Mietkaution zurückfordern: Musterbrief, Frist & Vorgehen

Mietkaution zurückfordern: Musterbrief, Frist & richtiges Vorgehen

Nach dem Auszug möchten viele Mieter ihre Mietkaution zurückfordern. Die entscheidenden Fragen sind dann meist: Wann muss der Vermieter abrechnen? Welche Frist kann ich im Schreiben setzen? Was muss ich in den Musterbrief zur Mietkaution eintragen? Und wie gehe ich mit einem Einbehalt wegen Schäden oder noch nicht abgerechneter Betriebskosten um?

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die Mietkaution zurückfordern, wie Sie den Musterbrief richtig ausfüllen und welche rechtlichen Grenzen Sie bei Fristsetzung, Einbehalt und weiteren Schritten beachten sollten.

Mietkaution zurückfordern: Das Wichtigste zuerst

Prüfen Sie, ob das Mietverhältnis beendet und die Wohnung zurückgegeben wurde.
Fordern Sie die Abrechnung der Mietkaution und die Auszahlung des bereits fälligen Kautionsguthabens an.
Verwenden Sie im Schreiben ein konkretes kalendarisches Datum, wenn Sie eine Zahlungsfrist setzen möchten.
Verlangen Sie bei einem Einbehalt den konkreten Grund, die Höhe und die zugrunde liegende Forderung.
Bewahren Sie Übergabeprotokoll, Zahlungsnachweis, Schriftverkehr und Zustellnachweis auf.

Wichtig: Es gibt keine allgemeine gesetzliche Rückzahlungsfrist von 14 Tagen, drei Monaten oder sechs Monaten. Der Bundesgerichtshof stellt vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls und eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist ab.

Musterbrief zur Rückforderung der Mietkaution

Mit diesem Musterbrief zur Rückforderung der Mietkaution können Sie den Vermieter zur Abrechnung der Kaution und – soweit keine berechtigten und noch zu sichernden Ansprüche entgegenstehen – zur Auszahlung des fälligen Kautionsguthabens auffordern.

Der Musterbrief ist bewusst so formuliert, dass er nicht automatisch von einer vollständigen Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen ausgeht. Denn eine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist für die Mietkaution gibt es nicht. Der BGH stellt auf eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist ab.

Musterbrief als Word-Datei

Sie können die Vorlage als DOCX herunterladen und mit Ihren persönlichen Daten ergänzen. Kontrollieren Sie vor dem Versand insbesondere Mietadresse, Vertragsende, Übergabedatum, Kautionshöhe und Bankverbindung.

Musterbrief als .docx herunterladen

[Ihr Vor- und Nachname]

[Ihre aktuelle Anschrift]
[PLZ Ort]
[Telefonnummer oder E-Mail-Adresse]

[Name des Vermieters oder der Hausverwaltung]
[Anschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung]
[PLZ Ort]

[Ort], den [Datum]

Betreff: Aufforderung zur Abrechnung und Rückzahlung der Mietkaution – [alte Mietadresse]

Sehr geehrte Frau [Name] / Sehr geehrter Herr [Name],

mein Mietverhältnis über die Wohnung in [alte Mietadresse, PLZ Ort] endete am [Datum des Mietvertragsendes]. Die Rückgabe beziehungsweise Übergabe der Wohnung erfolgte am [Datum der Wohnungsübergabe].

[Falls zutreffend: Im Übergabeprotokoll wurden keine über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehenden Schäden festgehalten.]

Ich bitte Sie, die von mir geleistete Mietkaution in Höhe von [Betrag] Euro abzurechnen.

Soweit keine berechtigten und durch die Kaution gesicherten Ansprüche mehr bestehen, bitte ich um Auszahlung des nach der Abrechnung verbleibenden Kautionsguthabens.

Soweit die Kaution nach § 551 Abs. 3 BGB verzinslich anzulegen war, bitte ich außerdem um Berücksichtigung der hierauf entfallenden Erträge.

Bitte überweisen Sie den nach der Abrechnung noch offenen Betrag auf folgendes Konto:

Kontoinhaber: [Ihr Name]
IBAN: [Ihre IBAN]
BIC: [Ihre BIC, sofern erforderlich]

Sollten Sie einen Betrag einbehalten, bitte ich um eine nachvollziehbare Abrechnung mit Angabe des jeweiligen Grundes, der Höhe des einbehaltenen Betrags und der zugrunde liegenden Forderung.

