Mietrecht & Mietkaution
Barkaution und Mietkautionsbürgschaft im Vergleich
Die Barkaution (Geldkaution) und die Mietkautionsbürgschaft sind zwei verschiedene Formen der Mietsicherheit. Bei der Barkaution hinterlegt der Mieter einen Geldbetrag. Bei der Bürgschaft oder Kautionsversicherung stellt ein Dritter die Sicherheit gegen laufende Kosten. Dieser Beitrag stellt beide Formen gegenüber und erläutert die gesetzlichen Regeln zur Höhe, Ratenzahlung, Anlage und Rückzahlung der Barkaution.
Bei Wohnraum darf die Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen. Eine Geldkaution kann nach § 551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden und ist nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Eine Bürgschaft muss der Vermieter nicht automatisch anstelle einer vereinbarten Barkaution akzeptieren.
Barkaution und § 551 BGB
Die Barkaution ist keine zusätzliche Miete, sondern eine Sicherheit für mögliche Forderungen aus dem Mietverhältnis – etwa fällige Mietforderungen oder Schadensersatz wegen eines vom Mieter zu vertretenden Schadens. Bei Wohnraum besteht kein automatischer Anspruch auf eine Kaution; die Sicherheit muss wirksam vereinbart sein.
Die zentralen Vorgaben zur Höhe, Zahlung und Anlage stehen in § 551 BGB. Nachteiligere Vereinbarungen zulasten des Mieters sind nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Die gesetzliche Obergrenze bezieht sich auf die Miete ohne Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Eine höhere Barkaution lässt sich nicht allein damit begründen, dass die Gesamtzahlung inklusive Nebenkosten höher ist.
| Vorschrift | Inhalt | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| § 551 Abs. 1 BGB | Die Mietsicherheit darf bei Wohnraum höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne bestimmte Betriebskosten betragen. | Maßgeblich ist regelmäßig die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete. |
| § 551 Abs. 2 BGB | Bei einer Geldsumme ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. | Das Ratenzahlungsrecht gilt unabhängig davon, ob ein, zwei oder drei Monatsmieten vereinbart sind. |
| § 551 Abs. 3 BGB | Die Geldkaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu. | Im Insolvenzfall des Vermieters soll die Kaution nicht mit dessen sonstigem Vermögen vermischt sein. |
| § 551 Abs. 4 BGB | Von den Absätzen 1 bis 3 darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. | Formularvertragliche Verschlechterungen der gesetzlichen Schutzregeln sind grundsätzlich unwirksam. |
Getrennte Anlage und Erträge
Eine als Geldsumme geleistete Barkaution muss nach § 551 Abs. 3 BGB grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt werden. Die Trennung schützt den Mieter: Die Kaution soll nicht wie frei verfügbares Vermögen des Vermieters behandelt werden. In der Praxis sollte nachvollziehbar dokumentiert sein, wann und in welcher Höhe die Sicherheit eingegangen ist und welcher Anlage sie zugeordnet wurde.
Das Gesetz nennt für die Standardanlage den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Daraus folgt keine Pflicht, die Kaution zu einem bestimmten Tagesgeld- oder Spitzenzinssatz anzulegen. Die Parteien können unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine andere Anlageform vereinbaren. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit; sie sind bei der späteren Abrechnung zu berücksichtigen.
Mietvertrag, Zahlungsbeleg und Schriftverkehr zur Anlage sollten aufbewahrt werden. Ist unklar, ob die Kaution getrennt angelegt wurde, kann der Vermieter um eine nachvollziehbare Auskunft gebeten werden. Ein fehlender Nachweis führt nicht automatisch zu einem sofort fälligen Rückzahlungsanspruch, kann aber für die rechtliche Prüfung relevant sein.
Barkaution in drei Raten
Ist als Sicherheit eine Geldsumme vereinbart, kann der Mieter die Barkaution grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Dieses Recht aus § 551 Abs. 2 BGB darf nicht durch eine nachteilige Vertragsklausel ausgeschlossen werden.
Das Ratenzahlungsrecht hängt nicht davon ab, dass der Vermieter die maximale Kaution von drei Nettokaltmieten verlangt. Auch eine Geldkaution von einer oder zwei Monatsmieten kann grundsätzlich in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden.
| Vereinbarte Barkaution | 1. Teilzahlung | 2. Teilzahlung | 3. Teilzahlung |
|---|---|---|---|
| 1.800 Euro | 600 Euro zu Beginn des Mietverhältnisses | 600 Euro mit der folgenden Mietzahlung | 600 Euro mit der darauffolgenden Mietzahlung |
Mietkautionsbürgschaft und Kautionsversicherung
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Eine Mietkautionsbürgschaft oder Kautionsversicherung kann die Belastung beim Einzug verringern, weil der Mieter den Kautionsbetrag nicht als Geldsumme hinterlegen muss. Je nach Produkt tritt eine Bank, ein Versicherer oder ein anderer Bürge unter den vertraglich festgelegten Voraussetzungen für die Mietsicherheit ein.
