Kaution für Garage & Stellplatz: Sonderregeln und Höhe

Mietvertrag für Garage und Kaution: Warum die Vertragsart entscheidend ist

Ob eine Garage oder ein Stellplatz rechtlich zur Wohnung gehört oder ein eigenständiges Mietverhältnis bildet, lässt sich nicht allein anhand der Bezeichnung oder des Standorts bestimmen. Entscheidend sind insbesondere die konkrete Vertragsgestaltung, die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses und der erkennbare Parteiwille.

Der Bundesgerichtshof unterscheidet zwischen einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und Garage beziehungsweise Stellplatz und rechtlich selbstständigen Mietverträgen. Ein gesonderter Garagenvertrag spricht grundsätzlich für die rechtliche Selbstständigkeit. Diese tatsächliche Vermutung kann jedoch durch besondere Umstände des Einzelfalls widerlegt werden.

Relevant kann deshalb sein, ob die Verträge aufeinander Bezug nehmen, ob sie gleichzeitig abgeschlossen wurden, ob unterschiedliche Laufzeiten oder Kündigungsregelungen gelten und ob nach dem erkennbaren Willen der Parteien trotzdem eine rechtliche Einheit bestehen soll. Auch die getrennte Mietzahlung oder die gesonderte Ausweisung der Stellplatzmiete ist für sich genommen nicht zwingend entscheidend.

Der Bundesgerichtshof hat diese Abgrenzung unter anderem in den Entscheidungen VIII ZR 251/10, VIII ZR 245/12 und VIII ZR 94/20 behandelt. Insbesondere der Beschluss vom 14. Dezember 2021, VIII ZR 94/20, bestätigt, dass bei getrennten Vertragsurkunden grundsätzlich von einer rechtlichen Selbstständigkeit auszugehen ist, besondere Umstände aber eine andere Bewertung rechtfertigen können.

Die rechtliche Einordnung kann unter anderem für die Kautionshöhe, die Ratenzahlung, die Anlage der Sicherheit, die Kündigung und die Rückzahlung relevant sein. Deshalb sollte nicht allein auf die Überschrift des Vertrags oder auf die Tatsache abgestellt werden, dass Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.

Separater Stellplatz- oder Garagenmietvertrag

Wird ausschließlich eine Garage oder ein Stellplatz aufgrund eines rechtlich selbstständigen Vertrags vermietet, handelt es sich grundsätzlich nicht um ein Wohnraummietverhältnis. Die besonderen Vorschriften für eine Kaution beim Stellplatz nach BGB § 551 gelten dann nicht ohne Weiteres.

Das betrifft insbesondere die Begrenzung der Mietsicherheit auf das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskosten, das gesetzliche Recht auf drei gleiche monatliche Teilzahlungen und die besondere Regelung zur Anlage und zu den Erträgen einer Geldsicherheit nach § 551 BGB.

Das bedeutet jedoch nicht, dass bei einem separaten Stellplatzvertrag jede beliebige Kautionshöhe ohne weitere Prüfung wirksam vereinbart werden kann. Maßgeblich sind unter anderem die konkrete Vereinbarung, der Sicherungszweck und die sonstigen gesetzlichen Grenzen. Bei vorformulierten Vertragsbedingungen können zusätzlich die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen relevant sein.

Bei der Kautionsklausel sollten deshalb insbesondere Höhe, Fälligkeit, Zahlungsweise, Sicherungszweck sowie Voraussetzungen für Abrechnung und Rückzahlung eindeutig geregelt sein. Bei Garagen und Tiefgaragenstellplätzen sollten außerdem Schlüssel, Handsender, Transponder, Zugangskarten und gegebenenfalls Fernbedienungen ausdrücklich erfasst werden.

Garage oder Stellplatz zusammen mit der Wohnung

Sind Wohnung und Garage oder Stellplatz Bestandteil eines einheitlichen Mietverhältnisses, kann die rechtliche Bewertung anders ausfallen als bei einem vollständig selbstständigen Garagenvertrag. In diesem Fall müssen die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften bei der rechtlichen Prüfung berücksichtigt werden.

Ob tatsächlich ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, hängt von einer Gesamtwürdigung der Umstände ab. Relevant können beispielsweise gemeinsame Vertragsunterlagen, ein zusammengefasster Mietzins, gemeinsame Laufzeit- und Kündigungsregelungen sowie der erkennbare Parteiwille sein.

