Mietkaution bei Tod: So bekommen Erben ihr Geld zurück

Stirbt ein Mieter, verschwindet die Mietkaution nicht. Der Anspruch auf Rückzahlung kann grundsätzlich zum Nachlass gehören. Ob Erben die Kaution tatsächlich verlangen können, hängt aber zunächst davon ab, ob Angehörige oder Mitmieter in das Mietverhältnis eintreten, ob der Mietvertrag mit dem Erben fortgesetzt wird und welche Ansprüche aus dem Mietverhältnis noch offen sind.

Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag ist ein redaktioneller Überblick und keine individuelle Rechts- oder Erbrechtsberatung. Gerade nach einem Todesfall können Fristen zur Ausschlagung, Nachlasshaftung, Mietvertragsfortsetzung und Wohnungsrückgabe parallel laufen. Bei Unsicherheit sollten Erben frühzeitig einen Mieterverein, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt mit miet- und erbrechtlicher Erfahrung einschalten.

Wichtig auf einen Blick

Die Mietkaution wird nicht allein deshalb sofort ausgezahlt, weil eine Sterbeurkunde vorgelegt wird. Zuerst müssen die Empfangsberechtigung, die Fortsetzung oder Beendigung des Mietverhältnisses und die berechtigten Forderungen des Vermieters geklärt werden. Eine starre allgemeine Drei- oder Sechsmonatsfrist für jede Kautionsabrechnung gibt es nicht.

Gehört der Kautionsanspruch zum Nachlass?

Nach § 1922 BGB geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf die Erben über. Zu diesem Vermögen können auch Forderungen gegen den Vermieter gehören. Der Rückzahlungsanspruch aus einer Mietkaution ist deshalb grundsätzlich ein vermögensrechtlicher Anspruch, der in die Erbschaft fallen kann.

Diese Aussage bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter die Kaution sofort nach dem Tod auszahlen muss. Die Kaution sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Solange das Mietverhältnis fortbesteht oder noch berechtigte Forderungen geprüft werden, kann das Kautionsguthaben weiterhin als Sicherheit dienen.

Entscheidend ist die Reihenfolge

Erben sollten zuerst klären, wer Mietvertragspartei geworden ist oder bleibt, anschließend die Beendigung und Wohnungsübergabe organisieren und erst danach die Kautionsabrechnung mit dem Vermieter abschließend prüfen. Wird die Wohnung von einem Eintrittsberechtigten oder einem überlebenden Mitmieter weiter bewohnt, ist eine sofortige Auszahlung an den Nachlass nicht automatisch der richtige nächste Schritt.

Was passiert mit dem Mietvertrag nach dem Tod?

Der Mietvertrag endet durch den Tod des Mieters nicht automatisch. Das Gesetz unterscheidet mehrere Konstellationen. Zunächst kann eine berechtigte Person aus dem gemeinsamen Haushalt nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Bei mehreren Mietern kann sich das Mietverhältnis nach § 563a BGB mit den überlebenden Mietern fortsetzen.

Nur wenn niemand nach § 563 BGB eintritt und keine Fortsetzung mit überlebenden Mietern nach § 563a BGB erfolgt, wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt. Dann können Erbe und Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Frist hängt von der gesetzlichen Kenntnislage ab und beginnt nicht pauschal immer am Todestag.

Situation	Rechtliche Folge	Bedeutung für die Kaution
Ehegatte, Lebenspartner oder andere berechtigte Haushaltsangehörige	Eintritt möglich	Das Mietverhältnis kann mit der eintretenden Person fortbestehen; die Kaution bleibt grundsätzlich Sicherungsmittel des laufenden Mietverhältnisses.
Mehrere Personen waren gemeinsam Mieter	Fortsetzung mit überlebenden Mietern	Eine sofortige Auszahlung an den Nachlass ist nicht automatisch geschuldet, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird.
Kein Eintritt und keine Fortsetzung	Fortsetzung mit dem Erben nach § 564 BGB	Der Erbe kann das Mietverhältnis unter den gesetzlichen Voraussetzungen kündigen und nach dessen Ende die Abrechnung verlangen.
Mietverhältnis beendet und Abrechnung abgeschlossen	Kautionsguthaben wird fällig, soweit es besteht	Berechtigte Forderungen dürfen berücksichtigt werden; ein verbleibendes Guthaben ist an die Empfangsberechtigten auszuzahlen.

