Die Kaution Untermiete ist oft ein Buch mit sieben Siegeln, sobald der Vertrag unterschrieben ist. Kaum ist das Dokument unterzeichnet, kommt bei fast allen die Frage: Wie viel Kaution darf der Hauptmieter eigentlich verlangen? Viele denken sofort: „Der kann doch nehmen, was er will, schließlich ist es seine Wohnung.“ Aber so einfach ist es zum Glück nicht.
Grundsätzlich greift auch bei Untermiete ganz normal § 551 BGB. Das bedeutet: maximal drei Nettokaltmieten. Das war’s. Fairerweise muss man sagen, egal, ob du nur ein Zimmer in einer WG bekommst oder die komplette Wohnung übernimmst – die Obergrenze bleibt dieselbe. Bei 550 € Kaltmiete darf die Kaution also nie über 1.650 € liegen das ist die feste Regel.“
⚠️ Jürgens Pro-Tipp
„Leute, wer bei der Untermiete die Miete einbehält, baut sich selbst eine Falle. Wenn der neue Vermieter später eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sehen will, steht ihr ohne Unterschrift da. Das ist der finanzielle Genickschuss bei der Wohnungssuche!“
Stell dir vor, du ziehst in eine 3-Zimmer-Wohnung, zahlst 480 € Kaltmiete – und plötzlich verlangt der Hauptmieter 2.000 € Kaution. Begründung? „Weil Möbel mit drin sind und ich beim Vermieter ja auch viel mehr Kaution hinterlegt hatte.“ Solche Geschichten hört man ständig. Rechtlich meistens dünne Luft. Die Kaution darf nicht einfach „für alle Fälle“ höher angesetzt werden, nur weil der Hauptmieter selbst mehr gezahlt hat. Die Realität sieht so aus, das hat schon das Amtsgericht München in einem ziemlich bekannten Urteil klipp und klar gesagt: Die volle Hauptmieter-Kaution weiterzugeben ist nicht automatisch okay, wenn die Untermiete deutlich darunter liegt.
Jetzt wird’s spannend: Was zählt eigentlich genau als „Nettokaltmiete“ bei Untermiete? Interessanterweise, ganz simpel – der Betrag, den du jeden Monat ohne Nebenkosten überweist. Sind die Nebenkosten pauschal abgerechnet, zählen die nicht mit rein. Hast du im Vertrag vier Monatsmieten Kaution vereinbart? Dann kannst du dir in den meisten Fällen den Überschuss zurückholen – zumindest alles, was über drei Nettokaltmieten hinausgeht.
Kleiner, aber echt wichtiger Hinweis: Manche Hauptmieter versuchen, sich mit einem cleveren Übergabeprotokoll abzusichern. Da steht dann drin: „Der Untermieter bestätigt, dass die Kaution in Höhe von X € angemessen ist.“ Klingt erstmal wasserdicht – ist es aber meistens nicht. Die Beweislast, dass die Kaution nicht zu hoch ist, liegt nämlich beim Hauptmieter. Ein unterschriebenes Protokoll kippt diese Beweislast nicht einfach um. Fairerweise muss man sagen, gerichte schauen sich so was sehr genau an und lassen sich davon selten beeindrucken.
Und was tust du jetzt, wenn du schon unterschrieben hast und die Summe dir viel zu hoch vorkommt? Erstmal tief durchatmen. Du kannst die zu viel gezahlte Kaution später zurückfordern – am besten mit einem höflichen, aber klaren Schreiben, in dem du auf § 551 BGB verweist. In der Praxis klappt das erstaunlich oft ganz ohne Anwalt und Gericht. Der Hauptmieter hat nämlich meistens überhaupt keine Lust, dass du plötzlich mit Mieterverein oder Rechtsanwalt ankommst.
Ein richtig guter Tipp aus dem echten Leben: Wenn du neu einziehst, verhandle die Kaution am besten gleich runter – vor allem, wenn du nur ein paar Monate bleibst oder die Wohnung schon ziemlich gelebt aussieht. Viele Hauptmieter sind da überraschend flexibel, weil sie einfach schnell jemanden drin haben wollen. Sag ganz entspannt: „Ich geb dir gerne drei Monatsmieten, mehr passt bei mir finanziell einfach nicht.“ In den meisten Fällen nicken die dann.
Fazit: Drei Nettokaltmieten sind die harte Obergrenze – auch und gerade bei Untermiete. Alles, was darüber liegt, ist in den meisten Fällen angreifbar. Schau dir deinen Vertrag genau an, rechne die tatsächliche Kaltmiete durch und lass dich nicht mit Sprüchen wie „Das war beim Vermieter auch so hoch“ abwimmeln. Du hast hier richtig gute Karten – spiel sie ruhig aus.
Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Hauptmieter
Der Hauptmieter hat deine Kaution kassiert – und jetzt sitzt du da und fragst dich: Wann sehe ich mein Geld eigentlich wieder? Bei einer **Kaution Untermiete** fühlt sich das Ganze oft an wie Russisch Roulette. Der Hauptmieter hat schließlich die besseren Karten, weil er selbst noch beim echten Vermieter im Wort steht. Wenn man darüber nachdenkt, aber genau da liegt auch deine größte Chance.
Die klare Regel lautet: Sobald du aus der Wohnung raus bist und alles ordentlich übergeben hast, läuft die Zeit. Die Realität sieht so aus, der Hauptmieter darf die Kaution nicht bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag behalten. Nach der Rückgabe hast du einen ganz normalen **Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Hauptmieter** – das steht so im Gesetz, ziemlich schwarz auf weiß. Egal, was im **Untermietvertrag Kaution** steht, das ändert daran nichts Grundsätzliches.
Nehmen wir mal Anna aus Kreuzberg als Beispiel. Nehmen wir den Sommer 2024 hat sie ihr WG-Zimmer abgegeben. **Übergabeprotokoll** unterschrieben, Schlüssel übergeben, keine Macken, Strom abgemeldet – wirklich alles tipptopp. Und trotzdem kommt vom Hauptmieter nur: „Ich warte mal ab, was der Vermieter sagt.“ Drei Monate Funkstille. Die Realität sieht so aus, irgendwann hat Anna dann per Einschreiben mit Rückschein geschrieben: „Hiermit fordere ich die Kaution bis spätestens 14 Tage nach Erhalt dieses Briefes zurück.“ Zack – keine zwei Wochen später war das Geld da. Warum hat das meiner Erfahrung nach so schnell geklappt? Fairerweise muss man sagen, weil sie die **Beweislast** einfach umgedreht hat.
💡 Beispiel: Anna aus Kreuzberg
Anna hat ihr WG-Zimmer ordnungsgemäß übergeben. Nach 3 Monaten Funkstille setzte sie eine Frist per Einschreiben. Zack – 14 Tage später war das Geld da! Warum? Weil sie die Beweislast durch ein sauberes Übergabeprotokoll umgedreht hat.
Genau darum geht’s. Der Hauptmieter muss nämlich nachweisen, dass er die Kaution wirklich noch braucht – etwa weil der Vermieter tatsächlich berechtigte Forderungen stellt. Bringt er keinen vernünftigen Grund auf den Tisch, muss er zahlen. Normalerweise innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Untermietverhältnisses. Länger als ein halbes Jahr? Das geht nur in wirklich extremen Ausnahmefällen, wenn richtig fette Schäden oder horrende Nachzahlungen bei den Nebenkosten im Raum stehen – und das muss er dann auch schlüssig belegen können. In 95 von 100 Fällen ist nach sechs Monaten definitiv Sense.
Wenn du merkst, dass der Hauptmieter anfängt zu zocken, mach Folgendes: Erstmal ganz freundlich, aber bestimmt eine Erinnerung schreiben – am besten wieder per Einschreiben. Alles schön dokumentieren. Hast du ein solides **Übergabeprotokoll**? Das ist Gold wert. Noch ein paar Fotos vom Zustand beim Auszug gemacht? Umso besser. Je mehr Material du hast, desto weniger Luft bleibt für faule Ausreden.
Und wenn dann immer noch nichts passiert? Dann wird’s ungemütlich. Mahnung mit klarer Frist setzen, danach Androhung von Anwaltskosten – da knicken ganz viele schon ein. Oder du gehst gleich den direkten Weg übers Amtsgericht und beantragst einen Mahnbescheid. Kostet überschaubar (so 30-50 Euro Gerichtsgebühren) und zeigt meist erstaunlich schnell Wirkung. Hab ich bei mehreren Leuten erlebt: Plötzlich war Panik da und das Geld kam innerhalb weniger Tage.
Wichtig zu wissen: Dein Anspruch geht immer nur gegen denjenigen, der die Kaution tatsächlich erhalten hat – also den Hauptmieter. Nicht gegen den Eigentümer. Selbst wenn der Hauptmieter seine eigene Kaution beim Vermieter noch nicht zurückhat, ändert das rein gar nichts an deiner Rechtslage. Klingt vielleicht unfair, ist aber rechtlich wasserdicht. Das Risiko, dass er bei seinem Vermieter baden geht, trägt er – nicht du.
