Kaution bei Untermiete: Höhe, Zahlung & Rückzahlung

Bei einer Untermiete richtet sich die Kaution des Untermieters grundsätzlich nach dem Untermietverhältnis – nicht automatisch nach der Kaution, die der Hauptmieter an seinen Vermieter gezahlt hat. Höhe, Zahlungsweise, Anlage und Rückzahlung der Kaution betreffen grundsätzlich das Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter.

Dieser Beitrag behandelt die klassische Untermiete von Wohnraum: Der Hauptmieter vermietet einen Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung an einen Untermieter weiter. Im Mittelpunkt stehen die Kaution des Untermieters, ihre zulässige Höhe, Zahlung, Anlage und Rückzahlung.

Abgrenzung zu WG und Zwischenmiete

Nicht jede Wohnform mit mehreren Bewohnern ist rechtlich eine Untermiete. Stehen beispielsweise alle Bewohner gemeinsam im Hauptmietvertrag, bestehen unmittelbare Mietverhältnisse zwischen den Bewohnern und dem Vermieter. Die interne Aufteilung einer Kaution ist dann eine andere rechtliche Frage und nicht Gegenstand dieses Beitrags.

Eine Zwischenmiete beschreibt in erster Linie eine zeitlich begrenzte Nutzung. Sie kann rechtlich als Untermiete ausgestaltet sein, muss es aber nicht. Entscheidend ist die konkrete Vertragsgestaltung.

Für diesen Beitrag gilt folgende Abgrenzung:

Das Wichtigste auf einen Blick

• Der Untermieter zahlt die vereinbarte Kaution grundsätzlich an den Hauptmieter (Untervermieter).
• Die Kaution sichert Ansprüche aus dem Untermietverhältnis und nicht automatisch die Verpflichtungen aus dem Hauptmietvertrag.
• Soweit § 551 BGB anwendbar ist, darf eine Geldkaution grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen.
• Soweit § 551 BGB anwendbar ist, kann der Mieter eine Geldkaution grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten.
• Nach Ende der Untermiete muss der Hauptmieter die Kaution prüfen, abrechnen und den nicht benötigten Betrag zurückzahlen.
• Bei klassischer Untermiete richtet sich der Rückzahlungsanspruch grundsätzlich gegen den Hauptmieter und nicht gegen den Eigentümer.

Wer zahlt die Kaution bei Untermiete?

Bei einer Untermiete bestehen regelmäßig zwei Vertragsverhältnisse: Der Hauptmieter hat einen Mietvertrag mit dem Vermieter. Gleichzeitig schließt er mit dem Untermieter einen eigenen Untermietvertrag.

Für die Untermietkaution ist grundsätzlich das Untermietverhältnis maßgeblich. Der Untermieter zahlt die vereinbarte Kaution an den Hauptmieter. Dieser erhält die Sicherheit und rechnet sie nach Beendigung des Untermietverhältnisses ab.

Die Kaution des Untermieters wird auf Grundlage des Untermietvertrags vereinbart. Der Rückzahlungsanspruch richtet sich bei klassischer Untermiete grundsätzlich gegen den Hauptmieter – nicht gegen den Eigentümer.

Wie hoch darf die Kaution bei Untermiete sein?

Ob § 551 BGB auf die konkrete Untermiete anwendbar ist, hängt von der rechtlichen Einordnung des Mietverhältnisses und den einschlägigen gesetzlichen Regelungen ab.

Soweit § 551 BGB anwendbar ist, darf eine als Geldsumme vereinbarte Mietsicherheit grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen, wobei als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten nicht mitgerechnet werden.

Maßgeblich ist dabei grundsätzlich das konkrete Untermietverhältnis. Die Kaution, die der Hauptmieter selbst gegenüber seinem Vermieter hinterlegt hat, ist nicht automatisch die Berechnungsgrundlage für die Kaution des Untermieters.