Wer darf die Kaution bei mehreren Erben verlangen?

Gibt es mehrere Erben, bilden sie regelmäßig eine Erbengemeinschaft. Der Vermieter muss deshalb nachvollziehbar feststellen können, wer zur Entgegennahme der Kaution berechtigt ist. Eine einzelne Person darf nicht ohne Weiteres über das gesamte Kautionsguthaben verfügen, nur weil sie Ehepartner, Kind oder sonstige Angehörige des Verstorbenen ist.

In der Praxis können die Erben gemeinsam auftreten oder einer Person eine schriftliche Vollmacht für die Kommunikation und Auszahlung erteilen. Je nach Situation kann ein Erbschein als Nachweis dienen. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag kann zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll ebenfalls geeignet sein. Ein Erbschein ist nicht automatisch in jedem Fall zwingend; entscheidend ist, ob der vorgelegte Nachweis die Empfangsberechtigung ausreichend belegt.

Unterlage	Mögliche Funktion	Hinweis
Erbschein	Amtlicher Nachweis der Erbenstellung	Kann insbesondere bei gesetzlicher Erbfolge oder unklarer Nachlasslage relevant sein; die Ausstellung kann Zeit und Kosten verursachen.
Notarielles Testament oder Erbvertrag	Nachweis der gewillkürten Erbfolge	In der Regel zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen.
Gemeinsames Schreiben der Erbengemeinschaft	Kommunikation und Zahlungsanweisung	Am klarsten ist eine gemeinsame Erklärung oder eine Vollmacht für eine benannte Person.
Sterbeurkunde allein	Kein vollständiger Erbnachweis	Sie belegt den Tod, aber normalerweise nicht, wer die Kaution entgegennehmen darf.

Wie wird die Mietkaution nach dem Tod abgerechnet?

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter prüfen, ob ihm noch Forderungen zustehen. Dazu können offene Mieten, berechtigte Schadensersatzansprüche oder eine konkret zu erwartende Betriebskostennachforderung gehören. Die Abrechnung sollte erkennen lassen, welche Positionen berücksichtigt wurden und welcher Betrag als Kautionsguthaben verbleibt.

Eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist ist im Einzelfall erforderlich. Es gibt keine allgemeine gesetzliche Regel, nach der jede Kaution exakt nach drei oder sechs Monaten vollständig auszuzahlen wäre. Bei noch nicht abgerechneten Betriebskosten kann unter bestimmten Voraussetzungen ein angemessener Teil der Kaution vorübergehend einbehalten werden. Ein pauschaler oder dauerhaft unbegründeter Einbehalt ist dagegen nicht automatisch zulässig.

Die Verjährungsregel des § 548 BGB ist dabei von der Kautionsabrechnung zu unterscheiden. Die sechsmonatige Frist betrifft grundsätzlich Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache ab Rückerhalt der Mietsache; sie ist keine pauschale Frist für die vollständige Rückzahlung jeder Kaution.

Welche Abzüge darf der Vermieter vornehmen?

Ein Kautionsabzug setzt einen konkreten und rechtlich bestehenden Anspruch voraus. Der Vermieter muss die Position im Streitfall darlegen und beweisen können. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist nach § 538 BGB grundsätzlich vom Mieter nicht zu vertreten.

Position	Grundsätzlich möglich?	Prüfpunkt für Erben
Offene Miete	Ja, wenn tatsächlich offen	Zeitraum, Mietkonto, Zahlungen und genaue Forderungshöhe abgleichen.
Nachweisbarer Schaden	Im Einzelfall	Schadensbild, Verantwortlichkeit, Alter, erforderliche Reparatur und Kosten müssen nachvollziehbar sein.
Normale Gebrauchsspuren	Nein	Übliche Abnutzung ist nicht automatisch ein ersatzfähiger Schaden.
Erwartete Betriebskostennachzahlung	Angemessener Teil möglich	Es muss eine konkrete Nachforderung nachvollziehbar zu erwarten sein; ein pauschaler Vollabzug reicht nicht.
Pauschale Verwaltungskosten	Nicht ohne Weiteres	Eine interne Bearbeitungspauschale ersetzt keinen konkreten Anspruch gegen den Mieter oder Nachlass.

