Kaution für möblierte Wohnung: Wie viel ist erlaubt?

Höhere Kaution wegen Inventar erlaubt?

Stell dir mal vor, du bist auf Wohnungssuche in einer richtig großen Stadt – vielleicht nur für ein halbes Jahr, weil dein neuer Job dich dorthin verschlagen hat oder du einfach erst mal testen willst, ob dir die Gegend überhaupt liegt. Man mag es kaum glauben, plötzlich hält dir der Vermieter einen Vertrag hin, in dem dreifache Kaution steht. „Wegen der Möbel und der kompletten Einrichtung“, meint er ganz lässig mit so einem kleinen Schulterzucken. Klingt auf den ersten Blick sogar einleuchtend, oder?

Aber so einfach ist die Sache leider meistens nicht. § 551 BGB sagt ganz klar: maximal drei Nettokaltmieten Kaution – aus. Ob die Bude jetzt leer geräumt ist oder bis unters Dach mit schicken Möbeln vollgestopft, interessiert den Gesetzgeber herzlich wenig. Es gibt bewusst keine Extraregel für möblierte Wohnungen oder Kurzzeitmieten. Also höhere Kaution nur wegen des Inventars? In den allermeisten Fällen: nein, nicht zulässig.

Jetzt kommt allerdings der richtig fiese Teil, den viele total unterschätzen. Manche Vermieter probieren es trotzdem – und manchmal geht das sogar eine ganze Weile gut. Warum? Weil du als Mieter im Streitfall die Beweise bringen musst. Du musst zeigen, dass die Kaution von vornherein zu hoch war. Interessanterweise, und genau da fängt der Spaß an: Hast du bei der Übergabe kein vernünftiges Protokoll mit Fotos und beidseitigen Unterschriften gemacht, wird’s später echt haarig. Der Vermieter erzählt dann einfach, die Ledercouch wäre topneu gewesen und jetzt total zerkratzt – und du stehst da ohne Gegenbeweis ziemlich dumm da.

Ich hab da 2024 in Berlin einen richtig üblen Fall mitbekommen. Junge Frau, befristeter Vertrag über acht Monate, schöne möblierte Altbauwohnung. Machen wir uns nichts vor, kaution 4,5-fach „wegen des hochwertigen Inventars“. Sie hat unterschrieben, weil sie sofort einziehen musste und nichts anderes frei war. Die Realität sieht so aus, nach dem Auszug wollte der Vermieter plötzlich 1.800 Euro einbehalten – wegen angeblicher tiefer Kratzer im Esstisch und zwei fehlender Küchengriffe. Kein einziges Foto vom Einzugstag. Vor dem Amtsgericht hat sie am Ende nur die Hälfte der Kaution zurückgekriegt – obwohl die von Anfang an viel zu hoch war. Das war echt bitter. Ohne eigene Beweise bist du einfach chancenlos.

Wenn du also gerade in so einer Situation steckst und der Vermieter dir eine höhere Kaution wegen der Möbel aufschwatzen will, mach bitte Folgendes: ganz entspannt nach der gesetzlichen Grundlage fragen. Oft ziehen die dann schon den Schwanz ein. Hand aufs Herz, oder du schreibst direkt in den Vertrag rein: „Die Kaution beträgt drei Nettokaltmieten und schließt sämtliche Einrichtungsgegenstände mit ein.“ Das nimmt ihm später jede Angriffsfläche.

Und bei Kurzzeitmieten? Da wird’s für Vermieter besonders verlockend – die denken sich halt: „Der ist ja eh in ein paar Monaten wieder weg, der wird kaum rummeckern.“ Trotzdem gilt exakt dasselbe Gesetz. Fairerweise, möbliert oder nicht, die Kaution-Obergrenze bleibt gleich. Nur in ganz seltenen Ausnahmefällen – sagen wir eine 15.000-Euro-Einbauküche plus handgefertigte Designer-Sofas – könnte man theoretisch über eine extra Vereinbarung nachdenken. Klingt komisch, ist aber so, aber die müsste dann eindeutig als freiwillige Zusatzkaution gekennzeichnet sein und du müsstest sie wirklich freiwillig wollen. In der echten Praxis läuft das fast nie sauber und wasserdicht ab.

Kurzfassung, die du dir merken kannst: Möbliert wohnen rechtfertigt keine höhere Kaution als unmöbliert. Aus. Mach immer ein richtig gutes Übergabeprotokoll mit jeder Menge Fotos aus allen Ecken, lass dir die genaue Kautionhöhe schriftlich fixieren und fall nicht auf „Das machen doch alle so“-Sätze rein. Dann ersparst du dir später eine Menge Stress, Tränen und vor allem Geldverlust – und dein Geld bleibt genau da, wo es hingehört: bei dir.