Beispiel: Die für das untervermietete Zimmer vereinbarte Grundmiete beträgt 550 Euro. Zusätzlich werden 150 Euro als Betriebskostenvorauszahlung vereinbart. Bei Anwendung des § 551 BGB beträgt die maßgebliche Monatsmiete für die Kautionsgrenze 550 Euro. Drei Monatsmieten entsprechen damit 1.650 Euro.

Die Beispiele setzen voraus, dass § 551 BGB auf das konkrete Mietverhältnis anwendbar ist.

Darf der Hauptmieter seine eigene Kaution auf den Untermieter übertragen?

Nein, nicht automatisch. Die Kaution des Hauptmieters gegenüber seinem Vermieter und die Kaution des Untermieters gegenüber dem Hauptmieter sichern unterschiedliche Vertragsverhältnisse.

Hat der Hauptmieter beispielsweise für die gesamte Wohnung 3.000 Euro Kaution hinterlegt, darf daraus nicht allein abgeleitet werden, dass der Untermieter ebenfalls 3.000 Euro zahlen muss.

Maßgeblich sind der Untermietvertrag und die für dieses Vertragsverhältnis geltenden gesetzlichen Vorschriften.

Das gilt besonders, wenn nur ein einzelnes Zimmer untervermietet wird. Die gesamte Kaution des Hauptmieters gegenüber dem Eigentümer ist dann nicht automatisch die Berechnungsgrundlage für die Untermietkaution.

Welche Miete ist für die Kautionsgrenze maßgeblich?

Soweit § 551 BGB anwendbar ist, ist für die gesetzliche Kautionsgrenze die auf einen Monat entfallende Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten maßgeblich.

Entscheidend ist daher, welche Bestandteile des Untermietvertrags als Miete und welche als Betriebskosten ausgewiesen sind.

Beispiel: Im Untermietvertrag stehen 600 Euro Grundmiete und 180 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Die monatliche Gesamtzahlung beträgt 780 Euro. Bei Anwendung des § 551 BGB sind für die Drei-Monats-Grenze grundsätzlich die 600 Euro Grundmiete maßgeblich.

Bei Warmmiete, Inklusivmiete, möblierter Untervermietung oder einer besonderen Vertragsgestaltung sollte geprüft werden, welche Vertragsbestandteile rechtlich als Miete, Betriebskosten oder sonstige Vergütung einzuordnen sind.

Wie wird die Kaution bei Untermiete bezahlt?

Soweit § 551 BGB auf die konkrete Geldkaution anwendbar ist, muss der Untermieter die Kaution nicht zwingend vollständig zu Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe zahlen.

Nach § 551 Abs. 2 BGB ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam, soweit § 551 BGB auf das konkrete Mietverhältnis anwendbar ist.

Der Untermieter sollte Zahlungen nachvollziehbar dokumentieren. Überweisungsbelege, Quittungen und der Untermietvertrag sollten aufbewahrt werden.

Was passiert mit der Kaution des Untermieters?

Soweit § 551 Abs. 3 BGB auf die konkrete Geldkaution anwendbar ist, muss die als Sicherheit überlassene Geldsumme grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Im Untermietverhältnis ist der Hauptmieter der Vertragspartner, der die Kaution vom Untermieter erhält. Soweit die gesetzlichen Vorgaben zur Anlage gelten, muss auch die Behandlung der Untermietkaution diesen Vorgaben entsprechen.

Der Hauptmieter sollte die Anlage und spätere Abrechnung der Kaution nachvollziehbar dokumentieren. Die Kaution sollte nicht mit dem privaten Vermögen vermischt werden, wenn die gesetzlichen Anlagepflichten anwendbar sind.

Wann bekommt der Untermieter die Kaution zurück?

Nach Beendigung des Untermietverhältnisses prüft der Hauptmieter, ob noch berechtigte Forderungen gegen den Untermieter bestehen. Soweit keine berechtigten Gegenansprüche entgegenstehen, ist die Kaution nach der erforderlichen Prüfung und Abrechnung zurückzuzahlen.

