Mietrecht · Kaution · Möblierter Wohnraum
Eine Mietkaution bei einer möblierten Wohnung darf nicht allein deshalb höher sein, weil Möbel, Elektrogeräte oder anderes Inventar mitvermietet werden. Für eine als Sicherheit geschuldete Geldsumme gilt bei entsprechendem Wohnraummietverhältnis grundsätzlich die Grenze des § 551 BGB. Entscheidend ist außerdem, ob eine zusätzliche Zahlung tatsächlich eine Kaution oder beispielsweise ein Bestandteil der Miete beziehungsweise ein Möblierungszuschlag ist.
Bei einem Wohnraummietverhältnis darf eine als Sicherheit vereinbarte Geldkaution grundsätzlich höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Die Möblierung allein erhöht diese gesetzliche Kautionsgrenze nicht. § 551 BGB sieht außerdem die Zahlung in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen vor.
Grundsätzlich maximal 3 Monatsmieten
Bei einer Geldkaution nach § 551 BGB gilt grundsätzlich das Dreifache der maßgeblichen Monatsmiete ohne ausgewiesene Betriebskosten.
Möblierung bedeutet keine Extra-Kaution
Möbel und Elektrogeräte führen nicht automatisch zu einer zusätzlichen Sicherheitsleistung. Der tatsächliche Zweck einer Zahlung ist entscheidend.
§ 549 BGB nicht mit § 551 verwechseln
Die in § 549 Abs. 2 BGB genannten Sonderfälle nehmen § 551 BGB nicht aus dem dort genannten Ausnahmekatalog heraus. Eine Befristung oder Möblierung beseitigt die Kautionsgrenze daher nicht automatisch.
Wie hoch darf die Mietkaution bei einer möblierten Wohnung sein?
Für die Mietkaution bei einer möblierten Wohnung ist zunächst zu klären, ob ein Wohnraummietverhältnis vorliegt und ob die Zahlung als Sicherheit für Pflichten des Mieters vereinbart wurde. § 551 Abs. 1 BGB begrenzt eine solche Sicherheit grundsätzlich auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten.
Die Tatsache, dass die Wohnung vollständig oder teilweise möbliert ist, schafft keine eigene gesetzliche Erlaubnis für eine höhere Kaution. Das gilt auch dann, wenn hochwertige Möbel, eine Einbauküche, Elektrogeräte oder sonstiges Inventar mitvermietet werden. Die zentrale Frage lautet deshalb nicht „Wie teuer sind die Möbel?“, sondern: Welchen Zweck hat die verlangte Zahlung?
| Frage | Grundregel |
|---|---|
| Höchstgrenze | Grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. |
| Möblierung | Die Möblierung allein erhöht die Kautionsgrenze nicht. |
| Geldkaution | Der Mieter darf eine vereinbarte Geldkaution grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. |
| Anlage | Eine als Sicherheit überlassene Geldsumme ist nach § 551 BGB grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen; die Erträge stehen dem Mieter zu. |
§ 551 BGB regelt ausdrücklich die Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Wie wird die Kaution bei einer möblierten Wohnung berechnet?
Für die Berechnung der Kautionsobergrenze ist die nach § 551 BGB maßgebliche Monatsmiete entscheidend. Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, werden bei dieser Berechnung nicht berücksichtigt.
Bei einer möblierten Wohnung kann die Berechnung schwieriger werden, wenn die Miete neben der eigentlichen Wohnraumnutzung auch ein Entgelt für die Möblierung enthält. Hier muss zunächst festgestellt werden, wie die Miete im Vertrag aufgebaut ist und ob ein Möblierungszuschlag ausdrücklich vereinbart wurde.
Ein Möblierungszuschlag ist nicht automatisch eine Kaution. Wird beispielsweise eine höhere monatliche Miete vereinbart, weil der Vermieter Möbel zur Nutzung überlässt, handelt es sich zunächst um eine Frage der Mietpreisgestaltung. Wird dagegen eine einmalige Zahlung ausdrücklich als Sicherheit für mögliche Schäden am Inventar verlangt, ist die Einordnung als Mietsicherheit naheliegend.
Beispiel: 900 € Nettokaltmiete
Bei einer maßgeblichen Nettokaltmiete von 900 € beträgt die grundsätzliche Kautionsobergrenze 2.700 €.
Beispiel: 1.200 € Nettokaltmiete
Bei 1.200 € maßgeblicher Monatsmiete liegt die grundsätzliche Obergrenze bei 3.600 €.