Bei einem Einbehalt wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung bitte ich außerdem um Mitteilung, welcher Betrag nach Ihrer Einschätzung zur Sicherung einer erwarteten Nachforderung benötigt wird.

Sollte das fällige Kautionsguthaben bis zum [konkretes Datum] nicht abgerechnet und ausgezahlt werden, behalte ich mir vor, meine Ansprüche weiter geltend zu machen.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift bei postalischem Versand]
[Ihr Name in Druckbuchstaben]

Anlage: Kopie des Übergabeprotokolls vom [Datum], sofern vorhanden

Was dieser Musterbrief bewusst nicht behauptet

Es wird nicht behauptet, dass die Kaution immer innerhalb von 14 Tagen zurückgezahlt werden muss.
Es wird nicht behauptet, dass nach drei Monaten automatisch die gesamte Kaution fällig ist.
Es wird nicht behauptet, dass nach sechs Monaten automatisch die gesamte Kaution ausgezahlt werden muss.
Es wird nicht automatisch die vollständige Kaution verlangt, wenn noch ein berechtigter Sicherungszweck bestehen kann.

Das entspricht dem Grundgedanken der BGH-Rechtsprechung: Die Kaution dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters und ist zurückzuzahlen, sobald sie nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist nicht mehr benötigt wird.

Musterbrief zur Mietkaution richtig ausfüllen

Ein Musterbrief ist nur dann sinnvoll, wenn die Platzhalter an den konkreten Fall angepasst werden. Übernehmen Sie deshalb nicht einfach ein Beispiel, sondern prüfen Sie jede Angabe vor dem Versand.

Im Musterbrief	Was Sie eintragen sollten
[alte Mietadresse]	Die vollständige Adresse der ehemaligen Wohnung einschließlich Wohnungsnummer, soweit vorhanden.
[Datum des Mietvertragsendes]	Das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses.
[Datum der Wohnungsübergabe]	Das Datum, an dem die Wohnung beziehungsweise die Schlüssel tatsächlich zurückgegeben wurden.
[Betrag]	Die tatsächlich geleistete Kaution. Prüfen Sie dazu Mietvertrag, Zahlungsnachweis und gegebenenfalls Kautionsabrechnung.
[IBAN]	Ihre aktuelle Bankverbindung. Kontoinhaber und Name sollten nachvollziehbar sein.
[konkretes Datum]	Ein von Ihnen kalendarisch bestimmtes Datum für die gewünschte Auszahlung des bereits fälligen Guthabens.

Nicht jeden Platzhalter automatisch ausfüllen

Die Passage zu Schäden sollten Sie nur verwenden, wenn sie zum tatsächlichen Übergabezustand passt. Behaupten Sie beispielsweise nicht, dass die Wohnung „schadensfrei“ übergeben wurde, wenn im Übergabeprotokoll konkrete Schäden dokumentiert sind.

Auch die Formulierung zum Einbehalt wegen Betriebskosten sollte nur dann relevant gemacht werden, wenn tatsächlich noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht.

Welche Frist soll ich für die Rückzahlung der Mietkaution setzen?

Eine allgemeine gesetzliche 14-Tage-Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht. Auch drei oder sechs Monate sind keine starren gesetzlichen Rückzahlungsfristen.

Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich hervorgehoben, dass der Gesetzgeber keine starre Rückzahlungsfrist für die Mietkaution festgelegt hat. Welche Prüfungs- und Abrechnungsfrist angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

In einem späteren Urteil hat der BGH ausgeführt, dass in der Regel drei bis sechs Monate ausreichend sein können, bei komplizierten Abrechnungsverhältnissen aber auch eine längere Frist möglich sein kann. Das ist deshalb eine Orientierung für die Prüfung der Fälligkeit, keine automatisch geltende gesetzliche Frist.

Welche Frist kann ich im Musterbrief einsetzen?

Wenn Sie der Auffassung sind, dass Ihr Kautionsguthaben bereits fällig ist, können Sie dem Vermieter ein konkretes kalendarisches Zahlungsdatum setzen. Formulierungen wie „bis zum 15. Oktober 2026“ sind eindeutiger als „innerhalb von zwei Wochen“.

