Mietrecht & Insolvenzrecht
Kurz gesagt: Eine Privatinsolvenz des Mieters bedeutet nicht automatisch, dass die Mietkaution sofort an den Insolvenzverwalter ausgezahlt wird oder vollständig in die Insolvenzmasse fällt. Entscheidend sind insbesondere der Fortbestand des Mietverhältnisses, die Sicherungsfunktion der Kaution und die Frage, ob der Insolvenzverwalter gegenüber dem Vermieter eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat.
Wichtig: Privatinsolvenz und Mietkaution nicht pauschal beurteilen
Die rechtliche Behandlung einer Mietkaution bei Privatinsolvenz hängt vom konkreten Verlauf des Mietverhältnisses und des Insolvenzverfahrens ab. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen der laufenden Sicherungsfunktion der Kaution und einem späteren Rückzahlungsanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Deshalb sind pauschale Aussagen wie „Die Kaution gehört immer zur Insolvenzmasse“ oder „Die Kaution ist immer vor der Insolvenz geschützt“ nicht zuverlässig.
Was passiert mit der Mietkaution bei Privatinsolvenz?
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Dazu können beispielsweise berechtigte Forderungen wegen Mietrückständen, Schäden an der Wohnung oder unter bestimmten Voraussetzungen noch abzurechnende Betriebskosten gehören.
Wird über das Vermögen des Mieters ein Privatinsolvenzverfahren eröffnet, besteht das Mietverhältnis grundsätzlich nicht automatisch nicht mehr. Für bestehende Mietverhältnisse enthält die Insolvenzordnung eigene Regelungen. Nach § 108 Abs. 1 InsO bestehen bestimmte Mietverhältnisse mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort; für Ansprüche aus der Zeit vor Verfahrenseröffnung enthält § 108 Abs. 3 InsO besondere insolvenzrechtliche Regeln.
Die Kaution behält während des laufenden Mietverhältnisses zunächst ihre Sicherungsfunktion. Der Mieter kann deshalb nicht allein wegen der Eröffnung des Insolvenzverfahrens verlangen, dass der Vermieter die Kaution sofort auszahlt. Gleichzeitig bedeutet die Insolvenz nicht automatisch, dass ein späteres Kautionsguthaben in jedem Fall der Insolvenzmasse zugeordnet wird.
Die drei wichtigsten Fragen
- Besteht das Mietverhältnis noch? Solange die Wohnung weiterhin gemietet wird, erfüllt die Kaution weiterhin ihren Sicherungszweck.
- Was hat der Insolvenzverwalter nach § 109 InsO erklärt? Bei Wohnraum kann eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO für die weitere insolvenzrechtliche Behandlung des Mietverhältnisses relevant sein.
- Was geschieht nach dem Ende des Mietverhältnisses? Erst dann wird regelmäßig konkret, ob nach der Kautionsabrechnung überhaupt ein Rückzahlungsbetrag verbleibt und wem dieser rechtlich zuzuordnen ist.
| Situation | Rechtliche Bedeutung | Was sollte der Mieter prüfen? |
|---|---|---|
| Mietverhältnis besteht weiter | Die Kaution dient weiterhin als Sicherheit für mögliche Ansprüche des Vermieters. | Mietvertrag, Kautionszahlung und Schreiben des Insolvenzverwalters sichern. |
| § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wurde erklärt | Die Erklärung kann die insolvenzrechtliche Behandlung des fortbestehenden Mietverhältnisses und späterer Ansprüche beeinflussen. | Wortlaut, Datum und Zugang der Erklärung prüfen. |
| Mietverhältnis endet | Der Vermieter darf prüfen, ob berechtigte Forderungen bestehen und welche Beträge aus der Kaution berücksichtigt werden dürfen. | Kautionsabrechnung und eventuelle Abzüge kontrollieren. |
| Nach Abrechnung verbleibt ein Guthaben | Es muss geklärt werden, wem der konkrete Rückzahlungsanspruch insolvenzrechtlich zuzuordnen ist. | Insolvenzverwalter, Mietvertrag und konkrete Verfahrenslage berücksichtigen. |
Gehört die Mietkaution zur Insolvenzmasse?
Diese Frage lässt sich nicht allein mit „ja“ oder „nein“ beantworten. Nach § 35 InsO gehört grundsätzlich das Vermögen, das dem Schuldner bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens gehört oder das er während des Verfahrens erlangt, zur Insolvenzmasse, soweit keine gesetzlichen Ausnahmen greifen.