Fazit: Lass dich nicht ewig vertrösten. Hol dir dein Geld zurück. Mit einem ordentlichen Protokoll, solider Dokumentation und ein bisschen gezieltem Druck klappt das in den meisten Fällen erstaunlich reibungslos. Und falls es wirklich mal richtig hakt – jetzt weißt du zumindest, wo du ansetzen kannst.
Haftung bei Schäden durch den Untermieter
Okay, du hast die Kaution überwiesen, den Untermietvertrag unterschrieben und denkst dir wahrscheinlich: „Hauptsache, ich ramme keine Nägel in die Wände und lass nichts explodieren – dann kann ja nichts passieren.“ Leider ist die Sache in der Praxis meistens ein bisschen vertrackter – und genau dann, wenn wirklich mal was zu Bruch geht, wird’s richtig unangenehm.
Stell dir vor, du ziehst aus und hinterlässt plötzlich einen hässlichen braunen Wasserfleck an der Decke im Wohnzimmer. Der Duschkopf hat schon ewig getropft, du hast es immer wieder vor dir hergeschoben. Der Vermieter schickt dem Hauptmieter eine Rechnung über 1.800 Euro für die Renovierung. Und der Hauptmieter? Der dreht sich um und guckt dich an – mit diesem Blick, der sagt: „Das klären wir jetzt aber.“ Wer zahlt denn nun wirklich?
Grundsätzlich gilt natürlich: Was du selbst kaputt machst, dafür haftest du auch. Das steht so im BGB, das ist völlig klar und nachvollziehbar. Der Knackpunkt ist aber ein anderer: Der Hauptmieter ist dem Vermieter gegenüber der alleinige Vertragspartner. Deshalb kann der Vermieter erst mal komplett ihn in die Pflicht nehmen – für jeden Kratzer, jeden Fleck, jedes Geräusch, das während deiner Zeit in der Wohnung entstanden ist. Ob man es glaubt oder nicht: Am Ende kommt der Hauptmieter natürlich zu dir und will das Geld zurück.
Da steht dann meistens im Untermietvertrag so ein schlichter Satz: „Der Untermieter haftet für sämtliche von ihm verursachten Schäden.“ Klingt erst mal ganz unspektakulär. Aber jetzt kommt der Moment der Wahrheit: Der Schaden ist da – und keiner will ihn gewesen sein. Die Realität sieht so aus, wer muss beweisen, dass der andere schuld ist? In den meisten Fällen liegt die Beweislast beim Hauptmieter, wenn er dir etwas von der Kaution abziehen möchte. Er muss nachweisen, dass du den Schaden tatsächlich verursacht hast. Das ist nicht immer so einfach, wie es klingt.
Genau deshalb ist ein ordentliches Übergabeprotokoll beim Einzug echt Gold wert. Wenn da schwarz auf weiß steht „Duscharmatur tropft minimal, kleiner brauner Rand an der Decke im Zimmer vorhanden“, dann kann dir später niemand erzählen, du wärst schuld an dem Monsterfleck. Ohne Protokoll wird’s schnell richtig fies. Ich kenne genug Fälle, in denen der Hauptmieter steif und fest behauptet hat „Das war vorher definitiv nicht da“ – und der Untermieter hatte nichts in der Hand, um das Gegenteil zu beweisen.
Wenn dir also mal was runterfällt, kaputtgeht oder du aus Versehen was anstellst – am besten sofort melden. Eine kurze WhatsApp oder E-Mail reicht: „Hey, gestern Abend ist mir die Stehlampe umgefallen, hab schon einen Handwerker angerufen und einen Kostenvoranschlag angefragt.“ Das wirkt transparent und seriös – und genau solche Nachrichten können später vor Gericht entscheidend sein. Viele denken sich „Ach, das fällt keinem auf“ … bis die Kaution zurückgefordert wird und plötzlich jedes kleinste Detail seziert wird.
Und wie sieht’s aus, wenn der Schaden gar nicht von dir kommt? Die Realität sieht so aus, sagen wir, der Nachbar zwei Stockwerke höher hat einen Rohrbruch, bei dir regnet’s durch die Decke – und der Hauptmieter will dir trotzdem was von der Kaution abziehen, weil der Vermieter ihn gerade in der Mangel hat. Dann gibt’s nur eins: Sofort schriftlich widersprechen. Fotos machen, Handwerkerbericht einholen, vielleicht einen Nachbarn als Zeugen fragen. Und wenn’s eskaliert, ruhig mal die Verbraucherzentrale oder einen Mieterverein / Anwalt einschalten. Der Hauptmieter darf nämlich nicht einfach deine Kaution plündern, nur weil er selbst Ärger mit dem Vermieter hat.