Wichtig bei Betriebskosten
Als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten werden für die Berechnung nach § 551 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht in die Kautionsbasis einbezogen.
Bei einer konkreten Vertragsgestaltung sollte deshalb nicht einfach die gesamte monatliche Zahlung mit drei multipliziert werden. Entscheidend ist, welche Bestandteile der vereinbarten Zahlung rechtlich als maßgebliche Miete und welche als Betriebskosten ausgewiesen sind.
Erhöht ein Möblierungszuschlag die Mietkaution?
Ein Möblierungszuschlag und eine Kaution erfüllen unterschiedliche Funktionen. Der Zuschlag kann Bestandteil der laufenden Miete sein und die Nutzung der mitvermieteten Einrichtung vergüten. Die Kaution dient dagegen der Sicherung möglicher Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.
Deshalb sollte ein Vermieter nicht allein mit dem Hinweis auf die vorhandenen Möbel eine zusätzliche Sicherheitsleistung verlangen. Die Berliner MieterGemeinschaft weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Möblierungszuschlag die Mietkaution nicht erhöht.
In der Rechtsprechung wird außerdem zwischen einem ausdrücklich vereinbarten Möblierungszuschlag und einem lediglich behaupteten oder nachträglich aufgeschlüsselten Zuschlag unterschieden. Das LG Berlin hat mit Urteil vom 09.05.2023 – 65 S 22/23 – entschieden, dass ein im Mietvertrag nicht ausgewiesener Möblierungszuschlag nicht einfach hinzugerechnet werden kann; die Darlegungs- und Beweislast für Höhe und Berechtigung eines konkret bezeichneten Zuschlags liegt beim Vermieter.
Steht im Vertrag beispielsweise „2.000 € Kaution“ und zusätzlich „1.500 € Sicherheitsleistung für Möbel“, sollte genau geprüft werden, ob die zweite Zahlung tatsächlich eine eigenständige Gegenleistung oder lediglich eine weitere Sicherheit darstellt. Eine andere Bezeichnung allein entscheidet nicht über den rechtlichen Zweck.
Darf der Vermieter zusätzlich eine Möbelkaution verlangen?
Eine pauschale Aussage wie „Für Möbel darf immer eine zusätzliche Kaution verlangt werden“ wäre zu weitgehend. Entscheidend ist die konkrete Vertragsgestaltung und insbesondere der Sicherungszweck der Zahlung.
Soll eine zusätzliche Summe lediglich das Risiko absichern, dass der Mieter Möbel beschädigt, handelt es sich wirtschaftlich gerade um eine Sicherheitsleistung. Dann muss geprüft werden, ob sie zusammen mit der bereits vereinbarten Kaution die nach § 551 BGB zulässige Sicherheit überschreitet.
Anders ist eine laufende Zahlung für die Nutzung der Möbel zu beurteilen. Ein solcher Möblierungszuschlag ist nicht schon deshalb eine Kaution, weil er mit dem Inventar begründet wird. Die Vertragsstruktur und die wirtschaftliche Funktion der Zahlung sind deshalb entscheidend.
| Zahlung | Typischer Zweck | Was ist zu prüfen? |
|---|---|---|
| Mietkaution | Sicherung von Ansprüchen des Vermieters. | § 551 BGB und die dortige Höchstgrenze. |
| Möblierungszuschlag | Entgelt für die mitvermietete Einrichtung. | Vertragliche Vereinbarung, Höhe und konkrete Ausgestaltung. |
| „Möbelkaution“ | Sicherung gegen mögliche Schäden am Inventar. | Kann wirtschaftlich als zusätzliche Mietsicherheit einzuordnen sein. |
Was gilt bei befristeten und kurzfristigen Mietverträgen?
Eine befristete möblierte Wohnung führt nicht automatisch dazu, dass der Vermieter eine beliebig hohe Mietkaution verlangen darf. Besonders wichtig ist hier die Unterscheidung zwischen den Vorschriften über den Anwendungsbereich des Wohnraummietrechts und der Kautionsregelung des § 551 BGB.
§ 549 Abs. 2 BGB nennt bestimmte Mietverhältnisse, bei denen einzelne mieterschützende Vorschriften nicht gelten. Dazu gehört unter anderem Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, sowie unter bestimmten Voraussetzungen möblierter Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.