Die selbst gesetzte Frist bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Vermieter schon vorher zur vollständigen Auszahlung verpflichtet war. Entscheidend bleibt, ob der Rückzahlungsanspruch bereits fällig ist.

Angabe	Rechtliche Bedeutung	Im Musterbrief?
14 Tage	Keine allgemeine gesetzliche Rückzahlungsfrist für die Mietkaution.	Nicht als gesetzliche Kautionsfrist darstellen.
3 Monate	Keine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist. Kann in bestimmten Fällen als Orientierung für die Prüfung der Angemessenheit dienen.	Nicht automatisch als Fälligkeitsdatum verwenden.
3–6 Monate	Vom BGH als typische Größenordnung für bestimmte Fälle angesprochen, aber abhängig von den Umständen des Einzelfalls.	Nicht als automatische gesetzliche Frist darstellen.
6 Monate	§ 548 BGB betrifft insbesondere die Verjährung bestimmter Vermieteransprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Es handelt sich nicht um eine allgemeine Kautionsrückzahlungsfrist.	Nicht als „6-Monats-Frist für die Kaution“ verwenden.
Konkretes Datum	Von Ihnen gesetzte Zahlungsfrist, sofern ein fälliger Anspruch besteht.	Ja, wenn eine konkrete Auszahlung verlangt werden soll.

Beispiel für eine sinnvolle Fristsetzung

Statt „Sie müssen die Kaution innerhalb von 14 Tagen zurückzahlen“ ist folgende Formulierung rechtlich vorsichtiger:

„Sollte das fällige Kautionsguthaben bis zum [Datum] nicht abgerechnet und ausgezahlt werden, behalte ich mir vor, meine Ansprüche weiter geltend zu machen.“

Damit wird die Frist nicht als vermeintliche gesetzliche Kautionsfrist dargestellt.

Was bedeutet die Frist für einen möglichen Zahlungsverzug?

Die Setzung einer Zahlungsfrist und der Eintritt des Verzugs sind nicht dasselbe. Nach § 286 BGB kann eine Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit grundsätzlich zum Verzug führen. Es müssen jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.

Deshalb sollten Sie im Musterbrief nicht behaupten, dass allein der Ablauf einer selbst gesetzten Frist automatisch Verzugsfolgen auslöst. Zunächst muss feststehen, dass überhaupt ein fälliger Zahlungsanspruch besteht.

Liegen die Voraussetzungen des Verzugs vor, können grundsätzlich Verzugszinsen nach § 288 BGB entstehen. Bei Verbrauchern beträgt der gesetzliche Zinssatz grundsätzlich fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz.

Wann besteht der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution?

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung kann der Vermieter zunächst prüfen, ob noch Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen, die durch die Kaution gesichert werden können.

Der BGH beschreibt den Anspruch auf Rückzahlung beziehungsweise Herausgabe der Mietsicherheit deshalb nicht als Anspruch, der immer sofort am Tag des Auszugs vollständig fällig wird. Maßgeblich ist insbesondere eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist.

Sobald feststeht, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr hat, wegen derer er sich aus der Kaution befriedigen kann, ist die Sicherheit nicht mehr für diesen Zweck erforderlich. Der BGH hat diesen Grundsatz auch in seiner neueren Rechtsprechung bestätigt.

Situation	Was ist zu beachten?
Wohnung zurückgegeben	Der Vermieter kann zunächst prüfen, ob noch gesicherte Forderungen bestehen.
Keine offenen Forderungen erkennbar	Kautionsabrechnung und Auszahlung des fälligen Guthabens verlangen.
Schaden wird geprüft	Der mögliche Einbehalt muss sich auf einen konkreten Anspruch beziehen.
Betriebskosten noch nicht abgerechnet	Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein angemessener Teil zur Sicherung einer erwarteten Nachforderung einbehalten werden.
Kautionsabrechnung bereits erstellt	Das verbleibende Guthaben und die einzelnen Abzugspositionen können konkret geprüft werden.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Die Mietkaution dient als Sicherheit für Ansprüche aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung. Der Vermieter darf sie deshalb nicht unabhängig von einem konkreten Sicherungszweck beliebig zurückhalten.

