Kaution für Garage oder Stellplatz: Was ist erlaubt?
Eine Kaution für Garage oder Stellplatz wird rechtlich nicht in jedem Fall genauso behandelt wie eine Mietkaution für Wohnraum. Entscheidend ist insbesondere, ob die Garage oder der Stellplatz Bestandteil eines einheitlichen Wohnungsmietverhältnisses ist oder aufgrund eines rechtlich selbstständigen Vertrags vermietet wird.
Garage oder Stellplatz: Warum der Vertrag entscheidend ist
Ob eine Garage oder ein Stellplatz rechtlich zur Wohnung gehört oder ein eigenständiges Mietverhältnis bildet, lässt sich nicht allein anhand der Bezeichnung oder des Standorts bestimmen. Entscheidend sind insbesondere die konkrete Vertragsgestaltung, die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses und der erkennbare Parteiwille.
Der Bundesgerichtshof unterscheidet zwischen einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und Garage beziehungsweise Stellplatz und rechtlich selbstständigen Mietverträgen. Ein gesonderter Garagenvertrag kann für die rechtliche Selbstständigkeit sprechen, ist aber nicht unter allen Umständen allein entscheidend. Deshalb sollte immer der gesamte Vertragszusammenhang betrachtet werden.
| Prüfpunkt | Hinweis auf selbstständigen Vertrag | Hinweis auf rechtliche Einheit |
|---|---|---|
| Vertragsdokumente | Eigenständiger Vertrag mit eigener Laufzeit und eigenen Kündigungsregelungen. | Wohnung und Garage oder Stellplatz werden gemeinsam in einem Vertrag geregelt. |
| Mietzahlung | Getrennte Mietbeträge und getrennte Zahlungsabwicklung. | Einheitlicher Mietzins oder ausdrücklich zusammengefasste Mietzahlung. |
| Kündigung | Der Stellplatz oder die Garage kann nach dem Vertrag unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. | Gemeinsame Laufzeit und keine isolierte Beendigung eines einzelnen Vertragsteils. |
| Lage und Parteiwille | Erkennbare wirtschaftliche und rechtliche Selbstständigkeit des Stellplatz- oder Garagenvertrags. | Die konkrete Vertragsgestaltung und weitere Umstände sprechen für eine gemeinsame rechtliche Einheit. |
Die rechtliche Einordnung kann unter anderem für die Kautionshöhe, die Ratenzahlung, die Anlage der Sicherheit, die Kündigung und die Rückzahlung relevant sein. Deshalb sollte nicht allein auf die Überschrift des Vertrags oder auf die Tatsache abgestellt werden, dass Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
Separater Stellplatz- oder Garagenmietvertrag
Wird ausschließlich eine Garage oder ein Stellplatz aufgrund eines rechtlich selbstständigen Vertrags vermietet, handelt es sich grundsätzlich nicht um ein Wohnraummietverhältnis. Die besonderen Vorschriften des § 551 BGB für Wohnraummietsicherheiten gelten dann nicht ohne Weiteres.
Das betrifft insbesondere die Begrenzung der Mietsicherheit auf das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten, das gesetzliche Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen und die besondere Regelung zur Anlage und Verzinsung einer Geldsicherheit nach § 551 BGB.
Der Wegfall dieser besonderen Wohnraumregelungen bedeutet jedoch nicht, dass eine Kaution für eine Garage oder einen Stellplatz völlig ohne rechtliche Grenzen vereinbart werden kann. Die konkrete Vereinbarung kann unter anderem an allgemeinen gesetzlichen Vorschriften und – bei vorformulierten Vertragsbedingungen – an den Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen zu messen sein.
Garage oder Stellplatz zusammen mit der Wohnung
Sind Wohnung und Garage oder Stellplatz Bestandteil eines einheitlichen Mietverhältnisses, kann die rechtliche Bewertung anders ausfallen als bei einem vollständig selbstständigen Garagenvertrag. In diesem Fall müssen die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften bei der rechtlichen Prüfung berücksichtigt werden.