Der Kautionsbetrag muss zunächst nicht als Geldsumme hinterlegt werden. Dafür fallen regelmäßig laufende Gebühren oder Prämien an. Diese Zahlungen sind – anders als ein Barkautionsguthaben – grundsätzlich kein Betrag, der nach dem Auszug zurückgezahlt wird. Vor dem Abschluss sollten Jahreskosten, Mindestlaufzeit, Kündigung, Deckungsumfang, Ausschlüsse und Rückgriffsklauseln geprüft werden.
Keine automatische Akzeptanzpflicht: Der Vermieter muss eine Bürgschaft nicht generell anstelle einer im Mietvertrag vereinbarten Geldkaution akzeptieren. Maßgeblich ist, welche Sicherheitsform vereinbart wurde und ob der Vermieter einer Änderung zustimmt. Leistet der Bürge berechtigt an den Vermieter, kann ein Rückgriff gegen den Mieter nach dem Bürgschaftsvertrag in Betracht kommen (§§ 765 ff. BGB).
Barkaution und Bürgschaft im Vergleich
Welche Form im Einzelfall passt, hängt vom Mietvertrag, der Zustimmung des Vermieters, der voraussichtlichen Mietdauer und den laufenden Kosten ab. Die folgende Übersicht stellt die wesentlichen Unterschiede dar – ohne eine der beiden Formen als generell vorzugswürdig zu bewerten.
| Merkmal | Barkaution / Geldkaution | Mietkautionsbürgschaft / Kautionsversicherung |
|---|---|---|
| Finanzielle Wirkung | Bis zu drei Nettokaltmieten werden vorübergehend gebunden. | Der Kautionsbetrag wird nicht als Geldsumme hinterlegt; es entstehen laufende Kosten. |
| Kostenstruktur | Regelmäßig keine laufenden Gebühren für die Sicherheitsleistung; Erträge der gesetzlichen Anlage stehen dem Mieter zu. | Gebühren oder Versicherungsprämien; diese Zahlungen sind in der Regel nicht rückzahlbar. |
| Liquidität beim Einzug | Der Betrag muss (ggf. in Raten) aufgebracht werden. | Liquidität bleibt zunächst verfügbar, sofern der Vermieter zustimmt. |
| Akzeptanz | Im Mietvertrag vereinbarte Standardform. | Vermieter muss einer Änderung nicht zustimmen. |
| Rückzahlung / Abwicklung | Nach Ende des Mietverhältnisses Abrechnung und Auszahlung des verbleibenden Guthabens. | Keine Rückzahlung der gezahlten Prämien; bei berechtigter Inanspruchnahme möglich Rückgriff auf den Mieter. |
| Zu prüfen | Höhe, Ratenzahlung, getrennte Anlage, Abrechnung und Rückzahlung. | Gebühren, Laufzeit, Deckung, Ausschlüsse und Rückgriffsklauseln. |
Barkaution oder Bürgschaft: Welche Punkte sind zu vergleichen?
Für den Vergleich können insbesondere die folgenden Punkte berücksichtigt werden. Relevant sind unter anderem, ob die Barkaution aus eigenen Mitteln oder in den gesetzlich zulässigen Raten gezahlt werden kann, wie lange das Mietverhältnis voraussichtlich dauert und welche laufenden Kosten mit einer Bürgschaft verbunden sind.
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Vertrag prüfen
Welche Sicherheitsform ist vereinbart? Gibt es ein Wahlrecht, oder braucht eine alternative Sicherheit die Zustimmung des Vermieters?
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Gesamtkosten vergleichen
Die einmalige Barkaution den laufenden Prämien und Gebühren einer Bürgschaft oder Versicherung gegenüberstellen – über die voraussichtliche Mietdauer.
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Nachweise sichern
Vertrag, Zahlungen, Bürgschaftsurkunde, Übergabe und spätere Abrechnung dokumentieren.
Rückzahlung der Barkaution nach dem Mietende
Nach dem Ende des Mietverhältnisses gibt es keine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist von genau drei oder sechs Monaten. Der Vermieter darf prüfen, ob berechtigte Forderungen bestehen, und die Kaution im erforderlichen Umfang abrechnen. Maßgeblich ist eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist im Einzelfall.
Ist nur ein begrenzter Betrag für eine konkret zu erwartende Forderung erforderlich, darf die gesamte Kaution nicht ohne Weiteres auf unbestimmte Zeit einbehalten werden. Bei einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann ein angemessener Teil als Sicherheit relevant sein – das bedeutet aber nicht, dass die vollständige Kaution bis zum Ablauf jeder denkbaren Abrechnungsfrist blockiert werden darf.
Nach dem Auszug kann schriftlich nach dem Stand der Kautionsabrechnung gefragt werden. Bei Einbehalten oder Abzügen sollte eine nachvollziehbare Aufstellung verlangt werden. Eine pauschale Zusage wie „die Kaution kommt nach sechs Monaten“ ersetzt keine Einzelfallprüfung.