Inventarliste: Schutz für Mieter und Vermieter

Gerade bei möblierten Wohnungen oder Kurzzeitvermietungen, wo die Kaution locker mal drei Monatsmieten beträgt, wird die Inventarliste auf einmal superwichtig – und zwar echt für beide Seiten. Stell dir vor, du ziehst in so eine richtig schöne, komplett eingerichtete Altbauwohnung, legst zwei- oder sogar dreifache Kaution hin und denkst dir nur: „Wow, alles sieht ja super aus.“ Dann, ein halbes Jahr später beim Auszug, steht der Vermieter da und zeigt auf einen winzigen Kratzer am Esstisch und will gleich 800 Euro abziehen. Ohne vernünftige Unterlagen stehst du da und kannst eigentlich nichts machen.

Genau da ist die Inventarliste dein bester Freund – und gleichzeitig der stärkste Beleg für den Vermieter. Sie muss unbedingt ins Übergabeprotokoll rein. Nicht irgendein schnell zusammengeschmierter Zettel, sondern eine ordentliche, wirklich detaillierte Liste: jedes einzelne Möbelstück, jeder Stuhl, jede Lampe, jeder Teller im Schrank, sogar die Gardinenstangen und die Duschvorhangstange. Zustand genau beschreiben – „praktisch neu“, „leichte Gebrauchsspuren an den Kanten“, „kleiner Kratzer vorne rechts“ – und am besten direkt Fotos dazu machen. Beide unterschreiben, Schwamm drüber. Klingt vielleicht langweilig, rettet aber richtig viel Ärger.

Wenn du als Mieter ein bisschen schlau bist, knipst du am Einzugstag einfach selbst Fotos – mit sichtbarem Datum und Uhrzeit im Display. Am besten gleich einen extra Ordner auf dem Handy anlegen: „Wohnung XY – Übergabe“. Diese Bilder können später oft mehr Gewicht haben als das unterschriebene Protokoll. Gerichte wissen nämlich ganz genau: Viele Leute unterschreiben, ohne wirklich alles genau zu checken. Die Beweislast liegt ja grundsätzlich beim Vermieter, wenn er was von der Kaution abziehen will. Er muss beweisen, dass der Schaden erst durch dich entstanden ist. Ohne klare Ausgangssituation – also ohne ordentliche Inventarliste – steht er meistens ziemlich dumm da.

Aber das Ganze schützt auch in die andere Richtung. Eine Freundin von mir hat erst letztes Jahr nur fünf Monate in einer möblierten Wohnung in Berlin gewohnt. Beim Rausgehen wollte der Vermieter plötzlich 450 Euro wegen „stark abgenutzter Matratze“ behalten. Zum Glück hatte sie beim Einzug selbst Fotos gemacht und im Protokoll stand ganz klar „Matratze gebraucht, leichte Druckstellen vorhanden“. Das Gericht hat den Abzug sofort komplett gestrichen – ohne großes Hin und Her. Punktum, solche Fälle hört man wirklich ständig.

Und wenn der Vermieter selbst schlampig ist und gar keine Liste macht? Dann wird’s für ihn richtig ungemütlich. Viele denken immer noch: „Ach, ich kenn die Wohnung doch, das passt schon.“ Tut es aber leider nicht. Fairerweise, gerichte wollen klare, nachvollziehbare Beweise – und die fehlen dann meistens komplett. Deshalb sag ich jedem Vermieter, der möbliert oder kurzfristig vermietet: Nimm dir die zwei Stunden am Übergabetag wirklich vor. Mach eine saubere Liste, fotografier alles gründlich, lass beide unterschreiben. Das erspart dir später richtig viel Stress und meistens auch Anwaltsrechnungen.

Und als Mieter solltest du genauso denken: Lass niemals ein schlampiges oder – noch schlimmer – gar kein Protokoll durchgehen. Sag einfach ganz ruhig: „Ohne detaillierte Inventarliste unterschreib ich nicht.“ In den meisten Fällen geben die Vermieter dann nach – weil sie genau wissen, dass sie sonst ziemlich schwach dastehen. Im Mietvertrag steht übrigens oft schon drin, dass so eine Liste gemacht werden muss. Wenn nicht, ist das ein weiterer Punkt, den du ruhig ansprechen kannst.

Kurz gesagt: Die Inventarliste ist kein nerviger Papierkram, sondern das A und O, wenn es um die Kaution bei möblierten Wohnungen oder Kurzzeitmieten geht. Wer sie ernst nimmt, schützt sich selbst. Wer sie links liegen lässt, zahlt am Ende meistens drauf. So einfach ist das eigentlich.

Abnutzung von Möbeln richtig bewerten

Bei möblierten Wohnungen oder Kurzzeitmieten ist die Kaution meistens richtig saftig – und genau deswegen kracht es am Ende fast immer wegen der Abnutzung der Möbel. In der Praxis, der Vermieter starrt auf den durchgesessenen Sessel und meint: „Den muss ich komplett neu polstern lassen.“ Du als Mieter denkst dir: „Der war doch schon total abgewetzt, als ich reingekommen bin.“ Wer liegt richtig? Genau an diesem Punkt beginnt oft der juristische Eiertanz um die Beweislast.