Ob tatsächlich ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, hängt von einer Gesamtwürdigung der Umstände ab. Relevant können beispielsweise gemeinsame Vertragsunterlagen, ein zusammengefasster Mietzins, gemeinsame Laufzeit- und Kündigungsregelungen sowie der erkennbare Parteiwille sein.
Ein gesondertes Blatt oder eine getrennte Zahlung schließt eine rechtliche Einheit nicht zwingend aus. Umgekehrt führt allein die Tatsache, dass Wohnung und Garage demselben Vermieter gehören oder sich auf demselben Grundstück befinden, nicht automatisch zu einem einheitlichen Mietvertrag.
Wie hoch darf die Kaution für eine Garage sein?
Bei einem rechtlich selbstständigen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz gilt die besondere Begrenzung des § 551 Abs. 1 BGB für Wohnraummietsicherheiten grundsätzlich nicht in gleicher Weise. Die gesetzliche Drei-Monats-Grenze für die Wohnraummietsicherheit lässt sich daher nicht automatisch auf jeden eigenständigen Garagen- oder Stellplatzvertrag übertragen.
Daraus folgt allerdings nicht, dass für eine separate Garage jede beliebige Kautionshöhe ohne weitere rechtliche Prüfung zulässig wäre. Eine pauschale allgemeine Höchstgrenze für alle Garagenkautionen lässt sich ebenso wenig seriös nennen. Entscheidend sind unter anderem die konkrete Vereinbarung, der Sicherungszweck und die sonstigen rechtlichen Grenzen.
Bei einer Garage oder einem Tiefgaragenstellplatz können zusätzliche Sicherungsinteressen bestehen, etwa wegen überlassener Schlüssel, Handsender, Transponder, Zugangskarten oder technischer Einrichtungen. Diese Umstände können bei der Vertragsgestaltung relevant sein, rechtfertigen aber nicht automatisch jede beliebige Kautionshöhe.
| Vertragslage | Was lässt sich sagen? | Was sollte nicht pauschal behauptet werden? |
|---|---|---|
| Einheitliches Wohnraummietverhältnis | Die Regeln des § 551 BGB müssen in die Prüfung einbezogen werden. | Die Stellplatzkaution könne unabhängig von der Wohnraummiete immer zusätzlich und ohne Begrenzung verlangt werden. |
| Eigenständiger Garagenvertrag | Die besondere Drei-Monats-Grenze des § 551 BGB für Wohnraummietsicherheiten gilt nicht automatisch. | Es gebe entweder eine bestimmte pauschale Höchstgrenze oder vollständige Vertragsfreiheit. |
| Ungewöhnlich hohe Kaution | Vertragsgestaltung, Sicherungszweck und gegebenenfalls die Wirksamkeit vorformulierter Vertragsbedingungen können relevant sein. | Eine bestimmte Zahl sei unabhängig von den Umständen immer zulässig oder immer unwirksam. |
Kaution für Garage in Raten zahlen
§ 551 Abs. 2 BGB gibt Mietern bei einer als Geldsumme geschuldeten Mietsicherheit im Wohnraummietrecht grundsätzlich das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Bei einem rechtlich selbstständigen Garagen- oder Stellplatzmietvertrag gilt dieses besondere gesetzliche Ratenzahlungsrecht nicht ohne Weiteres. Dann kommt es zunächst auf die vertragliche Vereinbarung und die konkrete rechtliche Einordnung an.
Eine Ratenzahlung kann selbstverständlich freiwillig mit dem Vermieter vereinbart werden. Aus Beweisgründen sollte eine solche Vereinbarung schriftlich festgehalten werden.
Vertrag einordnen
Prüfen Sie, ob der Stellplatz oder die Garage Bestandteil des Wohnungsmietvertrags oder separat vermietet ist.
Zahlungsregel prüfen
Kontrollieren Sie Kautionshöhe, Fälligkeit, Zahlungsart und eine mögliche Regelung zu Teilzahlungen.