Dazu können beispielsweise offene Mietforderungen, berechtigte Betriebskostennachforderungen oder Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Wohnung gehören.

Der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass die Kaution grundsätzlich auch Forderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung sichern kann. Voraussetzung ist unter anderem, dass eine Nachforderung zu erwarten ist und die Kaution beziehungsweise ein angemessener Teil dafür benötigt wird.

Was Sie bei einem Einbehalt verlangen können

den konkreten Grund des Einbehalts,
die Höhe des einbehaltenen Betrags,
die zugrunde liegende Forderung,
eine nachvollziehbare Berechnung,
bei Schäden gegebenenfalls Angaben zum behaupteten Schaden und den angesetzten Kosten,
bei erwarteten Betriebskosten eine Erklärung zum voraussichtlich benötigten Sicherungsbetrag.

Normale Abnutzung ist nicht automatisch ein Schaden

Nach § 538 BGB muss der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, grundsätzlich nicht vertreten. Normale Gebrauchsspuren rechtfertigen daher nicht automatisch einen Schadensersatzanspruch.

Einbehalt wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung

Eine noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnung kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Einbehalt eines angemessenen Teils der Kaution rechtfertigen, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Der BGH hat dies ausdrücklich anerkannt.

Daraus folgt jedoch nicht, dass der Vermieter automatisch die gesamte Kaution bis zum Ende der Betriebskosten-Abrechnungsfrist einbehalten darf. Entscheidend ist vielmehr, welcher Betrag zur Sicherung der erwarteten Forderung tatsächlich benötigt wird.

Was tun, wenn der Vermieter nur einen Teil der Kaution zurückzahlt?

Eine Teilzahlung kann darauf hindeuten, dass der Vermieter einen bestimmten Betrag zur Sicherung oder Befriedigung einer Forderung einbehalten möchte. Prüfen Sie deshalb genau, ob Sie eine Kautionsabrechnung erhalten haben und welche Positionen darin aufgeführt sind.

Situation	Was Sie prüfen sollten
Keine Begründung	Abrechnung und konkrete Erklärung des Einbehalts verlangen.
Schaden behauptet	Art des Schadens, Höhe und Berechnung des Einbehalts prüfen.
Betriebskosten noch offen	Prüfen, ob nur ein angemessener Betrag zur Sicherung einer erwarteten Nachforderung zurückbehalten wird.
Nur ein Teil ist streitig	Prüfen, ob der unstreitige Teil bereits ausgezahlt wurde oder verlangt werden kann.
Abrechnung liegt vor	Jede einzelne Abzugsposition anhand der zugrunde liegenden Forderung prüfen.

Nicht vorschnell einen Schaden anerkennen

Wenn der Vermieter einen Schaden geltend macht, sollten Sie nicht allein durch eine unbedachte Formulierung anerkennen, dass Sie für den Schaden oder die geforderte Höhe verantwortlich sind.

Lassen Sie sich zunächst konkret erklären, welcher Anspruch geltend gemacht wird und wie sich der einbehaltene Betrag zusammensetzt.

Welche Unterlagen sollten Sie für die Kautionsrückforderung aufbewahren?

Eine vollständige Dokumentation kann entscheidend sein, wenn der Vermieter später Schäden, offene Forderungen oder andere Abzüge geltend macht.

Unterlage	Warum wichtig?
Kautionszahlungsnachweis	Belegt Höhe und gegebenenfalls Zeitpunkt der geleisteten Kaution.
Übergabeprotokoll	Dokumentiert den bei der Rückgabe festgehaltenen Zustand der Wohnung.
Fotos und Videos	Können den Zustand der Wohnung bei Auszug und Übergabe ergänzend dokumentieren.
Mietvertrag	Enthält unter anderem Vereinbarungen zur Kaution und zu Betriebskosten.
Schriftverkehr	Dokumentiert Absprachen, Forderungen, Antworten und Einbehaltsgründe.
Kautionsabrechnung	Zeigt, welche Beträge der Vermieter tatsächlich verrechnet oder einbehält.

Wie sollte die Aufforderung zur Kautionsrückzahlung zugestellt werden?

Eine bestimmte Versandart ist für die Rückforderung der Mietkaution nicht allgemein vorgeschrieben. Für einen späteren Streit ist jedoch wichtig, dass Sie den Zugang Ihrer Aufforderung möglichst nachvollziehbar dokumentieren können.