Wichtig: § 551 BGB gehört jedoch nicht zu den Vorschriften, die § 549 Abs. 2 ausdrücklich von der Anwendung ausnimmt. Deshalb sollte nicht behauptet werden, dass eine kurzfristige oder möblierte Vermietung automatisch zu einer freien Kautionshöhe führt. Gerade bei ungewöhnlichen Vertragsmodellen muss zunächst geklärt werden, ob überhaupt ein Wohnraummietvertrag vorliegt oder beispielsweise eine andere Vertragsart gegeben ist.
„Möbliert“, „befristet“ und „Kurzzeitmiete“ sind keine Synonyme. Die rechtliche Einordnung hängt von den konkreten Vertragsbedingungen und den tatsächlichen Umständen ab. Eine Befristung allein macht aus einer Wohnraummiete keine kautionsfreie oder kautionsmäßig frei gestaltbare Vermietung.
| Situation | Worauf kommt es an? |
|---|---|
| Eigenständige möblierte Wohnung | Die Möblierung allein hebt die Kautionsregel des § 551 BGB grundsätzlich nicht auf. |
| Befristete möblierte Wohnung | Die Befristung allein erlaubt keine beliebig hohe Kaution. |
| Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch | § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann für bestimmte mieterschützende Vorschriften relevant sein; § 551 ist dort nicht als Ausnahme genannt. |
| Möbliertes Zimmer in Vermieterwohnung | § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann je nach Wohn- und Haushaltsmodell einzelne Schutzvorschriften ausschließen; die Kautionsfrage ist davon getrennt zu prüfen. |
Kann die Kaution bei einer möblierten Wohnung in Raten gezahlt werden?
Ja. Wenn eine Geldsumme als Sicherheit vereinbart wurde und § 551 BGB auf das Mietverhältnis Anwendung findet, darf der Mieter die Kaution grundsätzlich in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten.
Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Das gesetzliche Ratenzahlungsrecht hängt nicht davon ab, ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird.
Eine Vertragsklausel, die den Mieter bei einem entsprechenden Wohnraummietverhältnis zum Nachteil von § 551 BGB von diesem gesetzlichen Recht ausschließt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Was sollte bei Möbeln und Inventar dokumentiert werden?
Auch wenn die Höhe der Mietkaution bei einer möblierten Wohnung im Mittelpunkt steht, ist eine gute Dokumentation des Inventars wichtig. Sie kann später helfen, zwischen bereits vorhandenen Mängeln, normaler Abnutzung und tatsächlich verursachten Beschädigungen zu unterscheiden.
Beim Einzug dokumentieren
- alle wesentlichen Möbel und Elektrogeräte;
- sichtbare Kratzer, Flecken, Risse und sonstige Vorschäden;
- Funktionsmängel bei Elektrogeräten;
- Raum und Standort des jeweiligen Gegenstands;
- Marke, Modell und Zubehör, soweit relevant;
- Fotos mit erkennbarem Bezug zum jeweiligen Gegenstand;
- Datum und möglichst eine Bestätigung beider Vertragsparteien.
Ein Übergabeprotokoll sollte nicht lediglich „Möbel vorhanden“ enthalten. Je genauer der Ausgangszustand beschrieben wird, desto leichter lässt sich später nachvollziehen, ob eine konkrete Beschädigung bereits vorhanden war.
Besonders sinnvoll ist die Kombination aus Inventarliste, Fotos und Übergabeprotokoll. Diese Unterlagen können bei einer späteren Auseinandersetzung über einen Kautionsabzug wichtige Beweismittel darstellen.
Wann darf der Vermieter die Kaution wegen Möbelschäden einbehalten?
Die Kaution ist keine pauschale Gebühr für die Nutzung der Möbel. Sie dient der Sicherung berechtigter Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Deshalb darf nicht jede Gebrauchsspur automatisch als ersatzfähiger Schaden behandelt werden.
Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, grundsätzlich nicht zu vertreten. Das gilt auch bei einer möblierten Wohnung.
| Beispiel | Erste Einordnung |
|---|---|
| Leichte Gebrauchsspuren an einem älteren Tisch | Kann zur normalen Abnutzung gehören. |
| Gebrochenes Möbelteil durch unsachgemäße Nutzung | Kann einen ersatzfähigen Schaden darstellen. |
| Gerät funktioniert nach mehreren Jahren nicht mehr | Nicht automatisch ein vom Mieter zu ersetzender Schaden; Ursache und Alter sind relevant. |
| Schaden war bereits beim Einzug vorhanden | Spricht gegen eine spätere Zurechnung zum Mieter, sofern der Ausgangszustand nachweisbar ist. |
Wenn der Vermieter wegen eines angeblichen Möbelschadens einen Teil der Kaution einbehält, sollte der Mieter sich den konkreten Schaden und die Berechnung nachvollziehbar erläutern lassen. Sinnvoll sind insbesondere Angaben zum beschädigten Gegenstand, zum Ausgangszustand, zum Alter, zur Schadensursache und zur Höhe des verlangten Betrags.