Vereinbarung sichern
Halten Sie eine freiwillig vereinbarte Ratenzahlung mit Betrag und Fälligkeit schriftlich fest.
Muss eine Garagenkaution verzinst werden?
§ 551 Abs. 3 BGB regelt für die Wohnraummiete die Anlage einer als Geldsumme überlassenen Mietsicherheit. Bei einem rechtlich selbstständigen Vertrag über eine Garage oder einen Stellplatz gelten diese speziellen Vorgaben nicht ohne Weiteres.
Bei einem eigenständigen Vertrag sind deshalb insbesondere der genaue Wortlaut der Kautionsvereinbarung, eine mögliche Anlageabrede und die sonstigen gesetzlichen Vorgaben zu prüfen. Der Vertrag sollte möglichst klar festhalten, wie die Kaution verwaltet wird und ob eine Verzinsung vereinbart wurde.
Wann wird die Kaution für Garage oder Stellplatz zurückgezahlt?
Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter prüfen, ob noch berechtigte Forderungen aus dem Vertragsverhältnis bestehen. Dazu können beispielsweise offene Mietzahlungen, begründete Schadensersatzansprüche oder Ansprüche wegen nicht zurückgegebener Zugangsmittel gehören.
Für die Rückzahlung einer separat vereinbarten Garagen- oder Stellplatzkaution gibt es keine allgemeine gesetzliche Frist, die pauschal mit einer festen Anzahl von Wochen oder Monaten angegeben werden kann. Entscheidend ist vielmehr, wie lange eine angemessene Prüfung und Abrechnung der möglichen Ansprüche im konkreten Fall dauert.
Maßgeblich können unter anderem der Zustand des Mietobjekts, die Vollständigkeit der Rückgabe, offene Forderungen und die Frage sein, ob noch konkrete Ansprüche geklärt werden müssen. Eine vollständige Rückgabe von Garage, Stellplatz, Schlüsseln und sonstigen Zugangsmitteln kann eine zeitnahe Abrechnung erleichtern.
Entscheidend ist nicht allein der Ablauf einer pauschalen Frist, sondern ob der Vermieter noch ein nachvollziehbares Sicherungsinteresse an der Kaution hat und welche konkreten Ansprüche nach Vertragsende zu prüfen sind.
Wann darf der Vermieter die Garagenkaution einbehalten?
Ein Kautionsabzug setzt grundsätzlich einen konkreten Anspruch voraus. Der Vermieter sollte deshalb nachvollziehbar darlegen können, welcher Schaden oder welche offene Forderung vorliegt, worauf der Anspruch gestützt wird und wie sich der verlangte Betrag zusammensetzt.
Normale Gebrauchsspuren sind nicht ohne Weiteres ein ersatzfähiger Schaden. Bei einer Garage können beispielsweise übliche Verschmutzungen oder altersbedingte Abnutzung anders zu beurteilen sein als ein schuldhaft beschädigtes Garagentor, ein zerstörter Handsender oder ein verlorener Schlüssel.
Eine vertraglich vereinbarte Kostenpauschale oder ein pauschaler Abzug sollte deshalb nicht ungeprüft akzeptiert werden. Entscheidend ist, ob hierfür eine wirksame vertragliche Grundlage oder ein konkreter Anspruch besteht und wie sich der verlangte Betrag zusammensetzt.