Eine E-Mail kann als Kontaktaufnahme sinnvoll sein. Bei einem späteren Streit kann jedoch die Frage entstehen, ob die Nachricht tatsächlich zugegangen ist und welchen konkreten Inhalt sie hatte.

Auch ein Einwurf-Einschreiben dokumentiert nicht in jeder Konstellation den konkreten Inhalt des Umschlags. Bei einem besonders wichtigen oder bereits streitigen Vorgang können je nach Situation andere Formen der Zustellung, beispielsweise durch einen Boten oder Gerichtsvollzieher, in Betracht kommen.

Dokumentieren Sie immer den Inhalt

Speichern Sie die endgültige Version Ihres Schreibens zusammen mit den Anlagen und dem Versand- beziehungsweise Zustellnachweis. So können Sie später nachvollziehen, was Sie tatsächlich verlangt haben.

Checkliste: Mietkaution zurückfordern

Vollständige Adresse der ehemaligen Wohnung eingetragen
Ende des Mietverhältnisses eingetragen
Datum der Wohnungs- und Schlüsselübergabe eingetragen
Höhe der geleisteten Kaution kontrolliert
IBAN und Kontoinhaber kontrolliert
Übergabeprotokoll und vorhandene Fotos geprüft
Bekannte Einbehaltsgründe berücksichtigt
Konkretes Fristdatum eingesetzt, soweit eine Zahlungsfrist sinnvoll ist
Keine unbeabsichtigte Anerkennung eines Schadens formuliert
Kopie des endgültigen Schreibens gespeichert
Anlagen dokumentiert
Versand beziehungsweise Zugang nachvollziehbar dokumentiert
Nach Ablauf der Frist Zahlung und Antwort des Vermieters geprüft

Was tun, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht zurückzahlt?

Reagiert der Vermieter auf die Aufforderung nicht oder zahlt er trotz bestehender Fälligkeit ein feststehendes Kautionsguthaben nicht aus, sollten Sie nicht allein auf den Ablauf der selbst gesetzten Frist abstellen. Prüfen Sie zunächst die Fälligkeit, mögliche Einbehaltsgründe und den nachweisbaren Zugang Ihres Schreibens.

Antwort des Vermieters prüfen: Unterscheiden Sie zwischen vollständiger Zahlung, Teilzahlung, Kautionsabrechnung, angekündigtem Einbehalt und vollständigem Schweigen.
Einbehalt hinterfragen: Prüfen Sie, ob der Vermieter einen konkreten und nachvollziehbaren Anspruch nennt und welcher Betrag tatsächlich zurückbehalten wird.
Fälligkeit prüfen: Entscheidend ist, ob der Rückzahlungsanspruch bereits fällig ist. Eine selbst gesetzte Zahlungsfrist ersetzt diese Prüfung nicht.
Verzug prüfen: Liegen die Voraussetzungen des § 286 BGB vor, kann eine Mahnung für den Verzug relevant sein.
Weitere Beratung erwägen: Bei einem größeren Kautionsbetrag oder einem rechtlich umstrittenen Einbehalt kann die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht sinnvoll sein.
Gerichtliche Möglichkeiten prüfen: Je nach Höhe und Sachverhalt können unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein gerichtlicher Mahnbescheid oder eine Klage in Betracht kommen.

Verzugszinsen

Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen des Verzugs vor, können für die Dauer des Verzugs grundsätzlich Verzugszinsen nach § 288 BGB in Betracht kommen. Bei Verbrauchern beträgt der gesetzliche Verzugszinssatz grundsätzlich fünf Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz.

Welche Beweise sind bei einem Kautionsstreit wichtig?

Wenn der Vermieter nach dem Auszug Schäden oder andere Forderungen geltend macht, kann die Dokumentation des Zustands der Wohnung eine wichtige Rolle spielen. Besonders hilfreich ist eine möglichst zeitnahe Dokumentation rund um die Wohnungsübergabe.