DieBeweislastliegt nämlich fast immer beim Vermieter. Meiner Erfahrung nach, das steht nicht irgendwo in winzigen Buchstaben im Gesetz, sondern ergibt sich ganz klar aus der ständigen Rechtsprechung zu § 538 BGB und vor allem aus den ganzen Urteilen der letzten Jahre. Wenn er dir von der Kaution was abziehen will, weil die Couch angeblich plötzlich hinüber ist oder der Esstisch voller tiefer Kratzer sein soll, dann muss er zweierlei beweisen: Erstens, dass der Schaden wirklich während deiner Mietzeit passiert ist, und zweitens, dass es sich um eine übermäßige Abnutzung handelt – also deutlich mehr als normaler, vertragsgemäßer Gebrauch.

Stell dir mal vor: Du hast acht Monate in einer richtig schicken Altbauwohnung gewohnt, alles top möbliert, Kurzzeitmiete halt. Ehrlich gesagt, bei der Rückgabe macht der Vermieter Fotos vom Couchtisch – da ist eine kleine Delle am Rand, die beim Einzug schon da war, aber jetzt sieht sie irgendwie tiefer aus. Zack, will er 450 Euro abziehen. Du sagst natürlich: „Die Delle war schon vorher da, schau doch ins Übergabeprotokoll.“ Und genau da hakt es meistens. Habt ihr beim Einzug wirklich jedes Fitzelchen dokumentiert? In der Praxis: Die wenigsten machen das wirklich gründlich.

Ein ordentlichesÜbergabeprotokollist in solchen Fällen echt Gold wert – für beide Seiten übrigens. Wenn da steht „Couchtisch: leichte Gebrauchsspuren, kleine Delle links vorne bereits vorhanden“, kann der Vermieter später nicht einfach kommen und behaupten, du hättest den Tisch als Punchingball benutzt. Fehlt so eine klare Notiz, wird’s für ihn richtig schwer, dir den Schaden anzuhängen. Die Gerichte gucken da nämlich sehr genau hin. Der Bundesgerichtshof sagt seit Jahren: Wer schweigt, stimmt zu.

Aber selbst wenn das Protokoll nicht perfekt ist, bist du deswegen nicht gleich auf verlorenem Posten. Normale Abnutzung – also genau das, was beim ganz normalen Wohnen irgendwann passiert – darf dir der Vermieter nicht in Rechnung stellen. Die Realität sieht so aus, ein paar hartnäckige Flecken auf dem Polster nach zwei Jahren, abgestoßene Ecken an den Stühlen, leichte Kratzer auf dem Parkett direkt unterm Esstisch: Das ist einfach normal. Dafür zahlt keiner extra. Erst wenn du wirklich grob fahrlässig oder richtig rücksichtslos warst – Kind hat mit Edding die Wand vollgeschmiert, du hast Kerzen direkt auf der Kommode abbrennen lassen, der Hund hat das Sofa als Kratzbaum missbraucht -, dann wird’s tatsächlich kritisch.

Aus zig Fällen, die ich selbst miterlebt habe, kommt immer wieder ein super Tipp hoch: Mach beim Auszug unbedingt selbst Fotos, am besten mit Datums- und Zeitstempel, und zwar von allen wichtigen Möbelstücken aus verschiedenen Perspektiven. Ehrlich gesagt, schick sie dir selbst per Mail oder lad sie direkt in die Cloud hoch. Das ist dein Joker, falls der Vermieter später plötzlich erzählt, der Kleiderschrank hätte einen neuen Riss. Meiner Erfahrung nach, und falls du bei der Übergabe merkst, dass der Vermieter auf einmal extrem pingelig wird – dann sofort alles schriftlich fixieren lassen, am besten mit Unterschrift von beiden Seiten.

Am Schluss entscheidet meistens eine Mischung aus gesundem Menschenverstand und ordentlichem Papierkram. Je besser du beim Einzug und beim Auszug alles dokumentierst, desto weniger Drama gibt’s hinterher um die Kaution. Und sollte der Vermieter trotzdem stur bleiben: Lass dir die Rechnung genau zeigen, frag nach Fotos vom Zustand beim Einzug – und wenn das alles nicht zusammenpasst, einfach schriftlich widersprechen. Viele knicken dann nämlich ein, weil sie ganz genau wissen, dass sie vor Gericht ziemlich schlechte Karten hätten.

Häufige Fragen (FAQ)

Über den Experten

Jürgen Born

Jürgen Born ist spezialisierter Experte für deutsches Mietrecht mit Fokus auf Mietkautionsmanagement. Seit über 15 Jahren berät er Mieter und Vermieter bei rechtlichen Fragestellungen rund um Kautionsrückzahlungen, rechtssichere Mietverträge und Immobilienbewertungen.

Spezialgebiete: Mietkaution, Mietrecht & Immobilienrecht.