Ein gesondertes Blatt oder eine getrennte Zahlung schließt eine rechtliche Einheit nicht zwingend aus. Umgekehrt führt allein die Tatsache, dass Wohnung und Garage demselben Vermieter gehören oder sich auf demselben Grundstück befinden, nicht automatisch zu einem einheitlichen Mietvertrag.

Ist die Garage oder der Stellplatz Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses, können die Schutzvorschriften des § 551 BGB für die vereinbarte Mietsicherheit maßgeblich sein. Nach § 551 Abs. 1 BGB darf eine Mietsicherheit im Anwendungsbereich der Vorschrift grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesene Betriebskosten betragen.

Garagenkaution Höhe: Wie viel Kaution ist gesetzlich erlaubt?

Bei einem rechtlich selbstständigen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz gilt die besondere Begrenzung des § 551 Abs. 1 BGB für Wohnraummietsicherheiten grundsätzlich nicht in gleicher Weise. Die gesetzliche Drei-Monats-Grenze für die Wohnraummietsicherheit lässt sich daher nicht automatisch auf jeden eigenständigen Garagen- oder Stellplatzvertrag übertragen.

Die konkrete Kautionshöhe sollte im Mietvertrag eindeutig und nachvollziehbar vereinbart werden. Insbesondere der geschuldete Kautionsbetrag sollte als konkreter Betrag in Euro angegeben sein, damit für beide Vertragsparteien klar erkennbar ist, welche Sicherheit vereinbart wurde.

Daraus folgt allerdings nicht, dass für eine separate Garage jede beliebige Kautionshöhe ohne weitere rechtliche Prüfung zulässig wäre. Eine pauschale allgemeine Höchstgrenze für alle Garagenkautionen lässt sich ebenso wenig seriös nennen. Entscheidend sind unter anderem die konkrete Vereinbarung, der Sicherungszweck und die sonstigen rechtlichen Grenzen.

Bei vorformulierten Vertragsbedingungen können insbesondere die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Rolle spielen. Eine ungewöhnlich hohe Sicherheit sollte deshalb nicht allein mit dem Argument akzeptiert werden, dass § 551 BGB bei einem selbstständigen Garagenvertrag nicht unmittelbar gilt.

Bei einer Garage oder einem Tiefgaragenstellplatz können zusätzliche Sicherungsinteressen bestehen, etwa wegen überlassener Schlüssel, Handsender, Transponder, Zugangskarten oder technischer Einrichtungen. Diese Umstände können bei der Vertragsgestaltung relevant sein, rechtfertigen aber nicht automatisch jede beliebige Kautionshöhe.

Kaution für Garage in Raten zahlen

§ 551 Abs. 2 BGB gibt Mietern bei einer als Geldsumme geschuldeten Mietsicherheit im Wohnraummietrecht grundsätzlich das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste Teilzahlung wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig; die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Bei einem rechtlich selbstständigen Garagen- oder Stellplatzmietvertrag gilt dieses besondere gesetzliche Ratenzahlungsrecht nicht ohne Weiteres. Dann kommt es zunächst auf die vertragliche Vereinbarung und die konkrete rechtliche Einordnung an.

Eine Ratenzahlung kann selbstverständlich freiwillig mit dem Vermieter vereinbart werden. Aus Beweisgründen sollte eine solche Vereinbarung schriftlich festgehalten werden.

Muss eine Garagenkaution verzinst werden?

§ 551 Abs. 3 BGB regelt für die Wohnraummiete die Anlage einer als Geldsumme überlassenen Mietsicherheit. Die Geldsumme ist grundsätzlich getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.

Als gesetzlicher Maßstab gelten Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Eine andere Anlageform kann vereinbart werden, sofern die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.

Bei einem rechtlich selbstständigen Vertrag über eine Garage oder einen Stellplatz gelten diese speziellen Vorgaben nicht ohne Weiteres. Entscheidend sind dann insbesondere der genaue Wortlaut der Kautionsvereinbarung, eine mögliche Anlageabrede und die sonst anwendbaren gesetzlichen Vorschriften.

Aus der bloßen Tatsache, dass die Garage oder der Stellplatz auf demselben Grundstück wie die Wohnung liegt, folgt deshalb nicht automatisch eine bestimmte gesetzliche Anlage- oder Verzinsungspflicht. Bei einem einheitlichen Wohnraummietverhältnis ist dagegen zu prüfen, ob § 551 Abs. 3 BGB Anwendung findet.

Garagenkaution Rückzahlung: Fristen und Regeln nach Vertragsende

Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter prüfen, ob noch berechtigte Forderungen aus dem Vertragsverhältnis bestehen. Dazu können beispielsweise offene Mietzahlungen, begründete Schadensersatzansprüche, fehlende Schlüssel oder nicht zurückgegebene Zugangsmittel gehören.