Der Rückzahlungsanspruch richtet sich bei klassischer Untermiete grundsätzlich gegen den Hauptmieter, weil dieser die Kaution vom Untermieter erhalten hat.

Eine starre Rückzahlungsfrist von genau sechs Monaten gilt nicht für jedes Untermietverhältnis. Je nach Sachlage kann eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist erforderlich sein, etwa wenn Schäden, offene Forderungen oder noch nicht abschließend abgerechnete Betriebskosten zu prüfen sind.

Die Rückzahlung der Untermietkaution hängt grundsätzlich nicht davon ab, wann der Hauptmieter seine eigene Kaution vom Eigentümer zurückerhält. Hauptmietvertrag und Untermietvertrag sind getrennt zu betrachten.

Beispiel: Rückzahlung nach der Untermiete

Ein Untermieter hat 1.500 Euro Kaution gezahlt. Das Untermietverhältnis endet zum 31. August. Bei der Übergabe werden keine Schäden festgestellt und es bestehen keine offenen Mietforderungen.

Der Hauptmieter muss die Kaution nicht zwingend am Tag der Schlüsselübergabe auszahlen. Er darf zunächst die erforderliche Prüfung und Abrechnung vornehmen. Bestehen danach keine berechtigten Gegenansprüche, ist das Kautionsguthaben zurückzuzahlen.

Darf der Hauptmieter die Kaution bei Schäden einbehalten?

Die Kaution dient als Sicherheit für berechtigte Ansprüche aus dem Untermietverhältnis. Liegt beispielsweise ein vom Untermieter zu vertretender Schaden vor, kann ein entsprechender Anspruch bestehen.

Nicht jede Verschlechterung der Mietsache ist jedoch automatisch ersatzpflichtig. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch grundsätzlich nicht zu vertreten.

Normale Gebrauchsspuren sind deshalb von ersatzpflichtigen Beschädigungen zu unterscheiden. Ein pauschaler Einbehalt mit der Begründung „Renovierung erforderlich“ reicht nicht ohne Weiteres aus.

Darf der Hauptmieter wegen Nebenkosten einen Teil einbehalten?

Nach dem Ende der Untermiete kann eine noch nicht abschließend geklärte Betriebskostenposition eine Rolle spielen. Entscheidend ist, ob mit einer offenen Forderung zu rechnen ist und welcher Betrag dafür voraussichtlich erforderlich ist.

Der Hauptmieter sollte nicht ohne nachvollziehbaren Grund die gesamte Kaution über längere Zeit einbehalten. Ist nur eine bestimmte Position offen, sollte der erforderliche Betrag nachvollziehbar bestimmt und der übrige Kautionsbetrag abgerechnet werden.

Kann der Untermieter die Kaution direkt vom Eigentümer zurückfordern?

Bei klassischer Untermiete besteht zwischen Eigentümer und Untermieter grundsätzlich kein unmittelbarer Mietvertrag. Der Untermieter hat seinen Vertrag mit dem Hauptmieter.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Untermietkaution richtet sich deshalb grundsätzlich gegen den Hauptmieter. Dass der Hauptmieter selbst noch auf die Rückzahlung seiner eigenen Kaution durch den Eigentümer wartet, ändert das Verhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter grundsätzlich nicht.

Anders kann es bei besonderen Vertragskonstruktionen oder direkten Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Untermieter sein. Maßgeblich bleibt die konkrete Vertragsgestaltung.

Was tun, wenn der Hauptmieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Rechnet der Hauptmieter nach dem Ende der Untermiete nicht ab oder nennt er keinen nachvollziehbaren Grund für einen Einbehalt, sollte der Untermieter zunächst schriftlich eine Kautionsabrechnung und die Auszahlung des fälligen Betrags verlangen.