Bei einer Mietkaution muss jedoch berücksichtigt werden, dass der Mieter das Geld dem Vermieter als Sicherheit überlassen hat. Die Kaution ist daher nicht mit einem gewöhnlichen, frei verfügbaren Guthaben auf dem Girokonto des Mieters gleichzusetzen.
Der Rückzahlungsanspruch des Mieters ist zudem eng mit dem Mietverhältnis und dessen Beendigung verbunden. Während der Mietvertrag läuft, steht regelmäßig noch nicht fest, ob und in welcher Höhe der Vermieter die Sicherheit später für berechtigte Forderungen benötigt.
Besonders wichtig: § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO
Für Wohnraum sieht § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO eine Besonderheit vor. An die Stelle der Kündigung durch den Insolvenzverwalter tritt das Recht, zu erklären, dass bestimmte Ansprüche, die nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können.
Die Auswirkungen dieser Erklärung auf einen späteren Kautionsrückzahlungsanspruch müssen im Zusammenhang mit dem konkreten Mietverhältnis beurteilt werden. Entscheidend sind unter anderem der Zeitpunkt der Erklärung, ihr Zugang, die Fortsetzung des Mietverhältnisses und die spätere Beendigung des Mietvertrags.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berücksichtigt dabei die besondere Sicherungsfunktion der Mietkaution. Ein Kautionsrückzahlungsanspruch kann zwar bereits mit der Leistung der Kaution angelegt sein; sein wirtschaftlicher Wert hängt jedoch insbesondere von der ordnungsgemäßen Erfüllung des Mietvertrags und der späteren Abrechnung ab.
Deshalb gilt: Keine automatische Zuordnung zur Insolvenzmasse
Ob ein späteres Kautionsguthaben im konkreten Fall der Insolvenzmasse zuzuordnen ist, darf nicht allein anhand des Zeitpunkts der Kautionszahlung entschieden werden. Die konkrete Wirkung einer Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO kann entscheidend sein.
Nicht mit der Vermieter-Insolvenz verwechseln
Die Privatinsolvenz des Mieters und die Insolvenz des Vermieters sind zwei unterschiedliche rechtliche Situationen.
Bei der Mieterinsolvenz geht es insbesondere um die Behandlung des Mietverhältnisses und eines späteren Kautionsrückzahlungsanspruchs. Bei einer Insolvenz des Vermieters steht dagegen die Frage im Vordergrund, ob die Mietkaution entsprechend den Anforderungen des § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wurde.
Mehr dazu: Mietkaution bei Vermieter-Insolvenz
Welche Rolle spielt § 109 InsO bei der Mietkaution?
§ 109 InsO regelt die Behandlung von Miet- und Pachtverhältnissen, wenn der Schuldner selbst Mieter oder Pächter ist. Die Vorschrift ist deshalb bei einer Privatinsolvenz mit bestehendem Mietvertrag besonders wichtig.
Grundsätzlich kann der Insolvenzverwalter ein entsprechendes Mietverhältnis unter den gesetzlichen Voraussetzungen kündigen. Für die Wohnung des Schuldners enthält § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO jedoch eine besondere Regelung: An die Stelle der Kündigung tritt ein besonderes Erklärungsrecht des Insolvenzverwalters.
Durch diese Erklärung kann der Insolvenzverwalter festlegen, dass Ansprüche, die nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Das Mietverhältnis wird dadurch nicht automatisch beendet.
Was bedeutet das praktisch?
Eine solche Erklärung kann für die weitere Behandlung des Mietverhältnisses und für die spätere Zuordnung eines Kautionsrückzahlungsanspruchs erheblich sein. Deshalb sollte ein Mieter ein Schreiben des Insolvenzverwalters nicht nur daraufhin lesen, ob „Kaution“ darin ausdrücklich erwähnt wird.
Entscheidend ist vielmehr der vollständige Wortlaut der Erklärung und die konkrete Entwicklung des Mietverhältnisses.
Enthaftungserklärung ist nicht dasselbe wie eine Auszahlung der Kaution
Die Begriffe „Enthaftungserklärung“, „Freigabe“ und „Auszahlung der Kaution“ sollten nicht miteinander gleichgesetzt werden. Eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO betrifft die insolvenzrechtliche Behandlung bestimmter Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Sie bedeutet nicht, dass der Vermieter die Kaution sofort an den Mieter auszahlen muss.
Ob und wann ein Kautionsguthaben entsteht, hängt weiterhin von der Beendigung des Mietverhältnisses, der Rückgabe der Wohnung und der Abrechnung möglicher Ansprüche des Vermieters ab.