Für die Rückzahlung einer separat vereinbarten Garagen- oder Stellplatzkaution gibt es keine allgemeine gesetzliche Frist, die pauschal mit einer festen Anzahl von Wochen oder Monaten angegeben werden kann. Entscheidend ist vielmehr, wie lange eine angemessene Prüfung und Abrechnung der möglichen Ansprüche im konkreten Fall dauert.

Eine Kaution darf jedoch nicht ohne nachvollziehbaren Grund auf unbestimmte Zeit einbehalten werden. Maßgeblich ist nicht allein der Ablauf einer pauschalen Frist, sondern ob der Vermieter noch ein nachvollziehbares Sicherungsinteresse an der Kaution hat und welche konkreten Ansprüche nach Vertragsende zu prüfen sind.

Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Bei einer Garage oder einem Stellplatz sollte deshalb auch die vollständige Rückgabe sämtlicher Schlüssel, Transponder, Zugangskarten und gegebenenfalls Fernbedienungen dokumentiert werden.

Eine vollständige und nachweisbare Rückgabe kann die Kautionsabrechnung erleichtern. Sind keine offenen Forderungen oder dokumentierten Schäden erkennbar, kann der Mieter nach angemessener Prüfungszeit schriftlich eine Abrechnung und Auszahlung des nicht mehr benötigten Kautionsbetrags verlangen.

Wann darf der Vermieter die Garagenkaution einbehalten?

Ein Kautionsabzug setzt grundsätzlich einen konkreten Anspruch voraus. Der Vermieter sollte deshalb nachvollziehbar darlegen können, welcher Schaden oder welche offene Forderung vorliegt, worauf der Anspruch gestützt wird und wie sich der verlangte Betrag zusammensetzt.

Normale Gebrauchsspuren sind nicht ohne Weiteres ein ersatzfähiger Schaden. Bei einer Garage können beispielsweise übliche Verschmutzungen oder altersbedingte Abnutzung anders zu beurteilen sein als ein schuldhaft beschädigtes Garagentor, ein zerstörter Handsender oder ein verlorener Schlüssel.

Eine vertraglich vereinbarte Kostenpauschale oder ein pauschaler Abzug sollte deshalb nicht ungeprüft akzeptiert werden. Entscheidend ist, ob hierfür eine wirksame vertragliche Grundlage oder ein konkreter Anspruch besteht und wie sich der verlangte Betrag zusammensetzt.

Gerade bei einem verlorenen Schlüssel, Handsender oder Transponder sollte der Vermieter nicht lediglich einen pauschalen Betrag von der Kaution abziehen. Er sollte vielmehr nachvollziehbar darlegen können, welches Zugangsmittel überlassen wurde, warum es nicht zurückgegeben wurde und welche konkreten Kosten oder Ansprüche daraus entstanden sind.

Garage oder Stellplatz zurückgeben: Übergabe-Checkliste

Die Rückgabe sollte sich nicht nur auf die Stellfläche selbst beschränken. Bei Garagen und Tiefgaragenstellplätzen können Zugangsmittel, Toranlagen, Beleuchtung, Stromanschlüsse oder weitere mitvermietete Einrichtungen eine eigene Dokumentation erfordern.

• Prüfen Sie vor der Rückgabe den genauen Inhalt des Mietvertrags.
• Räumen Sie persönliche Gegenstände, Müll und abgestellte Materialien vollständig aus.
• Fotografieren Sie Boden, Wände, Decke, Tor, Schloss und sonstige Einrichtungen.
• Dokumentieren Sie Datum und Uhrzeit der Rückgabe.
• Listen Sie Schlüssel, Handsender, Transponder und Zugangskarten einzeln auf.
• Halten Sie vorhandene Schäden und bereits bei Einzug vorhandene Mängel fest.
• Unterschreiben Sie ein Übergabeprotokoll nur, wenn dessen Inhalt vollständig stimmt.
• Bewahren Sie Zahlungsbelege, Nachrichten und die Rückgabebestätigung auf.
• Fordern Sie nach angemessener Prüfungszeit eine Abrechnung der Kaution an.
• Prüfen Sie jeden Kautionsabzug nach Anspruchsgrund, Nachweis und Höhe.

Was tun, wenn die Garagenkaution nicht zurückgezahlt wird?

Reagiert der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses nicht, können Sie zunächst schriftlich eine Abrechnung und Auszahlung der Kaution beziehungsweise des nicht mehr benötigten Betrags verlangen.