| Möglicher Anspruch | Prüfungspunkte | Mögliche Nachweise |
|---|---|---|
| Beschädigung des Garagentors | Schaden, Verursachung, Alter und erforderlicher Reparaturumfang. | Fotos, Übergabeprotokoll, Kostenvoranschlag oder Rechnung. |
| Fehlender Schlüssel, Handsender oder Transponder | Wurde das Zugangsmittel tatsächlich überlassen und bei Vertragsende zurückgegeben? | Schlüssel- oder Geräteprotokoll, Empfangsbestätigung und konkrete Ersatzkosten. |
| Offene Miete oder vereinbarte Kosten | Fälligkeit, Höhe, Abrechnung und tatsächlicher Zahlungsrückstand. | Mietvertrag, Zahlungsbelege, Mietkonto und Abrechnung. |
| Normale Abnutzung | Ist die Erscheinung bei vertragsgemäßem Gebrauch zu erwarten? | Zustandsvergleich bei Beginn und Ende des Mietverhältnisses. |
Garage oder Stellplatz zurückgeben: Übergabe-Checkliste
Die Rückgabe sollte sich nicht nur auf die Stellfläche selbst beschränken. Bei Garagen und Tiefgaragenstellplätzen können Zugangsmittel, Toranlagen, Beleuchtung, Stromanschlüsse oder weitere mitvermietete Einrichtungen eine eigene Dokumentation erfordern.
- Prüfen Sie vor der Rückgabe den genauen Inhalt des Mietvertrags.
- Räumen Sie persönliche Gegenstände, Müll und abgestellte Materialien vollständig aus.
- Fotografieren Sie Boden, Wände, Decke, Tor, Schloss und sonstige Einrichtungen.
- Dokumentieren Sie Datum und Uhrzeit der Rückgabe.
- Listen Sie Schlüssel, Handsender, Transponder und Zugangskarten einzeln auf.
- Halten Sie vorhandene Schäden und bereits bei Einzug vorhandene Mängel fest.
- Unterschreiben Sie ein Übergabeprotokoll nur, wenn dessen Inhalt vollständig stimmt.
- Bewahren Sie Zahlungsbelege, Nachrichten und die Rückgabebestätigung auf.
- Fordern Sie nach angemessener Prüfungszeit eine Abrechnung der Kaution an.
- Prüfen Sie jeden Kautionsabzug nach Anspruchsgrund, Nachweis und Höhe.
Was tun, wenn die Garagenkaution nicht zurückgezahlt wird?
Reagiert der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht, können Sie zunächst schriftlich eine Abrechnung und Auszahlung der Kaution beziehungsweise des nicht mehr benötigten Betrags verlangen.
Nennen Sie in Ihrem Schreiben das Ende des Mietverhältnisses und bitten Sie um eine nachvollziehbare Abrechnung. Wenn der Vermieter einen Betrag einbehalten möchte, können Sie um eine konkrete Aufstellung des jeweiligen Anspruchs und die dazugehörigen Nachweise bitten.
Den Zugang Ihres Schreibens sollten Sie nachweisen können. Bewahren Sie außerdem Mietvertrag, Zahlungsnachweise, Fotos, Übergabeprotokoll und sämtliche Kommunikation auf.
Rechtsquellen und Rechtsprechung
Die folgenden Quellen bilden die Grundlage für die rechtliche Einordnung. Bei einem konkreten Streit kommt es zusätzlich auf den vollständigen Mietvertrag, die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses und die vorhandenen Nachweise an.
- § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
- § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- § 138 BGB – Sittenwidriges Rechtsgeschäft und Wucher
- BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10: Rechtliche Einheit von Wohnung und Garage
- Berliner Mieterverein, Info 93: Rechtsfragen rund um Garage und Stellplatz
Weiterführende Ratgeber
Weitere Informationen zu Mietkaution, Rückzahlung, Übergabe und möglichen Kautionsabzügen finden Sie in diesen Ratgebern:
FAQ: Kaution für Garage und Stellplatz
Wie hoch darf die Kaution für eine Garage sein?
Bei einem rechtlich selbstständigen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz gilt die besondere Begrenzung des § 551 BGB für Wohnraummietsicherheiten grundsätzlich nicht in gleicher Weise. Eine pauschale gesetzliche Höchstgrenze für jede Garagenkaution lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Entscheidend sind der konkrete Vertrag, der Sicherungszweck und die sonstigen rechtlichen Grenzen.
Gibt es für eine separate Garage eine Kautionsgrenze von drei Monatsmieten?
