertrags. Die Anwendbarkeit von § 551 BGB kann von Wohnform, Mietdauer, Möblierung und weiteren Umständen abhängen. Bei hohen Beträgen oder einem Streit über Schäden, Betriebskosten oder Rückzahlung ist eine Beratung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin beziehungsweise einen Fachanwalt für Mietrecht sinnvoll.
Häufige Fragen zur Kaution bei Zwischenmiete
Wie hoch darf die Kaution bei einer Zwischenmiete sein?
Bei einer typischen Wohnraum-Zwischenmiete ist grundsätzlich § 551 Abs. 1 BGB zu prüfen. Danach gilt regelmäßig eine Grenze von höchstens drei Nettokaltmieten. Gesetzliche Ausnahmen und die konkrete Vertragsgestaltung können zu einer anderen Bewertung führen.
Darf der Hauptmieter seine eigene Kaution vollständig weitergeben?
Nein, die eigene Kaution des Hauptmieters gegenüber dem Eigentümer und die Kaution des Zwischenmieters sichern unterschiedliche Vertragsverhältnisse. Die Untermietkaution muss am konkreten Zwischenmietvertrag und den dort geltenden gesetzlichen Grenzen ausgerichtet werden.
Kann der Zwischenmieter die Kaution in drei Raten zahlen?
Wenn § 551 BGB auf das konkrete Wohnraummietverhältnis anwendbar ist, sieht § 551 Abs. 2 BGB grundsätzlich drei gleiche monatliche Teilzahlungen vor. Bei Sonderformen der Wohnraumüberlassung muss zunächst geprüft werden, ob die Vorschrift anwendbar ist.
Muss eine Barkaution bei Zwischenmiete quittiert werden?
Eine schriftliche Quittung ist bei Barzahlung dringend zu empfehlen, damit Betrag, Datum und Zweck später nachgewiesen werden können. Noch leichter nachvollziehbar ist häufig eine Überweisung mit eindeutigem Verwendungszweck.
Wer haftet für Schäden am Inventar einer möblierten Zwischenmiete?
Das hängt vom konkreten Zustand bei Einzug, der Ursache der Beschädigung, dem Alter des Gegenstands und der Verantwortlichkeit des Zwischenmieters ab. Normale Abnutzung nach § 538 BGB ist nicht automatisch ein ersatzfähiger Schaden.
Wie lange darf der Hauptmieter die Kaution nach dem Auszug behalten?
Eine starre gesetzliche Drei- oder Sechsmonatsfrist gibt es nicht. Zulässig ist grundsätzlich nur eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist im Einzelfall, soweit noch berechtigte Ansprüche geprüft oder abgerechnet werden müssen.
Darf wegen einer offenen Betriebskostenabrechnung die gesamte Kaution einbehalten werden?
Nicht automatisch. Wenn eine Nachforderung konkret zu erwarten ist, kann unter den Voraussetzungen des Einzelfalls ein angemessener Teilbetrag als Sicherheit zurückbehalten werden. Die komplette Kaution darf nicht pauschal allein wegen einer noch offenen Abrechnung einbehalten werden.
Wem stehen die Zinsen der Zwischenmietkaution zu?
Soweit § 551 Abs. 3 BGB auf das konkrete Mietverhältnis Anwendung findet, stehen die Erträge der Geldkaution grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die gesetzliche Anlage knüpft an den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an.
Fazit
Die Kaution bei Zwischenmiete sollte nicht isoliert, sondern zusammen mit dem konkreten Untermietvertrag, der Wohnform und der Übergabedokumentation betrachtet werden. Hauptmieter sollten die Kautionshöhe rechtlich prüfen, Zahlungen nachweisbar entgegennehmen und Inventar sowie Vorschäden sorgfältig dokumentieren.
Nach dem Auszug darf ein berechtigter Einbehalt nur auf konkrete Ansprüche gestützt werden. Für die Rückzahlung gilt keine starre automatische Frist; maßgeblich ist eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist im Einzelfall. Wer diese Grundsätze beachtet und die Unterlagen vollständig aufbewahrt, kann viele spätere Streitigkeiten vermeiden.
Rechtsquellen und weiterführende Ratgeber
Amtliche Rechtsquellen
- § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
- § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- § 538 BGB – Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
Die rechtliche Einordnung einer Zwischenmiete hängt unter anderem von Vertragsinhalt, Mietdauer, Möblierung und Wohnform ab. Die amtlichen Gesetzestexte dienen der Orientierung; für einen konkreten Streit ist eine individuelle Prüfung erforderlich.
Weiterführende Ratgeber
- Kaution bei Untermiete: Höhe und Rückzahlung
- Mängel bei Einzug und Schutz der Kaution
- Barkaution ohne Quittung nachweisen
- Kaution Rückzahlung: Frist und Vorgehen
- Einbehalt wegen der Nebenkostenabrechnung
- Normale Abnutzung oder Schaden: Wer zahlt?
- Wem gehören die Zinsen der Mietkaution?
- Mietkaution in drei Raten zahlen