Nennen Sie in Ihrem Schreiben das Ende des Mietverhältnisses und bitten Sie um eine nachvollziehbare Abrechnung. Wenn der Vermieter einen Betrag einbehalten möchte, können Sie um eine konkrete Aufstellung des jeweiligen Anspruchs und die dazugehörigen Nachweise bitten.

Den Zugang Ihres Schreibens sollten Sie nachweisen können. Bewahren Sie außerdem Mietvertrag, Zahlungsnachweise, Fotos, Übergabeprotokoll und sämtliche Kommunikation auf.

Was sollten Mieter bei Kaution, Übergabe und Abrechnung prüfen?

Bereits vor der Unterzeichnung des Vertrags sollte geklärt werden, ob Garage oder Stellplatz Bestandteil des Wohnraummietvertrags sind oder separat vermietet werden. Ebenso wichtig sind die Regelungen zur Kautionshöhe, Fälligkeit, Anlage und Rückzahlung.

Bei der Rückgabe empfiehlt sich ein schriftliches Übergabeprotokoll. Darin sollten insbesondere der Zustand des Mietobjekts, vorhandene Schäden und die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel dokumentiert werden. Bei Garagen können zusätzlich Fernbedienungen, Transponder oder sonstige Zugangsmittel relevant sein.

Hält der Vermieter die Kaution nach angemessener Prüfungs- und Abrechnungsfrist weiterhin zurück, ohne die maßgeblichen Gründe nachvollziehbar darzulegen, kann der Mieter zunächst schriftlich eine Abrechnung und Auszahlung verlangen. Bei einer ungewöhnlich hohen Kaution oder einer streitigen Vertragszuordnung kann eine individuelle rechtliche Beratung sinnvoll sein.

Fazit: Kaution für Garage und Stellplatz richtig einordnen

Ob für eine Garage oder einen Stellplatz die besonderen Schutzvorschriften des § 551 BGB gelten, hängt maßgeblich davon ab, ob der Stellplatz oder die Garage Bestandteil eines einheitlichen Wohnraummietverhältnisses ist oder aufgrund eines rechtlich selbstständigen Vertrags vermietet wird.

Bei einem einheitlichen Wohnraummietverhältnis müssen insbesondere die gesetzlichen Vorgaben zur Höhe, Ratenzahlung sowie Anlage und Verzinsung der Mietsicherheit berücksichtigt werden. Bei einem rechtlich selbstständigen Garagen- oder Stellplatzvertrag gelten diese besonderen Vorschriften dagegen nicht automatisch in gleicher Weise.

Ein separater Vertrag ist dabei ein wichtiges Indiz für rechtliche Selbstständigkeit, aber nicht allein entscheidend. Maßgeblich bleibt eine Gesamtwürdigung der Vertragsgestaltung, der Kündigungsregelungen, möglicher Verweisungen und der weiteren Umstände des Einzelfalls.

Für Mieter empfiehlt es sich deshalb, die Vertragsunterlagen genau zu prüfen, die vereinbarte Kautionshöhe und Zahlungsbedingungen zu dokumentieren und bei der Rückgabe den Zustand sowie sämtliche Schlüssel, Handsender, Transponder und Zugangskarten nachvollziehbar festzuhalten. Bei einem Kautionsabzug sollte geprüft werden, ob ein konkreter und nachweisbarer Anspruch besteht und wie sich der verlangte Betrag zusammensetzt.

Rechtsquellen und Rechtsprechung

Die folgenden Quellen bilden die Grundlage für die rechtliche Einordnung. Bei einem konkreten Streit kommt es zusätzlich auf den vollständigen Mietvertrag, die tatsächliche Durchführung des Mietverhältnisses und die vorhandenen Nachweise an.

Weiterführende Ratgeber

Weitere Informationen zu Mietkaution, Rückzahlung, Übergabe und möglichen Kautionsabzügen finden Sie in diesen Ratgebern:

• Mietkaution: Gesetz und Regeln laut BGB
• Mietkaution in drei Raten zahlen
• Mietkautionssparbuch und Kautionsanlage
• Mietkaution Rückzahlung: Musterbrief und Vorgehen
• Kautionsabzüge: Was darf der Vermieter abziehen?
• Schönheitsreparaturen und Kautionsabzüge beim Auszug
• Mietkaution nach Kündigung: Prüfung und Rückzahlung
• Einzugsprotokoll und Vorschäden richtig dokumentieren
• Wohnungsübergabe und Mietkaution vorbereiten

FAQ: Kaution für Garage und Stellplatz