Fehlt ein Übergabeprotokoll, ist ein Abzug nicht automatisch unwirksam. Fotos, Rechnungen, Zeugenaussagen, frühere Protokolle und andere Unterlagen können ebenfalls eine Rolle spielen. Für Erben ist deshalb wichtig, die vom Vermieter vorgelegten Belege einzeln anzufordern und nicht nur den Gesamtbetrag zu betrachten.

Was passiert mit den Zinsen der Mietkaution?

Bei einer Geldkaution für Wohnraum schreibt § 551 Abs. 3 BGB grundsätzlich eine getrennte Anlage vom Vermögen des Vermieters vor. Die Erträge stehen grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Bei der späteren Abrechnung können die Erträge deshalb Teil des wirtschaftlichen Kautionsanspruchs sein.

Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim sieht § 551 Abs. 3 BGB eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht vor. Ob diese Ausnahme greift, hängt von der konkreten Wohnform und Vertragsgestaltung ab. Auch bei der Zinsberechnung sollte nicht mit einer frei erfundenen festen Prozentzahl gearbeitet werden; maßgeblich sind die gesetzliche Anlageform und die tatsächlich entstandenen Erträge.

Haften Erben für Mietschulden?

Mit dem Erbfall können sowohl Vermögenswerte als auch Verbindlichkeiten in den Nachlass fallen. Nach § 1967 BGB haften Erben grundsätzlich für Nachlassverbindlichkeiten. Ob und in welchem Umfang eine persönliche Haftung besteht, hängt jedoch von der konkreten rechtlichen Einordnung und möglichen Haftungsbeschränkungen ab.

Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung VIII ZR 68/12 klargestellt, dass § 564 Satz 1 BGB keine persönliche Haftung des Erben allein dadurch begründet, dass das Mietverhältnis mit ihm fortgesetzt wird. Die Entscheidung betrifft insbesondere reine Nachlassverbindlichkeiten und mögliche erbrechtliche Haftungsbeschränkungen. Sie bedeutet nicht, dass alle Mietforderungen entfallen oder dass jede Frage ohne Prüfung beantwortet werden kann.

Keine vorschnelle Anerkennung

Erben sollten vom Vermieter verlangte Mietrückstände, Schadensersatzbeträge oder Renovierungskosten zunächst konkret auflisten lassen. Ein Schreiben, in dem die gesamte Schuld ausdrücklich persönlich anerkannt wird, kann erbrechtlich weitreichende Folgen haben. Bei größeren Beträgen oder unklarer Erbschaftslage ist fachlicher Rat besonders wichtig.

Checkliste: Was Erben jetzt tun sollten

Erbenstellung klären: Geeigneten Erbnachweis beschaffen und prüfen, ob eine Erbschaft ausgeschlagen oder eine Haftungsbeschränkung erwogen werden soll.
Mietvertragslage feststellen: Klären, ob eine Person nach § 563 BGB eintritt, ob überlebende Mitmieter nach § 563a BGB fortsetzen oder ob § 564 BGB auf die Erben anwendbar ist.
Fristen prüfen: Die gesetzliche Monatsfrist nach § 564 BGB nicht pauschal vom Todestag berechnen, sondern die Kenntnislage und die gesetzlichen Voraussetzungen dokumentieren.
Vermieter informieren: Tod, Ansprechpartner, Erbnachweis und geplante Wohnungsübergabe sachlich mitteilen.
Wohnung dokumentieren: Räume, Böden, Wände, Türen, Fenster, Sanitäranlagen und mitvermietete Gegenstände fotografieren.
Übergabe protokollieren: Schlüsselanzahl, Zählerstände, Zustand und erkennbare Mängel konkret festhalten.
Abrechnung anfordern: Nach Beendigung des Mietverhältnisses eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung mit Belegen verlangen.
Abzüge einzeln prüfen: Mietrückstände, Schäden, normale Abnutzung, Betriebskostenreserve und Zinsen getrennt bewerten.
Auszahlung verlangen: Das verbleibende Kautionsguthaben mit einer angemessenen Frist und klarer Zahlungsanweisung einfordern.

Muster für eine sachliche Rückforderung

Das folgende Muster ist nur eine redaktionelle Formulierungshilfe. Die Daten, die Erbenstellung und die gewünschte Zahlungsweise müssen an den Einzelfall angepasst werden.