Beweismittel	Nutzen
Übergabeprotokoll	Dokumentiert den bei der Übergabe festgehaltenen Zustand der Wohnung.
Fotos und Videos	Ergänzen die Dokumentation des Zustands zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Kautionszahlungsnachweis	Belegt die geleistete Kautionshöhe.
E-Mails und Briefe	Dokumentieren Forderungen, Antworten und Einbehaltsgründe.
Kautionsabrechnung	Zeigt die tatsächlich vorgenommenen Abzüge.
Betriebskostenabrechnungen	Ermöglichen die Prüfung eines Einbehalts wegen Betriebskosten.

Häufig gestellte Fragen zur Rückforderung der Mietkaution

Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Es gibt keine starre gesetzliche Frist von drei oder sechs Monaten. Entscheidend sind insbesondere die angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist und die Frage, ob noch berechtigte Ansprüche des Vermieters bestehen. Der BGH stellt ausdrücklich auf die Umstände des Einzelfalls ab.

Gibt es eine gesetzliche 14-Tage-Frist für die Mietkaution?

Nein. Eine allgemeine gesetzliche 14-Tage-Frist für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es nicht. Wenn der Rückzahlungsanspruch bereits fällig ist, können Sie jedoch eine konkrete Zahlungsfrist setzen.

Welche Frist soll ich im Musterbrief einsetzen?

Verwenden Sie möglichst ein konkretes kalendarisches Datum. Die Frist sollte jedoch nicht als vermeintlich gesetzlich vorgeschriebene Kautionsfrist bezeichnet werden. Ob nach Ablauf der Frist Verzug eintritt, richtet sich insbesondere nach Fälligkeit und den Voraussetzungen des § 286 BGB.

Kann ich einfach 14 Tage für die Auszahlung setzen?

Sie können bei einem bereits fälligen Zahlungsanspruch grundsätzlich eine konkrete Zahlungsfrist verlangen. Die 14 Tage sind jedoch keine gesetzliche Rückzahlungsfrist für die Mietkaution. Schreiben Sie daher nicht, der Vermieter müsse die Kaution aufgrund des Gesetzes innerhalb von 14 Tagen zurückzahlen.

Was bedeutet die Drei-bis-sechs-Monats-Angabe?

Der BGH hat ausgeführt, dass in der Regel eine Frist von drei bis sechs Monaten ausreichend sein kann. Das ist jedoch keine starre gesetzliche Kautionsfrist. Bei komplizierten Abrechnungsverhältnissen können die Umstände eine längere Prüfungszeit rechtfertigen.

Darf der Vermieter die gesamte Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?

Nicht automatisch. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein angemessener Teil der Kaution zur Sicherung einer erwarteten Betriebskostennachforderung einbehalten werden. Der BGH erkennt diesen Sicherungszweck grundsätzlich an.

Kann der Vermieter wegen normaler Abnutzung Geld von der Kaution abziehen?

Normale Veränderungen und Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nach § 538 BGB grundsätzlich nicht vertreten. Ob eine konkrete Gebrauchsspur noch als normale Abnutzung gilt oder einen ersatzfähigen Schaden darstellt, hängt vom Einzelfall ab.

Was muss der Vermieter bei einem Kautionseinbehalt erklären?

Verlangen Sie eine nachvollziehbare Abrechnung. Bei einem Einbehalt sollten insbesondere der Grund, die Höhe und die zugrunde liegende Forderung nachvollziehbar sein. Bei einem behaupteten Schaden können je nach Fall weitere Angaben zur Schadenshöhe und Berechnung erforderlich sein.

Was passiert, wenn der Vermieter nur einen Teil der Kaution auszahlt?

Prüfen Sie zunächst die Kautionsabrechnung und den Grund des Einbehalts. Wenn nur ein bestimmter Anspruch streitig ist, sollte geprüft werden, ob der übrige Teil der Kaution bereits ausgezahlt werden kann.

Ist eine E-Mail zur Rückforderung der Mietkaution ausreichend?

Eine bestimmte Versandart ist grundsätzlich nicht allgemein vorgeschrieben. Für einen späteren Streit kann jedoch wichtig sein, dass Zugang und Inhalt der Aufforderung möglichst zuverlässig nachgewiesen werden können.

Muss der Vermieter die Mietkaution verzinsen?

Bei einer Geldkaution für Wohnraum ist § 551 Abs. 3 BGB zu beachten. Danach muss die Geldsumme grundsätzlich bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden, soweit keine andere Anlageform vereinbart wurde. Die Erträge stehen grundsätzlich dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim enthält § 551 Abs. 3 Satz 4 BGB eine Ausnahme von der gesetzlichen Verzinsungspflicht.