Bei einem tatsächlich rechtlich selbstständigen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz gilt die besondere Drei-Monats-Grenze des § 551 BGB für Wohnraummietsicherheiten grundsätzlich nicht. Ob die Garage tatsächlich separat vermietet wird, muss anhand der Vereinbarungen und der weiteren Umstände geprüft werden.
Kann der Vermieter bei einem Stellplatz jede beliebige Kaution verlangen?
Nein. Dass die besondere Wohnraumgrenze des § 551 BGB nicht automatisch gilt, bedeutet keine vollständige Vertragsfreiheit. Die konkrete Kautionsvereinbarung kann an allgemeinen gesetzlichen Grenzen und gegebenenfalls an den Regeln über vorformulierte Vertragsbedingungen zu messen sein.
Gilt § 551 BGB, wenn Garage und Wohnung in einem Vertrag stehen?
Dann muss geprüft werden, ob Wohnung und Garage beziehungsweise Stellplatz ein einheitliches Mietverhältnis bilden. Die Bezeichnung einzelner Vertragsteile reicht für diese Einordnung nicht allein aus. Bei einem einheitlichen Wohnraummietverhältnis können die Schutzvorschriften des § 551 BGB für die Mietsicherheit relevant sein.
Kann man die Kaution für eine Garage in drei Raten zahlen?
Das gesetzliche Recht auf drei gleiche Teilzahlungen nach § 551 Abs. 2 BGB ist an die dort geregelte Mietsicherheit im Wohnraummietrecht geknüpft und gilt bei einem rechtlich selbstständigen Garagen- oder Stellplatzvertrag nicht ohne Weiteres. Eine Ratenzahlung kann jedoch freiwillig mit dem Vermieter vereinbart werden.
Muss eine separate Garagenkaution verzinst werden?
Die besondere Anlage- und Verzinsungsregel des § 551 Abs. 3 BGB gilt bei einem eigenständigen Garagen- oder Stellplatzvertrag nicht ohne Weiteres. Entscheidend sind insbesondere der konkrete Vertrag und die sonst anwendbaren gesetzlichen Regelungen.
Wann bekomme ich die Kaution für meinen Stellplatz zurück?
Nach Vertragsende muss der Vermieter mögliche Ansprüche prüfen und abrechnen. Für eine separate Stellplatz- oder Garagenkaution gibt es keine pauschale allgemeine Rückzahlungsfrist in einer festen Zahl von Wochen oder Monaten. Maßgeblich ist eine angemessene Prüfungs- und Abrechnungszeit im Einzelfall.
Darf der Vermieter Kosten für einen verlorenen Handsender von der Kaution abziehen?
Ein Abzug kann in Betracht kommen, wenn der Handsender geschuldet war, nicht zurückgegeben wurde oder schuldhaft beschädigt wurde und dem Vermieter daraus ein konkreter Anspruch entstanden ist. Der Anspruch und die Höhe der verlangten Kosten sollten nachvollziehbar dargelegt werden.
Was kann ich tun, wenn die Garagenkaution nicht zurückgezahlt wird?
Fordern Sie zunächst schriftlich eine Abrechnung und Auszahlung des nicht mehr benötigten Betrags an. Bitten Sie bei Einbehalten um eine konkrete Aufstellung der Ansprüche und die entsprechenden Nachweise. Bewahren Sie Vertrag, Zahlungsnachweise, Fotos und Übergabeprotokoll auf. Bei einem streitigen Kautionsabzug kann eine individuelle rechtliche Beratung sinnvoll sein.
Rechtlicher Hinweis: Die Informationen in diesem Beitrag dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen insbesondere keine individuelle Prüfung des Mietvertrags oder der konkreten Umstände des Einzelfalls. Bei rechtlichen Streitigkeiten kann es sinnvoll sein, einen Mieterverein oder eine im Mietrecht qualifizierte Rechtsanwältin bzw. einen qualifizierten Rechtsanwalt zu konsultieren.