Betreff: Kautionsabrechnung und Auszahlung des verbleibenden Guthabens – Mietverhältnis [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit teile ich Ihnen mit, dass [Name des Mieters] am [Datum] verstorben ist. Den Nachweis meiner beziehungsweise unserer Erbenstellung füge ich bei. Das Mietverhältnis endete beziehungsweise endet nach derzeitiger Sachlage zum [Datum]; die Wohnungsübergabe erfolgte am [Datum].

Bitte übersenden Sie eine nachvollziehbare Kautionsabrechnung mit einer Aufstellung sämtlicher berücksichtigter Forderungen und zahlen Sie das verbleibende Kautionsguthaben auf das folgende Konto aus: [Bankverbindung]. Sollten Sie einen Einbehalt wegen Schäden oder Betriebskosten beabsichtigen, bitte ich um eine konkrete Begründung und geeignete Belege.

Mit freundlichen Grüßen
[Name und gegebenenfalls Vollmacht der Erbengemeinschaft]

FAQ zur Mietkaution bei Tod des Mieters

Wer bekommt die Mietkaution zurück, wenn der Mieter stirbt?

Der Rückzahlungsanspruch kann grundsätzlich zum Nachlass gehören und auf die Erben übergehen. Eine Auszahlung an die Erben setzt aber regelmäßig voraus, dass das Mietverhältnis beendet ist, die Empfangsberechtigung nachgewiesen wurde und keine berechtigten Forderungen des Vermieters entgegenstehen. Bei Eintritt oder Fortsetzung des Mietverhältnisses bleibt die Kaution grundsätzlich als Sicherheit bestehen.

Geht der Mietvertrag automatisch auf die Erben über?

Nicht in jedem Fall. Zunächst sind Eintrittsrechte nach § 563 BGB und die Fortsetzung mit überlebenden Mietern nach § 563a BGB zu prüfen. Erst wenn diese Regelungen nicht greifen, wird das Mietverhältnis nach § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt.

Gibt es nach dem Tod des Mieters ein Sonderkündigungsrecht?

Unter den Voraussetzungen des § 564 BGB können Erbe und Vermieter innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Frist beginnt nicht pauschal immer am Todestag, sondern knüpft an die gesetzlich relevante Kenntnis vom Tod und davon an, dass kein Eintritt oder keine Fortsetzung erfolgt.

Brauchen Erben zwingend einen Erbschein?

Nein, ein Erbschein ist nicht automatisch in jedem Fall zwingend. Der Vermieter darf jedoch einen geeigneten Nachweis verlangen, aus dem sich die Empfangsberechtigung ergibt. Je nach Fall können ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll genügen.

Darf der Vermieter Schäden von der Kaution abziehen?

Grundsätzlich können konkrete und berechtigte Schadensersatzansprüche berücksichtigt werden. Der Vermieter muss die Voraussetzungen seines Anspruchs darlegen und im Streitfall beweisen können. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist nach § 538 BGB grundsätzlich kein ersatzfähiger Schaden.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Tod behalten?

Eine starre allgemeine Sechsmonatsfrist gibt es für die Kautionsabrechnung nicht. Maßgeblich ist die erforderliche Prüfungs- und Abrechnungsfrist im konkreten Fall. Wegen einer zu erwartenden Betriebskostennachforderung kann unter Voraussetzungen ein angemessener Teil länger einbehalten werden.

Was passiert mit offenen Mietschulden nach dem Tod?

Bestehende Mietforderungen können Bestandteil des Nachlasses sein. Die persönliche Haftung der Erben ist davon zu unterscheiden und hängt unter anderem von der Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft sowie möglichen Haftungsbeschränkungen ab. Der BGH hat in VIII ZR 68/12 klargestellt, dass § 564 Satz 1 BGB allein keine persönliche Haftung des Erben begründet.

Was können Erben tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht auszahlt?

Erben sollten zunächst schriftlich eine nachvollziehbare Abrechnung und die Auszahlung des verbleibenden Guthabens verlangen, den Erbnachweis beifügen und eine angemessene Frist setzen. Bei unklaren Abzügen oder erheblichen Beträgen können ein Mieterverein sowie eine miet- und erbrechtlich erfahrene Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt unterstützen.

Rechtsquellen

Weiterführende Ratgeber

Redaktion Mietrecht | Fachredaktion für Miet- und Immobilienrecht
Stand: 2026 · Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.