Was bedeutet die sechsmonatige Frist nach § 548 BGB?

§ 548 BGB betrifft insbesondere die Verjährung bestimmter Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Die Vorschrift ist keine allgemeine sechsmonatige Rückzahlungsfrist für die Mietkaution.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter überhaupt nicht reagiert?

Prüfen Sie zunächst Fälligkeit, Zugang Ihrer Aufforderung und mögliche noch bestehende Forderungen. Wenn ein fälliges Kautionsguthaben trotz Aufforderung nicht ausgezahlt wird, können je nach Höhe und Sachverhalt weitere rechtliche Schritte, etwa Beratung durch einen Mieterverein oder Fachanwalt sowie unter Umständen ein gerichtlicher Mahnbescheid oder eine Klage, in Betracht kommen.

Rechtsgrundlagen und wichtige Rechtsprechung

Für die Rückforderung der Mietkaution sind insbesondere die folgenden Vorschriften und Entscheidungen relevant.

§ 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

Regelt unter anderem die zulässige Höhe der Mietsicherheit, die Möglichkeit der Zahlung in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen sowie die getrennte Anlage einer Geldkaution und die Behandlung der Erträge.

§ 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters

Regelt die Pflicht des Mieters, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

§ 286 BGB – Verzug des Schuldners und § 288 BGB – Verzugszinsen

§ 286 BGB regelt die Voraussetzungen des Verzugs. § 288 BGB bestimmt die gesetzlichen Verzugszinsen für die Zeit, in der tatsächlich Verzug besteht.

§ 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche

Regelt insbesondere die Verjährung bestimmter Vermieteransprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Die Vorschrift begründet keine allgemeine sechsmonatige Rückzahlungsfrist für die Kaution.

§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten

Regelt unter anderem die Abrechnung von Betriebskostenvorauszahlungen. Nach § 556 Abs. 3 BGB ist grundsätzlich jährlich abzurechnen.

§ 538 BGB – Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch

Stellt klar, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, grundsätzlich nicht zu vertreten hat.

BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05

Der BGH stellt klar, dass es keine starre gesetzliche Rückzahlungsfrist für die Mietkaution gibt. Die angemessene Prüfungs- und Abrechnungsfrist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Außerdem kann die Kaution unter bestimmten Voraussetzungen zur Sicherung erwarteter Betriebskostennachforderungen eingesetzt werden.

BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14

Die Entscheidung befasst sich unter anderem mit der Fälligkeit des Anspruchs auf Rückgabe einer Mietsicherheit nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist. Sie zeigt außerdem, dass Fragen zu noch bestehenden beziehungsweise bereits verjährten Forderungen bei der Kautionsabrechnung differenziert betrachtet werden müssen.

BGH, Urteil vom 24.07.2019 – VIII ZR 141/17

Die Entscheidung betrifft die Kautionsabrechnung und die Frage der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs. Sie verdeutlicht ebenfalls, dass keine starre allgemeine Abrechnungsfrist besteht und die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden müssen.

BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 184/23

Der BGH bestätigt, dass der Vermieter eine Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist zurückzuzahlen hat, sobald er sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt.

Redaktioneller Hinweis

Redaktion Mietrecht | Fachredaktion für Miet- und Immobilienrecht

Dieser Beitrag erläutert die gesetzlichen Grundlagen und die hierzu veröffentlichte Rechtsprechung in allgemein verständlicher Form. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung und keine Prüfung eines konkreten Mietverhältnisses.

Bei streitigen oder hohen Kautionsbeträgen kann die Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht sinnvoll sein.

Rechtlicher Hinweis

Die Informationen beziehen sich auf deutsches Wohnraummietrecht. Maßgeblich für die Beurteilung eines konkreten Falls sind unter anderem der Mietvertrag, die tatsächliche Wohnungsübergabe, das Übergabeprotokoll, mögliche Schäden, offene Forderungen, Betriebskostenabrechnungen und die konkrete Kautionsabrechnung.

Gesetzeslage und Rechtsprechung können sich ändern. Die Darstellung ist daher keine verbindliche Rechtsberatung und kann die Prüfung eines individuellen Sachverhalts nicht ersetzen.

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