Verkauf und Eigentümerwechsel
Wird die vermietete Wohnung verkauft, ist die Barkaution nicht automatisch verloren. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, kann der bisherige Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein.
Bei einem Eigentümerwechsel sollten der Nachweis über die ursprünglich geleistete Kaution, Abrechnungen und Mitteilungen der beteiligten Vermieter aufbewahrt werden. Eine Zahlung an einen neuen Vermieter sollte erst nach nachvollziehbarer Information über die Empfangsberechtigung erfolgen.
Welche Unterlagen aufbewahren?
Eine vollständige Dokumentation erleichtert die spätere Kautionsabrechnung. Wichtig sind der unterschriebene Mietvertrag, der Zahlungsbeleg oder die Überweisung, Nachrichten zur Anlage der Kaution, Einzugs- und Auszugsprotokoll sowie Fotos des Zustands bei der Übergabe. Bei einer Bürgschaft gehören Urkunde, Versicherungsbedingungen und Nachweise über laufende Prämien dazu.
- Höhe der vereinbarten Sicherheit und Berechnungsgrundlage notieren
- Zahlung oder jede einzelne Rate mit Datum und Betrag belegen
- Bei Barkaution die Kommunikation zur getrennten Anlage aufbewahren
- Bei Bürgschaft Gebühren, Laufzeit, Deckung und Rückgriffsklauseln prüfen
- Übergabeprotokolle, Fotos und die spätere Kautionsabrechnung sichern
Häufige Fragen
Wie hoch darf eine Barkaution maximal sein?
Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit bei Wohnraum höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen. Bei einer klassischen Nettokaltmiete entspricht das regelmäßig dem Dreifachen der Nettokaltmiete. Die Warmmiete ist nicht ohne Weiteres die Berechnungsgrundlage.
Können Betriebskosten in die Kautionsberechnung einbezogen werden?
In die gesetzliche Höchstgrenze werden die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten nach § 551 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht einbezogen. Entscheidend ist, wie Miete und Betriebskosten im Vertrag ausgewiesen sind. Eine Berechnung anhand der Warmmiete kann daher zu hoch sein.
Darf die Barkaution in drei Raten gezahlt werden?
Ja. § 551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter bei einer als Geldsumme zu leistenden Sicherheit grundsätzlich das Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen. Das Recht hängt nicht davon ab, ob die Kaution ein, zwei oder drei Monatsmieten beträgt.
Wie muss der Vermieter die Barkaution anlegen?
Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die Geldkaution grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut angelegt werden. Als gesetzliche Standardanlage nennt die Vorschrift den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Eine andere Anlageform kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen vereinbart werden.
Muss der Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft akzeptieren?
Nein. Eine Bürgschaft muss nicht generell anstelle einer im Mietvertrag vereinbarten Barkaution akzeptiert werden. Maßgeblich sind die Vereinbarung im Mietvertrag und eine gegebenenfalls nachträgliche Zustimmung des Vermieters. Eine Bürgschaft ändert die Sicherheitsform, beseitigt aber nicht die Verpflichtung des Mieters, für berechtigte Forderungen einzustehen.
Was passiert mit der Barkaution bei Verkauf der Wohnung?
Nach § 566a BGB tritt der Erwerber grundsätzlich in die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Erwerber nicht erlangen, kann der bisherige Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet sein. Nachweise zur Kaution sollten aufbewahrt werden.
Wann wird die Barkaution nach dem Auszug zurückgezahlt?
Eine starre gesetzliche Frist von genau drei oder sechs Monaten gibt es nicht. Der Vermieter darf eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist nutzen. Sobald die Sicherheit nicht mehr benötigt wird, ist ein verbleibendes Guthaben grundsätzlich abzurechnen und auszuzahlen. Die konkrete Dauer hängt vom Einzelfall ab.
Darf die Barkaution mit der letzten Miete verrechnet werden?
Die Kaution dient als Sicherheit und darf nicht ohne Weiteres einseitig als letzte Mietzahlung verwendet werden. Die laufende Miete ist grundsätzlich bis zum Ende des Mietverhältnisses zu zahlen. Eine Verrechnung sollte nur nach rechtlicher Prüfung und bei einer tragfähigen Vereinbarung oder einem durchsetzbaren Gegenanspruch erfolgen; andernfalls kann ein Zahlungsrückstand entstehen.
Rechtsquellen
§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
§ 566a BGB – Mietsicherheit bei Veräußerung des Wohnraums
§§ 765 ff. BGB – Bürgschaft
Die Anwendung dieser Vorschriften hängt vom konkreten Mietvertrag und Sachverhalt ab.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information zum deutschen Mietrecht und keine Rechtsberatung. Ob eine Barkaution ordnungsgemäß vereinbart, angelegt, abgerechnet oder zurückgefordert wurde, hängt vom Einzelfall und den Vertragsunterlagen ab. Bei einer konkreten Auseinandersetzung können ein Mieterverein oder eine im Mietrecht qualifizierte Rechtsanwältin beziehungsweise ein qualifizierter Rechtsanwalt weiterhelfen.