Am Ende läuft es fast immer auf dasselbe hinaus: Je penibler du alles dokumentierst – Einzugsprotokoll, Fotos vom Zustand, sofortige Mängelmeldungen per E-Mail oder Nachricht -, desto sicherer bist du. Wer schlampig bleibt oder denkt „Das wird schon“, zahlt am Schluss oft drauf – selbst wenn er gar nichts dafür kann. Klingt unfair? Ist es auch. Kurioserweise läuft es aber genau so leider häufig bei der Kaution in der Untermiete.
Falls du gerade mittendrin steckst und der Hauptmieter schon Andeutungen fallen lässt à la „Da wird sicher was abgezogen“, dann bleib bitte nicht einfach still. Fordere Belege, erinnere höflich an die Beweislast und halt alles schriftlich fest. Das spart dir später eine Menge Nerven und schlaflose Nächte.
Häufige Fragen (FAQ) zur Untermiete
Wie hoch darf die Kaution bei Untermiete maximal sein?
Genau wie bei der Hauptmiete gilt auch bei Untermiete die klare Grenze aus § 551 BGB: maximal drei Nettokaltmieten. Egal ob du nur ein Zimmer oder die ganze Wohnung untermietest – mehr als das Dreifache deiner monatlichen Kaltmiete (ohne Nebenkosten) darf der Hauptmieter nicht verlangen. Alles darüber ist in der Regel zu hoch und kann zurückgefordert werden.
Kann der Hauptmieter die gleiche Kaution verlangen, die er selbst beim Vermieter hinterlegt hat?
Nein, das geht meistens nicht. Wenn du deutlich weniger Miete zahlst als der Hauptmieter, darf er dir nicht einfach seine volle Kaution weiterreichen. Gerichte (z. B. Amtsgericht München) haben das schon mehrfach klargestellt: Die Kaution muss im Verhältnis zur tatsächlichen Untermiete stehen. „Ich hab ja auch mehr gezahlt“ ist rechtlich meist kein Argument.
Zählen Nebenkosten oder Möbel mit in die Kaution?
Nein. Als Nettokaltmiete zählt nur der Betrag, den du wirklich als Kaltmiete überweist – ohne Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen. Möbel oder Einbauten rechtfertigen ebenfalls keine höhere Kaution. Der Hauptmieter darf nicht einfach „wegen der schönen Couch“ mehr verlangen. Drei Kaltmieten bleiben die Obergrenze.
Ich habe schon eine zu hohe Kaution unterschrieben und gezahlt – kann ich das Geld zurückbekommen?
Ja, in den meisten Fällen schon. Ein unterschriebenes Übergabeprotokoll oder eine Klausel „Kaution ist angemessen“ schützt den Hauptmieter nicht wirklich – die Beweislast liegt bei ihm. Schreib ihm einfach freundlich, aber bestimmt mit Verweis auf § 551 BGB und fordere den Überschuss zurück. Oft reicht das schon, weil kaum jemand Lust auf Streit mit Mieterverein oder Anwalt hat.
Wann muss der Hauptmieter die Kaution zurückzahlen?
Spätestens sechs Monate nach Ende des Untermietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung sollte die Kaution (abzüglich berechtigter Schäden oder offener Nebenkosten) zurück sein. In der Praxis dauert es oft länger, besonders wenn der Hauptmieter selbst noch mit seinem Vermieter abrechnet. Bei Verzug kannst du ihn schriftlich in Verzug setzen und notfalls klagen – aber meistens bewegt sich was, sobald ein Anwaltsschreiben im Spiel ist.
Kann ich die Kaution direkt niedriger verhandeln, bevor ich unterschreibe?
Klar, und das klappt erstaunlich oft. Viele Hauptmieter wollen einfach schnell jemanden drin haben und sind flexibel, besonders bei kurzer Mietdauer oder wenn die Wohnung nicht mehr top-gepflegt ist. Sag locker: „Drei Monatsmieten wären für mich machbar, mehr geht finanziell gerade nicht.“ Häufig nicken sie dann – probier’s einfach aus, bevor du unterschreibst.
Rechtlicher Hinweis: Die hier bereitgestellten Informationen dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Prüfung übernimmt der Autor keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Inhalte. Im Einzelfall wird empfohlen, einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Mieterverein zu konsultieren.