Schreiben des Insolvenzverwalters sorgfältig aufbewahren
Mieter sollten jedes Schreiben des Insolvenzverwalters zum Mietverhältnis vollständig aufbewahren. Relevant können insbesondere Datum, Zugang, Aktenzeichen und der genaue Wortlaut einer Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sein.
Wann wird die Mietkaution bei Privatinsolvenz zurückgezahlt?
Die Kautionsrückzahlung wird grundsätzlich erst nach dem Ende des Mietverhältnisses und der anschließenden Prüfung der Vermieteransprüche relevant.
Der Vermieter darf zunächst prüfen, ob noch berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen. Dazu können beispielsweise offene Mietforderungen, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen oder unter den jeweiligen Voraussetzungen noch abzurechnende Betriebskosten gehören.
Eine pauschale gesetzliche Rückzahlungsfrist, die für jede Mietkaution und jeden Fall gleichermaßen gilt, gibt es nicht. Entscheidend ist vielmehr, welche Prüfungs- und Abrechnungshandlungen im konkreten Fall erforderlich sind.
Die Kaution darf nicht ohne Grund unbegrenzt zurückgehalten werden
Der Vermieter darf die Kaution nicht allein wegen der Privatinsolvenz des Mieters auf unbestimmte Zeit einbehalten. Nach dem Ende des Mietverhältnisses müssen die berechtigten Ansprüche und das verbleibende Guthaben entsprechend der konkreten Situation geprüft werden.
Bei einer Privatinsolvenz kommt eine zusätzliche Frage hinzu: Selbst wenn nach der Kautionsabrechnung ein Guthaben verbleibt, muss geklärt werden, welchem Vermögensbereich dieser Anspruch insolvenzrechtlich zugeordnet ist.
Einen allgemeinen Überblick über die Rückzahlung finden Sie auch im Beitrag Kautionsrückzahlung: Frist und Vorgehen .
Was gilt bei Beendigung des Mietverhältnisses?
Endet das Mietverhältnis während einer Privatinsolvenz, wird die Kaution nicht automatisch vollständig an den Mieter oder automatisch an den Insolvenzverwalter ausgezahlt.
Zunächst ist zu klären, ob der Vermieter berechtigte Forderungen hat und in welcher Höhe diese durch die Kaution abgesichert werden dürfen. Erst danach lässt sich feststellen, welcher Betrag gegebenenfalls als Kautionsguthaben verbleibt.
Die Kaution kann ihrem Sicherungszweck entsprechend unter anderem Ansprüche wegen Mietrückständen oder Schäden absichern. Entscheidend ist jedoch stets, dass die betreffende Forderung tatsächlich besteht und die Voraussetzungen für eine Berücksichtigung der Kaution erfüllt sind.
Die letzte Miete nicht eigenmächtig mit der Kaution verrechnen
Mieter sollten die letzten Mietzahlungen nicht einfach einstellen, weil sie davon ausgehen, dass der Vermieter die Kaution ohnehin besitzt. Die Mietkaution ist eine Sicherheit und kein vorgezogenes Guthaben für die letzte Monatsmiete.
Eine eigenmächtige Verrechnung kann zu Mietrückständen, Verzug und weiteren rechtlichen Problemen führen.
Weitere Informationen: Letzte Miete mit der Kaution verrechnen: Warum das riskant sein kann
Was passiert mit einem verbleibenden Kautionsguthaben?
Bleibt nach der Abrechnung ein Guthaben übrig, ist bei einem laufenden Insolvenzverfahren zusätzlich die insolvenzrechtliche Zuordnung zu prüfen. Hier können insbesondere die konkrete Wirkung einer Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO und der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses eine Rolle spielen.
Deshalb sollte bei einem Streit über die Auszahlung nicht allein darauf abgestellt werden, wer die Kaution ursprünglich gezahlt hat. Entscheidend ist die konkrete Rechtslage zum Zeitpunkt der Entstehung und Durchsetzung des Rückzahlungsanspruchs.
Wie ist die Mietkaution rechtlich geschützt?
Die Regeln des § 551 BGB betreffen die Höhe und Anlage einer Geldkaution bei Wohnraummietverhältnissen. Sie sind von der insolvenzrechtlichen Behandlung der Mietkaution bei einer Privatinsolvenz des Mieters zu unterscheiden.
Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen.