Im Schreiben sollten der beendete Untermietvertrag, die Höhe der gezahlten Kaution und das Datum des Auszugs genannt werden. Bei einem Einbehalt sollte eine konkrete Begründung und, soweit vorhanden, ein entsprechender Nachweis verlangt werden.

Musterbrief: Rückzahlung und Abrechnung der Untermietkaution

Reagiert der Hauptmieter nicht oder hält er die Kaution ohne nachvollziehbaren Grund zurück, können je nach Situation eine anwaltliche Aufforderung, ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage in Betracht kommen.

Übergabe bei Untermiete: Warum ein Protokoll wichtig ist

Ein Übergabeprotokoll kann später wichtig werden, wenn der Hauptmieter wegen angeblicher Schäden einen Teil der Kaution einbehalten möchte.

Bei Einzug und Auszug sollten der Zustand des Zimmers, mitbenutzte Räume und überlassene Gegenstände dokumentiert werden. Bereits vorhandene Schäden sollten ausdrücklich festgehalten werden.

• Zustand des Zimmers bei Einzug dokumentieren
• Bereits vorhandene Schäden einzeln beschreiben
• Fotos von Zimmer und relevanten Gegenständen aufnehmen
• Schlüssel und gegebenenfalls Zählerstände dokumentieren
• Übergabeprotokoll möglichst von beiden Seiten unterschreiben lassen
• Kopie des Protokolls und relevante Nachrichten aufbewahren

Was tun, wenn die Kaution zu hoch ist?

Wird eine Kaution verlangt, die nach den auf das konkrete Mietverhältnis anwendbaren Vorschriften zu hoch sein könnte, sollte zunächst geprüft werden, welche Vertragsart vorliegt und welche gesetzlichen Regelungen gelten.

Relevant können insbesondere die Höhe der Grundmiete, die vereinbarten Nebenkosten, die Art der Nutzung, die Möblierung sowie besondere gesetzliche Regelungen sein.

Wurde bereits ein möglicherweise überhöhter Betrag gezahlt, sollten Untermietvertrag, Zahlungsbelege und die Kautionsberechnung gesichert werden. Bei Streit sollte vor einer eigenmächtigen Mietkürzung oder Verrechnung rechtlicher Rat eingeholt werden.

Gilt § 551 BGB bei jeder Untermiete?

Nicht jede Untermiete ist rechtlich gleich zu beurteilen. Ob § 551 BGB auf die konkrete Untermiete anwendbar ist, hängt von der rechtlichen Einordnung des Mietverhältnisses und den einschlägigen gesetzlichen Regelungen ab.

§ 551 BGB regelt insbesondere die Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten bei Wohnraum. Soweit die Vorschrift anwendbar ist, darf eine als Geldsumme vereinbarte Mietsicherheit grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen. Außerdem besteht grundsätzlich ein Recht auf Zahlung in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen.

§ 549 BGB regelt den Anwendungsbereich der Vorschriften über Wohnraummietverhältnisse und enthält besondere Regelungen für bestimmte Konstellationen. Dazu gehören unter anderem Mietverhältnisse über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, sowie bestimmte Fälle von möbliertem Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Aus der bloßen Bezeichnung „Untermietvertrag“ folgt daher nicht, dass jede gesetzliche Vorschrift ohne weitere Prüfung in gleicher Weise anwendbar ist. Entscheidend sind die konkrete Vertragsgestaltung, die Art des Wohnraums und die gesetzlichen Voraussetzungen.

Häufige Fragen zur Kaution bei Untermiete

Rechtsquellen

• § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten – Regelungen zur Höhe, Ratenzahlung, Anlage und zu den Erträgen von Mietsicherheiten bei Wohnraum.
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften – Anwendungsbereich und besondere Konstellationen bei Wohnraummiete.
• § 538 BGB – Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch – Regelung zu Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch.
• § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts – Unter anderem Regelung zur sechsmonatigen Verjährung bestimmter Ersatzansprüche des Vermieters.