Bei einem älteren Möbelstück sollte außerdem nicht ungeprüft davon ausgegangen werden, dass stets der vollständige Neupreis ersetzt werden muss. Bei der Schadensberechnung können Alter, Zustand, Restlebensdauer und die konkrete Art der Beschädigung eine Rolle spielen.
Eine Kaution darf nicht deshalb gekürzt werden, weil ein Möbelstück am Ende der Mietzeit normale Gebrauchsspuren aufweist. Bei einem behaupteten Schaden sollte die konkrete Anspruchsgrundlage und Schadenshöhe nachvollziehbar sein.
FAQ zur Mietkaution bei möblierten Wohnungen
Wie hoch darf die Mietkaution bei einer möblierten Wohnung sein?
Bei einem entsprechenden Wohnraummietverhältnis darf die als Geldsicherheit vereinbarte Kaution grundsätzlich höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Die Möblierung allein erhöht diese Grenze nicht.
Darf der Vermieter wegen der Möbel eine höhere Kaution verlangen?
Nicht allein deshalb, weil die Wohnung möbliert ist. Eine zusätzliche Zahlung muss nach ihrem tatsächlichen Zweck beurteilt werden. Dient sie ebenfalls der Sicherung möglicher Ansprüche, muss geprüft werden, ob sie als weitere Mietsicherheit zu behandeln ist.
Erhöht ein Möblierungszuschlag die Kaution?
Ein Möblierungszuschlag ist grundsätzlich von einer Kaution zu unterscheiden. Die Berliner MieterGemeinschaft weist darauf hin, dass ein Möblierungszuschlag die Mietkaution nicht erhöht. Bei der konkreten Berechnung kommt es auf die vertragliche Gestaltung an.
Gilt die Drei-Monats-Grenze auch bei einer befristeten möblierten Wohnung?
Eine Befristung allein hebt die Kautionsgrenze nicht auf. Auch § 549 Abs. 2 BGB führt nicht automatisch dazu, dass § 551 BGB nicht gilt. Entscheidend ist zunächst, welche Vertragsart tatsächlich vorliegt und welche gesetzlichen Vorschriften darauf anwendbar sind.
Kann ich die Kaution in drei Raten zahlen?
Bei einer nach § 551 BGB geschuldeten Geldkaution darf der Mieter grundsätzlich drei gleiche monatliche Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den folgenden Mietzahlungen.
Ist eine zusätzliche „Möbelkaution“ automatisch erlaubt?
Nein. Entscheidend ist, welchen Zweck die Zahlung tatsächlich erfüllt. Wird damit lediglich das Risiko von Schäden am Inventar abgesichert, spricht dies für eine Sicherheitsfunktion. Eine zusätzliche Zahlung sollte deshalb anhand des Vertrags und ihrer wirtschaftlichen Funktion geprüft werden.
Muss ich normale Gebrauchsspuren an Möbeln bezahlen?
Grundsätzlich nicht. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten. Ob eine konkrete Spur normale Abnutzung oder ein ersatzfähiger Schaden ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Was sollte ich bei einer möblierten Wohnung beim Einzug fotografieren?
Sinnvoll sind Fotos von wesentlichen Möbeln, Elektrogeräten und bereits vorhandenen Schäden. Die Fotos sollten möglichst eindeutig den jeweiligen Räumen oder Gegenständen zugeordnet werden können und gemeinsam mit Inventarliste und Übergabeprotokoll aufbewahrt werden.
Kann der Vermieter bei einem alten Möbelstück einfach den Neupreis von der Kaution abziehen?
Nicht automatisch. Bei einem berechtigten Schadensersatzanspruch können Alter, Zustand, Restlebensdauer und die konkrete Schadenshöhe relevant sein. Ein vollständiger Neupreis ist bei einem älteren Gegenstand daher nicht ohne Weiteres die richtige Berechnung.