Wird eine Geldsumme als Sicherheit vereinbart, darf der Mieter sie grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Außerdem muss der Vermieter eine Geldkaution grundsätzlich getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Die Erträge stehen grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Wichtig: Zwei verschiedene Insolvenzrisiken
| Situation | Hauptfrage |
|---|---|
| Privatinsolvenz des Mieters | Wie wird das Mietverhältnis behandelt und wem ist ein späterer Kautionsrückzahlungsanspruch insolvenzrechtlich zuzuordnen? |
| Insolvenz des Vermieters | Ist die Kaution entsprechend § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt und damit vor dessen Insolvenz geschützt? |
- Die Mietkaution darf bei Wohnraum grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen.
- Eine Geldkaution kann grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden.
- Eine Geldkaution muss grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
- Die Erträge aus der Anlage stehen grundsätzlich dem Mieter zu.
- Die Privatinsolvenz des Mieters führt nicht allein zu einer sofortigen Auszahlung der Kaution.
Weitere Informationen zur Anlage der Kaution finden Sie unter Kaution getrennt anlegen: Treuhandkonto und Insolvenzschutz sowie im Überblick Mietkaution-Gesetz und § 551 BGB .
| Unterlage | Warum sie wichtig ist | Was sollte gesichert werden? |
|---|---|---|
| Mietvertrag und Kautionsvereinbarung | Dokumentiert Höhe, Form und Sicherungszweck der Kaution. | Vollständige Vertragsfassung und Nachträge aufbewahren. |
| Überweisungsbeleg oder Quittung | Belegt Zahlung und Zeitpunkt der Kautionsleistung. | Kontoauszug oder Zahlungsbestätigung sichern. |
| Schreiben des Insolvenzverwalters | Kann Angaben zur weiteren Behandlung des Mietverhältnisses enthalten. | Vollständigen Wortlaut inklusive Datum und Aktenzeichen sichern. |
| Übergabeprotokoll und Fotos | Können bei späteren Streitigkeiten über Schäden und Abzüge helfen. | Dokumente chronologisch und möglichst vollständig aufbewahren. |
| Kautionsabrechnung | Zeigt, welche Forderungen der Vermieter berücksichtigt hat und welcher Betrag verbleibt. | Abrechnung einschließlich Belegen und Schriftverkehr sichern. |
Checkliste: Mietkaution bei Privatinsolvenz
- Mietvertrag prüfen: Kontrollieren Sie Höhe, Zahlungsform und Sicherungszweck der Mietkaution.
- Kautionszahlung nachweisen: Sichern Sie Überweisung, Quittung oder Kontoauszug.
- Insolvenzunterlagen sammeln: Bewahren Sie gerichtliche Schreiben und sämtliche Mitteilungen des Insolvenzverwalters auf.
- § 109 InsO prüfen: Klären Sie, ob eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben wurde und welchen Inhalt sie hat.
- Mietzahlungen weiter leisten: Stellen Sie die laufende Miete nicht eigenmächtig ein, nur weil eine Mietkaution vorhanden ist.
- Auszug dokumentieren: Halten Sie Wohnungszustand, Schlüsselübergabe und Zählerstände fest.
- Kautionsabrechnung prüfen: Kontrollieren Sie sämtliche Abzüge und verlangen Sie bei Unklarheiten eine nachvollziehbare Erläuterung.
- Rechtliche Beratung erwägen: Bei einem hohen Kautionsbetrag, einem Streit mit dem Vermieter oder einer unklaren insolvenzrechtlichen Zuordnung sollte fachkundige Beratung geprüft werden.
Muster: Auskunft zur Mietkaution bei Privatinsolvenz
Betreff: Mietkaution und Privatinsolvenz – Bitte um Auskunft
Sehr geehrte Damen und Herren,
für das Mietverhältnis über die Wohnung in [Adresse] habe ich am [Datum] eine Mietkaution in Höhe von [Betrag] Euro geleistet.
Bitte teilen Sie mir mit, welche Stelle für Fragen zur Mietkaution und zu einer späteren Kautionsabrechnung zuständig ist.
Soweit das Mietverhältnis bereits beendet ist, bitte ich außerdem um eine nachvollziehbare Abrechnung der Kaution unter Angabe etwaiger Forderungen und Abzüge.
Bitte bestätigen Sie mir den Eingang dieses Schreibens und teilen Sie mir mit, welche weiteren Unterlagen gegebenenfalls benötigt werden.
Mit freundlichen Grüßen
[Name und Anschrift]
Häufige Fragen zur Mietkaution bei Privatinsolvenz
Fällt die Mietkaution bei Privatinsolvenz automatisch in die Insolvenzmasse?
Nein, eine automatische pauschale Zuordnung lässt sich so nicht treffen. Während des laufenden Mietverhältnisses dient die Kaution weiterhin als Sicherheit für mögliche Ansprüche des Vermieters. Für einen späteren Kautionsrückzahlungsanspruch sind insbesondere das Ende des Mietverhältnisses und die konkrete insolvenzrechtliche Situation zu prüfen.
Darf der Insolvenzverwalter meine Mietkaution sofort einziehen?
Eine allgemeine Regel, wonach der Insolvenzverwalter die Mietkaution sofort vom Vermieter auszahlen lassen kann, besteht nicht. Die Kaution dient während des Mietverhältnisses weiterhin ihrem Sicherungszweck. Die konkrete insolvenzrechtliche Behandlung hängt unter anderem vom Mietverhältnis und von einer möglichen Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab.
Was bedeutet § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO für meine Mietkaution?
Bei einer vom Schuldner bewohnten Wohnung kann der Insolvenzverwalter anstelle der Kündigung erklären, dass bestimmte nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist fällig werdende Ansprüche nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Diese Erklärung kann auch für die spätere insolvenzrechtliche Behandlung eines Kautionsrückzahlungsanspruchs relevant sein.
Kann der Vermieter die Kaution trotz Privatinsolvenz behalten?
Der Vermieter darf die Kaution nicht ohne berechtigten Grund behalten. Er kann jedoch bestehende und von der Sicherungsabrede erfasste Forderungen bei der Kautionsabrechnung berücksichtigen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss deshalb geprüft werden, welche Forderungen tatsächlich bestehen und welcher Betrag verbleibt.
Wann bekomme ich meine Mietkaution nach dem Auszug zurück?
Die Rückzahlung wird grundsätzlich nach dem Ende des Mietverhältnisses und einer angemessenen Prüfungs- und Abrechnungsphase relevant. Eine für jeden Fall geltende starre gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Bei einer Privatinsolvenz kann zusätzlich die insolvenzrechtliche Zuordnung eines verbleibenden Guthabens zu klären sein.
Was passiert mit einem verbleibenden Kautionsguthaben?
Das hängt von den konkreten Umständen ab. Nach der Kautionsabrechnung ist insbesondere zu prüfen, ob ein Rückzahlungsanspruch besteht und wie dieser im Insolvenzverfahren rechtlich zu behandeln ist. Eine mögliche Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO kann dabei eine wichtige Rolle spielen.
Ist meine Mietkaution während der Privatinsolvenz geschützt?
Die Kaution behält während des laufenden Mietverhältnisses ihre Sicherungsfunktion. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass ein späteres Kautionsguthaben in jedem Fall vollständig außerhalb der Insolvenzmasse steht. Entscheidend ist die konkrete insolvenz- und mietrechtliche Situation.
Muss der Vermieter die Mietkaution wegen meiner Privatinsolvenz auszahlen?
Nein, die Eröffnung des Insolvenzverfahrens allein begründet keine allgemeine Pflicht zur sofortigen Auszahlung der Kaution. Solange das Mietverhältnis besteht, erfüllt die Kaution weiterhin ihren Sicherungszweck. Nach dessen Beendigung kommt es auf die Kautionsabrechnung und die insolvenzrechtliche Zuordnung eines möglichen Guthabens an.
Darf ich wegen der Kaution die letzte Miete nicht mehr zahlen?
Grundsätzlich sollten Mieter die laufende Miete nicht eigenmächtig mit der Kaution verrechnen oder die Zahlung einstellen. Die Kaution ist eine Sicherheit und kein Guthaben für die letzte Monatsmiete. Eine solche Verrechnung sollte nur erfolgen, wenn die rechtlichen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.
Spielt die getrennte Anlage der Kaution bei der Privatinsolvenz eine Rolle?
Die getrennte Anlage nach § 551 Abs. 3 BGB betrifft vor allem den Schutz der Kaution gegenüber einer Insolvenz des Vermieters. Bei der Privatinsolvenz des Mieters ist dagegen zusätzlich die insolvenzrechtliche Behandlung des Mietverhältnisses und eines späteren Rückzahlungsanspruchs zu prüfen.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Beitrag enthält allgemeine Informationen zum deutschen Miet- und Insolvenzrecht und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die konkrete Wirkung einer Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, die Zuordnung eines Kautionsrückzahlungsanspruchs und die Zulässigkeit einzelner Kautionsabzüge hängen von den jeweiligen Vertragsunterlagen, dem Ablauf des Mietverhältnisses und dem Stand des Insolvenzverfahrens ab.
Bei einem laufenden Insolvenzverfahren, einem hohen Kautionsbetrag oder einem Streit mit dem Vermieter sollte die konkrete Situation fachkundig geprüft werden.